Воронеж. 21.04.2017. ABIREG.RU – Эксклюзив – Почти 70% введенного в эксплуатацию жилья в Воронеже в прошлом году принадлежало семи застройщикам. ГК «Развития» нет в их числе. Компания не гонится за объемами, так как считает, что предлагает своим покупателям уникальный продукт, которому нет конкурентов. В «Развитии» уверены, что всегда найдут своего покупателя и получат прибыль и без гонки за объемами. Менеджмент компании в кризис делает ставку на малогабаритное жилье эконом-класса. О том, есть ли на него спрос, украшают ли такие проекты Воронеж, а также о созданном в области прецеденте со строительством общежитий в долевку рассказал «Абирегу» не причисляющий себя к строительному лобби руководитель ГК «Развитие» и депутат облдумы Сергей Гончаров.
– В Воронеже динамичный строительный рынок. Какие конкурентные преимущества у ГК «Развитие»?
– Я настраиваю всех членов команды работать на нашего покупателя. Мы должны реагировать на любые потребности клиента, прощупывать его постоянно. Не мы должны диктовать, как и что строить, а наш покупатель. Это считаю основным преимуществом.
– Риелторы говорят о ценовом диктате покупателя – он может и цену сбивать.
– В том числе. Если он в этом уверен, и мы можем предложить ему компромиссную цену, мы это делаем.
– Как такой «компромисс» сказывается на прибыли компании?
– Диапазоны снижения цены есть. Но если брать высоколиквидные квартиры, покупатель не может диктовать свои условия, так как альтернативы этому жилью нет в Воронеже. Например, однокомнатная квартира с отдельной кухней в 30 кв. м, которые мы строим, – их почти нет на рынке, их тяжело спроектировать. Мы понимаем, что если проектируешь эксклюзивные квартиры эконом-класса, которым нет аналогов, теряешь в объемах строительства, и в данной ситуации вытягивает маркетинг. Есть квартиры, в которых мы имеем возможность немного снизить цену.
– Сейчас под Воронежем пытаются развивать коттеджную застройку. Вас не интересуют такие «имиджевые» проекты?
– Компания, в основном, ориентируется на эконом-жилье, особенно в кризис, а комфортного жилья и так много в Воронеже. Мы первыми предложили в городе квартиры в 25 «квадратов» по 900 тыс. рублей. Другие до нас этого не делали, боясь неизученного спроса.
– В ваших общежитиях «Интурист» на Машмете есть «супер» эконом-класс – комнаты по 16 метров... Риелторы называют спрос на них временным и когда кризис минует, никому эти «малогабаритки» не будут нужны. Как вы относитесь к такому скепсису?
– Сейчас сложно оценить, будет ли иметь спрос это помещение или нет, так как нет статистики. Это единственный такой объект в Воронеже и второй по России – новое общежитие в долевку недавно построили в Питере. Если у кого-то есть материнский капитал в размере 500 тыс. рублей и нет других денег, то мы предлагаем единственный доступный для них вариант полноценной недвижимости – 16-метровая однушка, но своя. И люди покупают. Я понимаю, что большинство квартир – для временного проживания.
– Да и проблематично потом будет продать эти квартирки в таких общежитиях, говорят...
– Ну почему же – собственник всегда продаст, потому что этот формат уже изначально подразумевает временное проживание. Это общежитие квартирного типа, в нем объединены нормы многоквартирного дома и общежития. Удобно для тех, кто снимает жилье – рядом находится технопарк «Масловский», где как раз дефицит съемного жилья. Так что наш проект должен быть интересен и тем, кто вкладывает деньги в жилье, и тем, кто планирует жить в этой квартире. По расчетам, окупаемость жилья в «Интуристе» будет не хуже коммерческой недвижимости. Если покупаете квартиру за 550 тыс. рублей и сдаете по 5 тыс. рублей, окупаемость будет меньше 10 лет. А если полноценную квартиру в 40 метров, то окупаемость 20 лет даже при большей доходности, потому что стоит в три раза больше.
– Доходный дом не хотите в Воронеже построить?
– Пока не планируем. Мы могли бы строить тогда, когда будет достаточно оборотных средств, чтобы вложить. Государством доходные дома не софинансируются, своих же нужно более 500 млн рублей, а сейчас свободных денег ни у кого нет. К тому же, у нас на рынке и так много такого жилья, которое купили и сдают.
– А прописаться на ваших 16 квадратах в общежитии могут все члены семьи из трех человек, к примеру?
– Не знаю, но, кажется, это не запрещено. Хотя, может, и есть какие-то нормативы.
– Зачем вы так сложно закрутили с документами в «Интуристе», что Росреестр отказывается оформлять договоры долевого участия?
– Наша позиция заключается в том, что строится частное общежитие квартирного типа на земле под общежитие, и это не противоречит нормам действующего законодательства. У Росреестра своя позиция, исходя из штампов, связанных с многоквартирными домами (МКД) и Жилищным кодексом касательно МКД. У нас есть разъяснение со стороны Росимущества, что существуют квартиры в общежитиях. И ставить на кадастровый учет мы будем квартиры в общежитии. И судебные процессы наши дольщики выигрывают. К тому же есть судебная практика по общежитию в Питере, где суд тоже выносил решения в пользу дольщиков.
И когда меня начинали спрашивать; «Что вы строите, многоквартирный дом?», то я отвечал, что нет, именно общежитие. Даже если посмотреть на проект – из-за специальных инфраструктурных решений мы имеем потери по площади, проектируя места общего пользования, кухни и прочее. Если бы это был МКД, то мы могли бы вместо таких решений спроектировать несколько квартир.
– Регистрируют договоры только у тех дольщиков, кто выиграл это право по суду?
– Да. В этом не наша вина, что Росреестр игнорирует решения судов, не регистрируя новые договоры долевого участия в обычном порядке. Государственные структуры обязаны исполнять судебные решения. Да, мы создали прецедент по всей России, но мы же живем в правовом государстве.
– Как я понимаю, Росреестр считает, что вы пытаетесь подменить понятия общежитие понятием многоквартирный дом.
– Это не подмена, это использование других санитарно-эпидемиологических норм, других стандартов в строительстве. Это делает и цену дешевле для людей. А если нашу управляющую компанию (УК) выбрать, то и коммуналка будет ниже.
– Мэрия, кстати, в этом году начала проводить конкурсы по отбору УК в новостройках, и уже не так просто будет поставить свою. Как вы относитесь к этой инициативе?
– Конкурс – неплохая идея, но, к сожалению, некоторые УК являются просто недобросовестными! У наших крупных застройщиков УК очень неплохие, они и гарантийные обязательства выполнят, и свет включат, и лифт, даже если дом не до конца введен в эксплуатацию. В конкурсах есть сложности. Либо надо тогда ужесточать лицензирование УК, страховать их деятельность, чтобы за ними хоть что-то было. Чтобы она не была совсем «пустышкой».
– Но они часто взимают плату за тех, кто не въехал, и жители платят счета и за себя, и «за того парня».
– Здесь надо разбираться. Когда есть показатель по общедомовому счетчику, то и надо выставлять счета всем. УК тоже можно понять, потому что она несет серьезные расходы, принимая дом на баланс.
– Может, тогда и не надо заселять собственников, пока все акты не подписали?
– Законодательством это не запрещено. Собственник имеет полное право заселиться в свое жилье после покупки квартиры.
– Вы считаете, что были правы в истории со строительством на федеральной земле под детский сад ЖК «Авиатор»?
– Мы правы были изначально, и наша правовая позиция подтверждена решениями судов, вступивших в законную силу. Землю Росимущество еще давно перевело под строительство ведомственного жилья и нужд ВАСО. Мы купили ее у ВАСО с аукциона за 30 млн рублей. Продажа была согласована с ОАК (ОАО «Объединенная авиастроительная корпорация» – прим. редакции), которая одобрила эту сделку именно под строительство жилья. К тому же ОАК является аффилированным Росимуществу лицом. Изменение вида разрешенного использования земельного участка с детского сада на многоквартирный дом было произведено по заявлению самого Росимущества. Более того, правомерность строительства жилого дома на данном земельном участке подтверждена арбитражными судами.
– А что происходит, когда кончается срок аренды земли застройщика? Жители начинают платить за нее?
– Нет. Согласно земельному кодексу, когда многоквартирный дом вводится в эксплуатацию, земля переходит в общедолевую собственность жильцов. Аренда прекращается автоматически.
– Как считаете, ваши специфические проекты с малогабаритками украшают Воронеж?
– Конечно. Проектируя здания, архитекторы придают ему современный вид. И планировочные решения квартир никак не могут ухудшить внешний вид. Даже в Милане приедете и увидите, что такая застройка имеет место быть. Эконом-класс тоже нужен, чтобы дать возможность молодым семьям жить отдельно от родителей, приобрести жилье студенту или перевезти бабушку из деревни. Да и ипотечная нагрузка серьезно снижается.
– А для общежитий «Интурист» дают ипотеку?
– Нет. Необходимые документы уже поданы на рассмотрение в крупные банки, и в ближайшее время ждем положительного решения.
– Как представляете себе заезд в ваш новый ЖД «Чайка» у Птичьего рынка c «вечной» пробкой на кольце?
– Улица Солнечная по генплану должна расширяться. С ростом нагрузок на транспортную инфраструктуру город вынужден будет реагировать, выкупая частный сектор, развивать дорожную сеть. А дом наш существенно не увеличит такую нагрузку. К тому же, к «Чайке» можно подъехать не только с ул. Солнечной, но и с ул. Хользунова. Также проектом предусмотрены парковочные места, которые даже облегчат подъезд к «Птичьему рынку».
– Сегодня власть старается нагрузить строителей проектами социальной инфраструктуры в Воронеже. К примеру, «Выбор» и другие строительные компании возводили детские сады. Но частно-государственное партнерство, как я понимаю, невыгодно для компаний. Вас нагружают?
– Естественно, это затратно. Но мы не отказываемся от таких проектов. Например, у нас в ЖК «Галактика» на ул. Антонова-Овсеенко, как соцнагрузка, заложен детский сад на 80 мест. Однако для благоустройства территории вокруг дома нам понадобились дополнительные участки земли для паркинга, дорожек, тротуаров. Сделав соответствующий запрос, мы узнали, что существующая процедура не позволяет поставить эту землю на кадастровый учет. И цена такой земли оказалась неподъемной! Выделение участков для благоустройства, считаю, должно быть по символической цене, ведь мы делаем его за свой счет и оставляем для жителей города. Сознательный застройщик должен улучшать квартал, в котором работает, но хотелось бы, чтобы и власти шли нам навстречу.
– Городу потом, наверно, содержать и ремонтировать то, что вы благоустроили, а это – искать деньги.
– Мы выполняем благоустройство из качественных материалов, которые будут служить долгие годы.
– Зачем вы взяли себе проблемный участок на ул. Марата, д. 2а? Предыдущий застройщик «Реста» бросил его, так как устал от протестов жителей.
– Прежде всего, чтобы достроить. Достраивать этот дом все равно нужно! Кроме того, мы поможем дольщикам, которые ранее вложили свои денежные средства. Я не считаю, что жители частного сектора правы. Получается, так можно любую законную стройку остановить. Я понимаю, когда строят без разрешения или в малоэтажном районе огромная высотка вырастает в 25 этажей. А здесь небольшой семиэтажный красивый дом в центре города на красной линии, с вентилируемыми фасадами. Не понимаю, чем жители частного сектора недовольны, что останавливают стройку. Наши юристы занимаются данной ситуацией, и мы придем к компромиссному решению.
– На какой стадии находится ваш проект осетрового хозяйства в Подгоренском районе за 400 млн рублей?
– Прорабатываем бизнес-план и проектную документацию, еще несколько месяцев на это уйдет. Потребовалось внесение корректив, исходя из требований нового веяния – импортозамещения компонентов кормов. Возможно, это будет одно из немногих хозяйств открытого типа почти на 1 тыс. садков.
– Как вы оценивали свои шансы на победу, когда в 2014 году баллотировались на губернаторский пост? Зачем это было нужно, ведь ранее вы не были во власти, только потом пришли в облдуму.
– Создать людям возможность выбора! Имея неплохой опыт руководителя саморегулируемой организации и строительной фирмы, я посчитал, что могу быть полезен нашей области.
– Этот ответ не для нашей аудитории, вы же понимаете. Были бизнес-цели?
– Нет, никаких бизнес-целей! Встречи, прямые эфиры – это стресс. Любые выборы тяжелые, сам предвыборный процесс растягивается на долгие месяцы. Для меня это был эксперимент – попробовать себя, поучиться, доказать людям, что я могу быть полезен. Я очень был рад, что меня поддержало тогда порядка 10 тыс. человек.
– Много зависит от пиарщика на выборах?
– Думаю, да. Но мы основную работу предвыборной кампании выполняли своими силами.
– Какие ваши инициативы сегодня озвучиваете в облдуме?
– Как раз разрабатываем законопроект по общежитиям – о внесении изменений в Жилищный кодекс.
– Вы причисляете себя к строительному лобби Воронежа?
– Нет.
– Вы же двигаете свой проект по общежитиям через облдуму, являясь депутатом...
– Я продвигаю идею и проблему в законодательстве, с которой сам столкнулся, но не стройку. И пока законопроект пройдет все необходимые процедуры, я уже всё дострою. То есть, мне это заранее не нужно. Поймите, мы должны либо запретить частные общежития, либо разрешить их строить.
– Кадровые перестановки в строительном блоке мэрии после ареста экс-главного архитектора Антона Шевелёва влияют на вашу работу?
– Затруднения некоторые с документооборотом присутствуют, но в принципе не влияют. К примеру, чтобы начать строительство ЖК «Галактика» (на ул. Антонова-Овсеенко), мы прошли много преград и сейчас выходим на финишную прямую. Администрация в лице Александра Гусева и Владимира Астанина добивалась от нас, застройщиков, выделить участок под школу из своей собственной земли. Владимир Астанин вцепился «мертвой хваткой». Теперь есть место под школу, а четыре застройщика пришли к компромиссу.
– У вас «отжали» кусок земли, но вы даете хороший отзыв о Владимире Астанине?
– Да! Это ведь на социальные нужды. И о Владимире Астанине я высокого мнения, он сильный администратор, имеющий свою позицию. И, главное, он умеет находить компромиссы. Ведь это беспрецедентный случай, чтобы собственники земли выделили ее под школу.
