Как создаются красивые дома, зачем жилому комплексу концепция, какова цена креатива и почему паровозики не вдохновляют детей? Директор ООО «Квартал» Дмитрий Лукинов поделился профессиональным опытом строительства штучных объектов недвижимости.
– Дмитрий, привет. Хочу сначала спросить: это правда, что дом Lobachevsky Club, построенный тобой на Ломоносова, сделан из того же кирпича, что и резиденция Дэвида Бекхэма?
– Привет. Производитель и поставщик кирпича, действительно, один и тот же. Это голландская семейная компания с богатой традицией. У них на входе в офис висит знак отличия, которым награждают предприятия, созданные более 100 лет назад. Но сам кирпич по расцветке отличается от того, что покупал Бекхэм. Мы сначала хотели точно такой же, но потом решили, что он не подходит по тону, и заказали другой.
– Ты всегда подбираешь себе в поставщики такие крафтовые компании?
– Это не всегда возможно сделать, да и не для всего нужно. А вообще я поклонник небольших производителей с историей. У них у всех похожая философия бизнеса, позволяющая создавать уникальные продукты высокого качества. Однажды я прочел книгу «Эстетика как код бренда» главы итальянской семейной компании по производству кофе и шоколада Рикардо Илли. И он объяснил, почему их кофе признан одним из лучших в мире. Они покупают отборные зерна, знают лично владельцев кофейных плантаций, применяют особую технологию обжарки. Для них поступиться качеством ради прибыли категорически неприемлемо даже в самые сложные времена.
– Можно ли отнести «Квартал» к подобной категории бизнеса?
– В какой-то мере да, поскольку, создавая свои объекты, мы руководствуемся аналогичными ценностями и подходами. Мне это близко. Я по своей натуре ремесленник. Не могу сказать, что для меня полностью безразлична коммерческая сторона дела, это неправда. Ремесленнику тоже нужно жить, кормить семью, обеспечивать коллектив и развивать производство. Но зажигает меня именно профессиональный успех, а не прибыль. Я не соревнуюсь с крупными застройщиками, вводящими в год такие объемы, которых мне, возможно, и за всю жизнь не освоить. «Квартал» – маленькая компания по меркам строительного рынка, у нас немного земли и, соответственно, штучное производство. И мой соревновательный интерес заключается в том, чтобы создавать объекты, которые по своим характеристикам и сложности не уступали бы лучшим образцам современного домостроения. Я могу часами рассказывать про каждый из них – как он запроектирован, какие имеет особенности, идею, историю.
– Отлично, давай на примере! Что можешь рассказать про Lobachevsky Club, раз уж мы его коснулись?
– Итак, «Лобачевский»... Это клубный дом с минимумом компромиссов. В нем реализован сценарий жизни для людей, которые имеют возможность жить в загородном коттедже, но по какой-то причине предпочитают город – вот как, например, журналист Владимир Познер, ощущающий себя убежденным горожанином. В соответствии с этим запросом и стилем выстраивалась концепция жилого дома.
Ты попадаешь в закрытый уютный дворик, чем-то напоминающий двор в загородном доме, где на клумбах растут травянистые многолетники, горит парковая подсветка, а в глубине стоит аккуратная детская игровая площадка. Дальше ты заходишь в красивый холл с высококачественной отделкой, где расположены ресепшен, санузел и лапомойка для собак. Первый этаж – 4,5 м в высоту – полностью выполнен из стекла и в ночное время при свете выглядит потрясающе.
В доме установлен один из лучших лифтов в линейке Kone – не китайского, а финского производства. Он нереальный. Кто впервые со мной проезжает, обычно говорит: «Ты кнопку забыл нажать». А мы уже шестой этаж миновали.
Планировки квартир проработаны с учетом потребностей покупателя. Важно было обеспечить простор, создать правильную эргономику, поэтому все квартиры в доме, кроме одной, – на три-четыре комнаты, а чистовая высота полков составляет 3 м. Стены дома выложены из поризованного керамического блока – это недешевый, зато самый экологичный и теплоемкий материал из всех, что применяются в строительстве. Что еще? Приток свежего воздуха в помещения обеспечивается не только за счет окон с микропроветриванием, но и за счет бризеров – специальных клапанов в стене. Отапливаются квартиры с помощью индивидуальных котлов. Поквартирную систему отопления мы уже делали в ЖК «Антоновские яблоки», но здесь она видоизменена: вместо двухконтурного котла установлен одноконтурный плюс накопитель на 100 л. Это позволяет иметь надежный запас горячей воды в моменты большого разбора, что важно для больших семей.
На этапе проектирования мы заранее понимали важность полноценного дневного освещения, поэтому установили большие окна. Настолько большие, что потом пришлось немного менять конструкцию рамы, чтоб производитель смог подобрать профиль. На лоджиях применена безимпостная финская технология остекления из закаленного стекла. Это такое остекление без рам, когда ты можешь все проемы собрать в гармошку и полностью «расстеклить» балкон.
Очень много было внедрено фишек и решений, чтобы добиться правильной атмосферы проживания. Без лишней скромности такой дом, по моему мнению, имел бы успех в любой европейской столице.
– Ты сразу начал заниматься штучным строительством?
– Нет, первые построенные «Кварталом» дома были созданы по типовым проектам. Хотя я уже тогда старался добавить что-то особенное. Например, когда в Воронеже всё еще ставили металлические стояки и разводку, мы уже начали прокладывать пластик. А первый штучный проект мы выпустили в 2008 году. Это был дом на Пятницкого, 28. Но наиболее ярким из первых сложных и штучных проектов стоит отметить ЖК «Антоновские яблоки» на ул. Шишкова. Мы тогда реально загнались, вложив массу сил, любви, энергии в разработку.
Когда подвернулся тот участок, у меня сразу возникла идея построить на нем красивый и комфортный дом средней и малой этажности. Проект создавался вместе с талантливым воронежским архитектором Андреем Тимошенко. Получилось очень крутое решение, которое даже спустя 10 лет не потеряло новизны, хотя с коммерческой стороны оно было легкомысленным. Сам посуди – «посадить» на 2 га земли 16 тыс. кв. м площадей в продаже вместо возможных 45 тыс. кв. м. Сомневаюсь, что кто-либо из застройщиков решится такое повторить.
Но это не всё. Мы заложили при въезде трехуровневый паркинг, которой обошелся в круглую сумму. Разработали дизайнерский проект благоустройства и озеленения территории. Специально искали для воплощения крупномеры, чтобы получился взрослый сад. Все сосенки, березы, рябины, клены завозились из Польши, потому что на тот момент мы не нашли в России поставщика, который мог бы поставить качественные саженцы с развитой корневой системой. Впервые в Воронеже решили использовать геопластику – зеленые альпийские холмы. Для поддержания жизни газонов и зелени соорудили управляемый с компьютера автополив. На территории ЖК удалось не только реализовать концепцию двора без машин, но и создать уникальный формат, в котором дети могут безопасно гулять и играть прямо под окнами своих квартир, на виду у взрослых. Там летом даже игрушки домой не заносят...
Архитектурное решение комплекса предполагало использование клинкерного кирпича, часть которого мы заказывали в Бельгии. А чтобы кирпич смотрелся по-бельгийски, мы специально прятали под облицовку торцы межэтажных плит перекрытий.
Если заглянуть внутрь, то в ЖК – порядка 25 разновидностей планировок квартир, в числе которых квартиры двухэтажные, с террасами, со вторым светом. Во всех квартирах – широкоформатные окна с деревянными стеклопакетами, выходы на балкон через двухстворчатую дверь со стеклом в пол, индивидуальное отопление с немецкими дымоходами. В трехкомнатных квартирах – по два балкона: один застекленный, где можно что-то хранить, второй – «французский» (открытого типа), чтобы человек мог выпить кофе на свежем воздухе, получить эстетическое удовольствие.
Всего я насчитал 98 нестандартных решений, которые были реализованы в процессе создания комплекса, очень многие из них в Воронеже применялись впервые, и до сих пор их никто не повторил.
– Зачем такие сложности? Я имею в виду, зачем прятать межэтажные перекрытия на фасаде, везти кирпич и саженцы из-за рубежа и так далее? Это кто-то заметил, для кого-то из покупателей это являлось ценностью?
– Мне часто задают такой же вопрос. Допускаю, что жители «Яблок», равно как и других наших объектов, не знают или не осознают всех фишек своего дома. Я спокойно к этому отношусь, потому что люди по своей природе не склонны вникать в то, чем обладают. Много ли владельцев дорогих автомобилей полностью знают функционал своего авто, разбираются в технологиях, которые заложили в него инженеры?
Безусловно, львиная доля решений, которые мы воплотили в жизнь, не влияет на продажи напрямую. Покупателя, прежде всего, интересуют локация, цена и набор явных характеристик жилья наподобие планировок или закрытой территории. Но, на самом деле, у наших объектов нет ни одного лишнего элемента. Все решения – архитектурные, ландшафтные, цветовые и прочие – взаимосвязаны и интегрированы в одно целое, чтобы создать определенную среду проживания, ощущение и вкус жизни. Сравни свои ощущения во дворе «Антоновских яблок» и в колодце типовых 20-этажек. Когда мои тесть с тещей заселились в «Яблоки», им поначалу казалось, что они в санатории, а не в самом оживленном микрорайоне Воронежа. Вот это и есть особая атмосфера, хотя у другого человека, разумеется, могут возникать другие ассоциации.
Я хочу тем самым сказать, что жилье – это не просто место для ночлега. Это важная часть окружения человека, от которого зависят его психологическое самочувствие, энергия и успех в том числе. Гораздо проще реализовать себя, свои таланты, живя в условиях красоты и эстетики. Я лично так понимаю смысл своей профессии.
– Насколько мне известно, год назад «Яблоки» перешли под управление ТСЖ...
– Да, и, похоже, в обозримом будущем от первоначальной эстетики там не останется и следа. Потому что комплекс обслуживается на уровне панельной пятиэтажки. Многие жильцы это понимают и уже ведут разговоры о возвращении управляющей компании.
– Расскажи, как рождаются концепции твоих ЖК.
– Я много времени трачу на изучение мировой архитектуры, часто езжу в командировки по России, чтобы познакомиться с опытом передовых застройщиков, типа компании «Брусника». Отмечаю классные решения и какие из них можно применить в Воронеже. Таким образом формируется насмотренность и в мыслях рождаются идеи комплексов. Как только появляется земельный участок, у меня уже в коллекции есть примерный образ объекта, который классно впишется в эту локацию. А дальше, исходя из расположения участка, понимания рынка, собственного интереса, уже появляется концепция.
Например, когда у меня в работе оказался участок на улице 9 Января, то сразу было очевидно, кто и под какой сценарий жизни будет покупать там квартиры. Вокруг – старый жилфонд, по соседству два детских сада, до школы пять минут пешком. Значит, надо строить дом, рассчитанный на молодую семью с детьми, которая ищет варианты улучшения жилищных условий. Он не должен быть дорогим, поэтому нужно обойтись без наворотов и крутых материалов, но при этом важно, чтоб было красиво и комфортно.
Считаю, что мы справились с этой задачей. Во-первых, ЖК «Семейный» построен из кирпича, что само по себе эксклюзив, если учесть, что кирпичное домостроение в Воронеже практически вымерло. А чем ценен кирпичный дом, всем известно: это и удержание тепла и прохлады, и звукоизоляция, и широкие подоконники, и т. д.
Во-вторых, мы сделали большие окна, как в домах бизнес-класса. И это, я считаю, огромный плюс для небольших квартир, которые преобладают в ЖК. Ведь даже 10-метровая комната с широким и высоким оконным проемом визуально становится просторной и удобной.
В-третьих, квартиры строились с отделкой, поскольку мы понимали, что в доме будут жить люди не безумно богатые, которым важно заселиться как можно быстрее и только потом думать о собственном дизайне и ремонте.
В-четвертых, мы поработали с помещениями общего пользования. Сделали дизайнерскую отделку холлов первого этажа, предусмотрели колясочные, установили входные алюминиевые двери со стеклом до пола.
Но больше всего я горд планировочными решениями. Нам удалось разработать, наверное, самые эргономичные планировки за всю историю компании. Здесь я воспользовался идеей одного крутого застройщика из Питера, который ранжирует квартиры не по количеству комнат, а по сценариям жизни. Родители и единственный ребенок – один сценарий, двое детей в семье – следующий. Однополые дети или разнополые, одного или разных возрастов, живем с тещей или нет – всё это многочисленные сценарии семьи, под которые продумываются разные планировки. Не менее креативно они подошли и к площадям квартир – как к размерам одежды. Один и тот же сценарий конкретной семьи может быть реализован в S- , М- XL-формате, в зависимости от бюджета покупателя.
Я переработал эту мысль, пришел к архитектору Денису Маркину, говорю ему: «Хочу вот так!» Он сначала возразил, что в кирпичном доме с его типоразмерами это сделать нереально. Я это знал, но всё же уговорил попробовать. Мы с ним долго мучились (то площадь сходится, а комнаты слишком вытянутые, то наоборот), но в итоге победили, и у нас получились планировочки, где всё учтено, выверен каждый простеночек, нет ни одного «гуляющего» метра пространства.
Кроме того, в «Семейном» интересное ландшафтное решение с палисадниками. Также, в соответствии с концепцией комплекса, мы особое внимание уделили детской площадке. К сожалению для родителей, но к счастью для детей, я отказался от искусственного покрытия. Я перепробовал все виды покрытий и уверенно могу сказать, что самое лучшее – это песок. И даже не по причине экологичности, а по соображениям безопасности, поскольку под резину кладется асфальт или бетон, что более травмоопасно. Что касается игрового оборудования, то я выбрал одну из самых дорогих серий в стиле «Эко» лучшего отечественного производителя. И вложил почти 700 тыс. рублей, чтобы сделать большое овальное нечто с канатами, бревнами и прочими штуковинами в составе детской площадки.
– Всё вроде бы понятно, за исключением овальной штуки на детской площадке.
– Раньше я бы тоже так подумал. Но однажды я побывал в Финляндии, в специальном туре для строителей и архитекторов. И нас привели на большую детскую площадку в парке, которая была сплошь утыкана какими-то непонятными формами – не то горка, не то качели, не то полоса препятствий. Спрашиваю: «Это что такое вообще?» И тогда мне объяснили, что детям важно, чтобы игровые элементы были неоднозначными и многосценарными. То есть сегодня мы моряки, и у нас вот эта непонятная штука – корабль, а завтра мы космонавты, и это уже ракета. Поэтому иногда простое бревно может привлекать детей больше, чем наши типовые паровозики цвета «вырви глаз». И ведь правда: я вспоминаю свое детство и те кривые железки, на которых родители выбивали ковры, как мы на них что-то воображали, придумывали всевозможные игры.
Вообще, детским площадкам можно смело посвятить отдельную беседу, поскольку тема глобальная. Существуют целые институты, занимающиеся данной проблематикой и разрабатывающие концепции уличного игрового оборудования, в том числе под индивидуальный запрос. Тебе может показаться, что все площадки плюс-минус одинаковые – это потому, что ты видишь такую реальность вокруг, состоящую из типовых решений. А, по-хорошему, разные концепции жилых комплексов, общественных пространств должны предполагать и разные подходы к детской игровой зоне.
– Заметно, что ты сильно вовлечен во все детали проектов, которыми занимаешься.
– Максимально. Осознанно или неосознанно, я думаю над продуктом 24 часа в сутки – дополняю идеи, вношу коррективы, ищу творческие решения текущих задач вплоть до момента сдачи объекта. Крупные застройщики могут себе позволить содержать профильные отделы, в том числе в области концептуальной разработки. А поскольку «Квартал» является, как ты назвал, крафтовой компанией, то мне приходится вникать и разбираться во всем – от выработки концепций до операционной стройки.
– Приходилось ли тебе по каким-то обстоятельствам отказываться от интересной идеи, переигрывать изначально задуманное?
– Конечно, но всё-таки чаще удавалось выкрутиться, хотя и ценой непредвиденных затрат. Например, в «Антоновских яблоках», когда мы начали копать котлован под паркинг, выяснилось, что соседний застройщик допустил отклонение от проекта и сети ближе к нам, чем следовало. И нам пришлось дополнять конструктив, строить незапланированную подпорную стену. Хотя можно было и изменить проект паркинга, тем самым уменьшив количество машино-мест.
Еще показательнее было с фасадом ЖК «230 футов» на ул. Владимира Невского, который на сегодняшний день является, пожалуй, самым сложным в Воронеже. Изначально дом планировался в виде прямоугольника, но меня смущало, что детская площадка получалась на отшибе. Говорю архитектору: «Там, наверное, сквозняк будет». Он: «Ну а что сделаешь? Такой участок». И тогда я предложил сделать фасад изогнутым, чтобы он как будто обнимал детскую площадку, – фиг с ним, что потеряем сотню метров в продаже. Но я даже предположить не мог, чем мне обернется этот креатив.
Изменение конфигурации повлекло существенное изменение фундамента здания. И когда была уже проделана огромная работа, меня «обрадовали», что единственным выходом было делать более мощный и, соответственно, трудозатратный и очень дорогой фундамент. Это колоссально влияло на себестоимость, но останавливать стройку и полностью переигрывать проект было еще хуже.
Как только прошли этот этап, вылезла новая проблема: из-за ассиметричной формы фасада стандартные подходы в подсистеме и облицовке вентилируемого фасада не годились. Пришлось на всю площадь здания изготавливать из фанеры лекала, чтобы повторить изгиб.
А сколько мороки было с тем же вентфасадом! Если ты обратишь внимание, то керамическая и композитная плитка на доме выполнена вразбежку. А за этим стоит, что надо смонтировать в полтора раза больше алюминиевых профилей. Также нужно было решать вопрос с частью фасада, выполненной в керамограните. Дело в том, что радиус третьей секции оказался слишком крутым для керамической плитки. В итоге мы отправляли ее образец на завод композитных панелей, где нам изготовили партию кассет из композита под рисунок нашей керамики, и уже из них мы облицовывали изогнутую фасадную часть.
Однако и на этом наши приключения не закончились. Я же не хотел, чтобы наш дом был похож на павильон, поэтому выбрал для фасада огромные композитные кассеты в высоту этажа. И, когда их начали монтировать, выяснилось, что жесткости недостаточно. Вызвали из Москвы спецов от проектировщика. Февраль, колотун. Они поднимаются на люльке наверх, изучают установленную панель, возвращаются и выносят вердикт: действительно, такие монтировать нельзя, нужно внутри каждой кассеты приклеивать на авиационный клей дополнительные ребра жесткости. Прикинули, что это займет полгода. А у нас сроки сдачи на носу. Спасибо подрядчику – он организовал на производстве три круглосуточных линии, и мы хотя и выбились по срокам, но не критично.
Дорого обходится новый опыт, зато теперь мы набили шишки и умеем делать эксплуатируемые кровли, фигурные фасады, подземные паркинги, безимпостное остекление, геопластику и много чего еще. Отдельно я бы отметил комплексную шумоизоляцию МКД с устройством «плавающих полов», которую мы реализовали в ЖК «230 футов». Не знаю, есть ли подобные примеры в России.
– Как бы тебе хотелось применить этот опыт в будущем?
– Мне бы хотелось его распространять. Создавать больше «породистых» жилых комплексов, которые бы улучшали архитектурный облик, жизненную среду Воронежа, а может, и других городов. Когда отработаны технологии, такого результата можно достигать не только в бизнес-, но и в комфорт-классе, оставаясь при этом в рынке по стоимости продукта и сохраняя маржинальность бизнеса. Главное препятствие для этого – дефицит доступных земельных участков. Ну и важно отметить, что тиражирование опыта в моем случае возможно до определенного объема. Рикардо Илли, рассуждая на этот счет, пришел к выводу, что как только семейная компания становится корпорацией, удерживать прежние подходы к качеству, партнерам, социуму становится трудно. И я это хорошо понимаю.
Реклама. ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «СМУ КВАРТАЛ», ИНН 3662119638, erid: 2VtzqvTUSKd
