Воронеж. 26.10.2010. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – Несмотря на определенные трудности по выходу экономики из кризиса в 2010 году ситуация в сегменте торговой недвижимости (в целом по стране и ЦЧР в частности) складывается довольно оптимистичная. К примеру, в Воронеже в нынешнем году объем аренднопригодных торговых площадей вырастет фактически в два раза — с 225 тыс. до 450 тыс. кв. м. Эксперты рынка считают, что в перспективе крупнейшие торговые комплексы региона заполнятся на 100%, а арендные ставки будут плавно расти.

В 22 крупнейших городах России в 2010 году откроется около 60 торговых и торгово-развлекательных центров (ТЦ и ТРЦ). Об этом говорится в отчете информационно-консалтингового агентства INFOLine. Общая торговая площадь увеличится примерно на 3 млн. кв.м. Как отмечают эксперты, пороговый показатель насыщенности (500 кв. м на тысячу человек) преодолели пока лишь 11 городов — Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград. В 2010 году к этому списку должны присоединиться Москва, Воронеж и Липецк.

Процессу увеличения количества современных торговых объектов способствуют сами потребители, все чаще предпочитающие шопинг в крупных торговых комплексах. Так, по данным маркетингового агентства «Знак», в столице Черноземья доля покупок одежды и обуви, осуществляемых воронежцами в торговых центрах, за последние два года увеличилась на 22% и достигла 50% от общего количества. А доля покупок, совершаемых на вещевых рынках или павильонах, сократилась с 42% до 28%.

Коррекция планов

Кризис и последовавший за ним период неуверенного восстановления серьезно скорректировали излишне смелые расчеты девелоперов и инвесторов. Реализация некоторых проектов будущих торговых центров оказалась под большим вопросом. Например, шведский концерн IKEA пока что отказался от намерения в ближайшем будущем строить воронежский ТРЦ «Мега». Напомним, что IKEA приобрела участок площадью около 100 га в Новоусманском районе в начале 2009 года. Позже состоялась встреча бывшего вице-губернатора Александра Ганова и представителей концерна Стефана Гросса и Хокана Перссона. Тогда стороны предварительно договорились о реализации проекта «Мега Воронеж» площадью порядка 176 тыс. кв. м с объемом вложений на уровне 4,5 млрд рублей. Специалисты считают, что сегодня IKEA проявляет осторожность в оценке будущих перспектив рынка торговой недвижимости в России.

Еще один пример коррекции первоначальных планов: группа компаний НСТ не может до сих пор определиться с фактически уже построенным объектом на ул. Ф. Энгельса. Первоначально проект носил название «Атмосфера» и должен был стать многофункциональным комплексом. Однако теперь концепция, судя по всему, будет подвергнута корректировке. Какой? Пока неизвестно.

Сегодня уже можно констатировать, что посткризисная ситуация с торговой недвижимостью в регионе оказалась гораздо более оптимистичной, чем с другими секторами коммерческой недвижимости (например, с офисными центрами). Запланированные на 2009–2010 гг. проекты либо уже сданы (например, первая очередь «Центра Галереи Чижова», «Арена», «Максимир»), либо скоро будут реализованы, и уже одно это обстоятельство можно считать серьезным достижением для региона. Помимо стартующего «Града» общей площадью 208 тыс. кв. м, в Воронеже готовится к запуску вторая очередь «Центра Галереи Чижова» (вместе с первой очередью — 134 тыс. кв. м).

«На протяжении последних месяцев идет активная кампания по подписанию договоров аренды в крупных торговых центрах Воронежа, фактически одновременно вышли на рынок торговые площади нескольких крупных объектов, — делится информацией Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA Moscow в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Собственники объектов, проявляя дальновидность и прагматизм, при реализации арендной политики сочетают разные технологии: сдача площадей в аренду за фиксированную ставку, за некую фиксированную ставку и процент от оборота и, наконец, на условиях процента с оборота при минимальной фиксированной ставке, которая, фактически, обеспечивает покрытие эксплуатационных и маркетинговых платежей». Андрей Чамкин, директор по коммерческой недвижимости СК «ОТО» уверен, что положение дел улучшилось. «Девелоперы испытывают потребность в мини-«якорях», в основном одежных, с площадями от 500 до 1500 кв. м. Однако сам сегмент операторов сейчас развивается слабо. Ситуация с крупными «якорями» выровнялась, и галереи будут заполняться».

Заполняемость ТРЦ растет

Улучшение на рынке труда и рост доходов способствовали продолжению позитивного тренда, зафиксированного в первой половине 2010 г.: рост розничного товарооборота по стране составил 6,7% в июле и 6,5% в августе. Снижение доли сбережений и более доступные кредиты продолжили двигать вверх продажи непродовольственных товаров, которые выросли на 3,1% в январе-августе. С одной стороны, растущий спрос способствует увеличению заполняемости торговых центров и повышению арендных ставок, с другой – существующий уровень спроса вряд ли способен покрыть весь объем предложения, тем более при вводе в эксплуатацию новых масштабных ТРЦ.

По-прежнему на рынке существует большая дифференциация объектов. Торговые центры, открывшиеся до середины 2008 г., с выгодным расположением и грамотно продуманной концепцией, подтвержденной высокой посещаемостью в процессе функционирования, заполнены практически на 100%. К примеру, в ТРЦ «Московский Проспект» на сегодня свободных площадей практически нет, и потенциальным воронежским арендаторам приходится заполнять т.н. «лист ожидания», чтобы попасть в очередь желающих.

Что касается относительно недавно запущенных крупных ТРЦ Воронежа, то они заполнены далеко не полностью. Илья Шуравин, партнер, S. A. Ricci / King Sturge сообщает: «По введенным в последние пару лет и вот-вот открываемым в Воронеже крупным объектам мы оцениваем усредненную заполненность в пределах 70%». Тем не менее ситуация быстро меняется в положительную сторону. «К концу года заполнение «Максимира» будет приближаться к стопроцентному благодаря запуску важной развлекательной составляющей: боулинг, ночной клуб и спорт-бар, — утверждает руководитель PR-службы ТРЦ «Максимир» Дмитрий Романов. — К тому же будет открыто большое количество магазинов, интересных и новых для города».

Ценовая ситуация

Падение арендных ставок продолжалось на протяжении всего 2009 года. Говорить о положительной динамике рынка стало возможным лишь в начале 2010 года. Стандартная арендная ставка на первом этаже в крупных воронежских ТЦ сейчас составляет 2500-4000 руб. за 1 кв. м. Пожалуй, самым «дорогим» для потенциальных арендаторов является «Центр Галереи Чижова», где максимальная ставка аренды может превышать 5000 руб. за 1 кв. м. «Что касается финансовой стороны, то по сравнению с прошлым годом арендная ставка на рынке торговой недвижимости незначительно выросла, – говорит Дмитрий Романов. – Рост ставок в «Максимире» обусловлен быстрыми темпами заполнения. Естественно, что до открытия уровень ставок был совершенно другой. Поэтому каждый арендатор решает самостоятельно, на каком этапе он готов входить. Ведь сейчас, заполняя последние оставшиеся площади, все понимают, что в дальнейшем ротация будет незначительная».

Мнения специалистов рынка разнятся, но в целом можно констатировать рост стоимости аренды в 2010 г. приблизительно на 10%. С другой стороны, на рынке по-прежнему четко выражена дифференциация объектов на успешные, востребованные среди арендаторов, и менее успешные, в которых ставки при сдаче в аренду пустующих помещений могут быть на 30-50% ниже среднерыночных.

Руководитель направления коммерческой недвижимости агентства «Адвекс» Алексей Калинин считает, что процесс перетекания покупателей из обычных магазинов и небольших ТЦ в более крупные, современные и успешные торгово-развлекательные комплексы будет хоть и медленно, но неуклонно нарастать. «Это положительно скажется на доходах арендаторов и вызовет желание управляющих компаний ТЦ и ТРЦ увеличить арендные ставки ближе к уровню «выживания» арендаторов».

Оптимизм берет верх

Из-за кризиса по всей России осталось не так уж много крупных перспективных проектов, которые продолжают готовиться к запуску, а некоторые сети, особенно западные, хотят развиваться дальше уже сегодня. Например, Сити-парку «Град» в один голос все профессионалы рынка пророчат успешное будущее. В настоящий момент там полностью сформирован пул якорных арендаторов – лидеров мирового ритейла: Auchan, Leroy Merlin, Decathlon, Kika, MediaMarkt, INDITEX Group (Zara, Pull&Bear, Bershka, Oysho, Stradivarius), который в сочетании с уникальной концепцией проекта (беспрецедентные зоны развлечений и рекреации) должен обеспечить высокие посетительские трафики. На сегодняшний день уже открылись «Ашан» и «Леруа Мерлен», а общая заполняемость проекта довольно высокая. Следует отметить, что часть операторов будет представлена в ЦЧР впервые, что свидетельствует о высокой конкурентоспособности «Града».

Приятные новшества ожидают воронежцев и в «Центре Галереи Чижова». К примеру, во второй очереди будет представлен первый в регионе 10-зальный мультиплекс «Синема-Парк» на 2200 посадочных мест. Кроме того, откроется продуктовый гипермаркет «O'Key» на площади 8000 кв. м.

Прогнозы

Что касается прогнозов на будущее, то по мнению Алексея Калинина, быстрого роста арендных ставок в ТЦ и ТРЦ ожидать не стоит, и, скорее всего, заметные изменения будут заложены управляющими компаниями в условия аренды уже в новом 2011 году.

«Пока рынок не будет удовлетворен площадями, он будет расти, – утверждает Андрей Чамкин. – В Воронеже наметилась тенденция к укрупнению торговых площадей. Например, ТРК «Арена» объединяет в одну торговую зону гипермаркет «Линию» и парк. Также сейчас проектируется вторая очередь ТЦ «Армада». С введением дополнительных торговых площадей усилится конкуренция между ТЦ, им придется стать более активными для привлечения покупателей».

«На сегодняшний день есть немало сетей, которые смотрят и изучают рынок и по ряду объектов принимают решение отложить открытие на год, чтобы не рисковать, – считает Дмитрий Романов. – Поэтому перспективы не менее привлекательные, чем реальность: сегодня — активный спрос на площади со стороны восстановившихся после кризиса сетей, а через год – минимум свободных площадей, что поможет более качественно вести подбор арендаторов и оставлять лучших. Причем ожидаемый запуск новых торговых площадей на это никак не повлияет, тем более что каждый из объектов имеет свою уникальную составляющую, способную притягивать своего посетителя».

Комментарий заместителя директора Управления финансирования строительных проектов Центрально-Черноземного банка Сбербанка России Дмитрия Дударева:

«Торговые центры, запущенные до середины 2008 года (начало кризиса) проблем с заполняемостью не испытывали и не испытывают. Новые торговые центры, открытые в 2009-2010 гг., заполняются медленно (на текущий момент загрузка около 70-75%) в связи с тем, что в 2009 г. развитие торговых сетей было практически приостановлено, а перенос ранее открытых магазинов в новые торговые центры затруднителен, поскольку сделан ремонт, приобретено оборудование под конкретное помещение, наработана своя клиентская база. Наполнение новых торговых центров осуществляется в основном за счет вновь открываемых, а не переезжающих магазинов. Сейчас наметилось оживление на этом рынке, в город уже вошли и планируют входить крупные западные торговые сети, за которыми следуют отечественные. Несмотря на это, трудно сказать, когда все центры заполнятся на 100%. В любом случае, этого не произойдет в 2011 г.

Уровень арендных ставок в торговых центрах различается, однако, можно уверенно сказать, что в торговых центрах, открытых до 2008 г, они на текущий момент выше, чем в открытых после начала кризиса. Тем не менее в последние 3-5 мес. наметилась тенденция к сокращению разрыва. Уровень арендных ставок по сравнению с прошлым годом в действующих качественных торговых центрах не снижался, а в ряде случаев собственникам удалось провести их индексацию.

В связи с высокой конкуренцией на рынке торговой недвижимости и ограниченным количеством арендаторов в лице торговых сетей, может возникнуть тенденция постепенного перемещения арендаторов из небольших торговых центров в новые крупные торговые центры с грамотно выстроенной концепцией, удобным месторасположением и достаточным количеством парковочных мест».

torgovye_centry_-_diagramma

По данным маркетингового агентства «Знак»