Воронеж. 07.10.2016. ABIREG.RU – Аналитика – В конце сентября губернатор Воронежской области Алексей Гордеев взял на контроль вопрос об объединении четырех действующих строительных саморегулируемых организации (СРО) в одну. Летом в большинстве регионов страны (и Воронежская область – не исключение) резко сократилось число выдаваемых разрешений на строительство, а продажи готового жилья упали на 40%. Вся строительная отрасль узнала новое для себя слово «эскроу». И все эти внешне не связанные между собой события, случились после того, как в июле в Градостроительный кодекс и ФЗ-214, регулирующий отношения в долевом строительстве, были внесены очередные изменения.
Отметим, что представители строительной отрасли ценят себя довольно-таки высоко. Не будет преувеличением сказать, что в Воронежской области строители – это и есть власть, причем не четвертая-пятая, а первая. Один из двух сенаторов – строитель, один из шести депутатов Госдумы – девелопер. Это если брать верховную власть. А в областной и городской Думах каждый пятый – строитель. Крупному застройщику быть без депутатского мандата теперь как-то и неприлично даже.
Объем выполненных работ в сфере строительства в 2015 году составил 73,1 млрд рублей (годом ранее было на 5% больше – 74,6 млрд рублей). В первом полугодии 2016 года воронежскими строителями выполнено работ на 24 млрд рублей, что на 7,2% выше показателя аналогичного периода 2015 года. Стоит отметить, что по ЦФО падение объемов в первом полугодии составило 0,6%, в то время как в целом по РФ «минус» составляет 5,7%. Так что воронежские строители еще держатся.
Как сообщили «Абирегу» в воронежском отделении Банка России, в первом полугодии 2016 года строители взяли кредитов на 3,3 млрд рублей. Это на четверть меньше, чем за аналогичный период 2015 года. А вот просроченная задолженность по кредитам выросла на 13% и составила внушительную сумму в 892 млн рублей.
До кризиса 2014 года объемы строительства росли астрономическими темпами. С 2009 года, за семь лет губернаторства Алексея Гордеева, – рост в 2,5 раза. А за предыдущие восемь лет при Владимире Кулакове (2000-2008) объемы строительства увеличились в 10 раз. Застройщик умеет находить общий язык с любой властью.
Строители Воронежской области в 2015 году заплатили в бюджеты всех уровней свыше 5 млрд рублей, в том числе местные: налог на прибыль – 931 млн, на имущество – 194 млн.
Сегодня в Воронежской области в стадии строительства находится 3,7 млн квадратных метров жилья, или 180 многоквартирных домов. Так что по крайней мере в следующем году объемы вводимого жилья упадут не сильно. В первую очередь работы будут вестись на объектах высокой (от 70%) степени готовности, а вот только что начатые объекты мелких застройщиков рискуют превратиться в долгострой или и вовсе пойти с молотка. И совсем сложно предсказать, что будет с продажами и ценой квадратного метра. Пока строители стонут, но держат цену в надежде на традиционное предновогоднее увеличение роста продаж. Но зимой пустующие новостройки будут требовать тепла, особенно, если они уже с отделкой. Все это ляжет дополнительными расходами на затраты.
Стоимость квадратного метра жилья в Воронежской области в последние два года падает, как и во всей стране, но только у нас она падает также стремительно, как и в Москве. Москва (-15,6%) и Воронеж (-15%) – рекордсмены по падению стоимости «квадрата» с начала года. Еще одной тенденцией последних двух кризисных лет стало уменьшение средней площади однокомнатной квартиры (это 45% всех продаж жилья) с 39 до 31 квадратного метра. За это же время вес батончика «Сникерс» уменьшился с 58 до 48 граммов. Ничего личного, просто маркетинг.
По состоянию на июль средняя цена квадратного метра в новостройке в областном центре составляла 45,4 тыс. рублей, уступая Белгороду (57,8 тыс. рублей) и Липецку (48,3 тыс. рублей). Зато по инвестиционной привлекательности жилищного строительства, складывающейся из соотношения «стоимость кв. м строительства / стоимость аренды кв. м», Воронежская область занимает первое место в Черноземье и третье в ЦФО с показателем в 7,7% годовых. Собственно, о привлекательности строительства в Воронежской области по сравнению с соседними регионами красноречиво свидетельствует приход на местный рынок большого числа крупных московских застройщиков и инвесторов. Вряд ли это поначалу радовало местные строительные кланы, но в конце концов пообвыклись и поняли, что при мирном сосуществовании земли хватит на всех.
Согласно данным Росстата, в Воронежской области 5,766 тыс. строительных организаций, каждый десятый хозяйствующий субъект в области – строитель. Еще полторы тысячи индивидуальных предпринимателей работают в сфере строительства, по крайней мере на бумаге. Реально действующих – около 1,5 тыс.: свыше 500 организаций входят в местные СРО, еще под тысячу – в иногородние (чаще всего московские или питерские).
В 2008 году было отменено лицензирование в строительстве. С этого момента строители, а также проектировщики и изыскатели, чтобы получить допуск к работе, должны оформить членство в СРО и внести взнос в компенсационный фонд, из которого оплачиваются аварии при строительстве. Минимальный взнос для строительной организации составляет 300 тыс. рублей, для проектировочной и изыскательной сферы – 150 тыс. рублей. Куда и как расходуют на деле СРО деньги компенсационных фондов, сказать сложно: система контроля фактически отсутствует. Система предполагала субсидиарную финансовую ответственность всех участников СРО по принципу «все за одного». На деле строители нашли множество лазеек: рассрочку взноса в компенсационный фонд, оплату взноса третьими лицами. Вместо контроля за отраслью получили дополнительный способ мошеннического получения денег лицами, далекими от строительства. Интернет пестрит объявлениями: «Допуск СРО, включение в реестр за один день. Недорого». Большинство псевдо-СРО действует в Москве, где на 25 тыс. зарегистрированных строительных организаций приходится 50 тыс. членов СРО. В Воронеже две трети строителей зарегистрированы в иногородних СРО. Собственно, это способ уйти от внутрикорпоративного контроля при фактическом отсутствии контроля государственного.
Изменения в Градостроительный кодекс призваны установить более жесткий контроль за строительной сферой. Согласно новым требованиям законодательства, в одном регионе будет только одна СРО, вводится запрет на рассрочку и уплату третьими лицами взноса в компенсационный фонд. Запрещается также работа вне региона регистрации, то есть все местные строители должны буду собраться под крыло единственного местного СРО. Еще одно нововведение: компенсационных фондов теперь будет два. Кроме уже действующего, «аварийного», будет создан и второй, из которого предполагается оплачивать неисполненные договорные обязательства строительных организаций. Правда, планируется и послабление: организации, выполняющие работы на сумму менее 3 млн рублей, не обязаны регистрироваться в СРО. Таким образом, участие в СРО становится обязательным только для генподрядчиков, а мелкий субподряд в строительстве уйдет из-под сферы саморегулирования. Новый закон предполагает также финансовую ответственность СРО за качество выполненных работ его членов. Если в ходе плановых или внеплановых проверок, организуемых силами самого СРО, выявляются серьезные нарушения, застройщика могут лишить членства в организации и тем самым закрыть вход на рынок, перейти в другую СРО уже не получится. На выполнение новых требований государство отвело один год: все реформы должны завершиться к 1 июля 2017 года. Главными пострадавшими должны стать представители «общественной» бюрократии – немногочисленные сотрудники аппаратов СРО.
Строительство по банковской классификации относится к высокорисковым видам деятельности. А чем выше риск, тем дороже кредит. В строительстве обычный процент сегодня – 15% годовых. Рентабельность жилищного строительства колеблется в пределах тех же 15%. Сроки строительства – 1,5-2 года. Таким образом, чем больше доля кредитных средств в проекте, тем ниже рентабельность.
Отдельная тема – это обналичивание денег в строительстве. Именно строительная отрасль везде (не только в Воронежской области) – главный потребитель «грязных» денег. Способы борьбы с «обналом» известны и просты: увеличение прозрачности всех операций, сокращение числа сомнительных банков с одной стороны, недобросовестных строителей – с другой и усиление финансового контроля со стороны государства. Впрочем, кто крышует «обналичку» в стране, хорошо известно. И по делам об обналичивании, в которых фигурируют миллиардные суммы, никто, кроме стрелочников, еще не был осужден.
До кризиса 2014 года квадратный метр дорожал быстрее, чем росла инфляция, и был универсальным инструментом сбережения: «Ничего страшного, если я в этом году не продал за тридцать пять, в новом году продам за сорок». Это знал застройщик, но не менее важно, что это знал покупатель. Потенциальный рост квадратного метра был стимулом для покупки сегодня, а не завтра. Если расположение дома устраивало, покупатель мог внести деньги чуть ли не «на котловане». Сегодня большинство застройщиков начинает активные продажи не раньше пятидесятипроцентной готовности. Лучше, когда уже коробка готова на 100%, чтобы было что показать потенциальному покупателю. После кризиса 2014 года рост цен на квадратные метры прекратился. Обвал рубля в 2014 году для ипотечного кредитования в валюте создал в строительной отрасли проблем не меньше, чем истории с обманутыми дольщиками в 2008 году. Тогда только две компании Александра Чурсанова собрали с населения средства, а жилье построить не смогли. Ущерб в результате незаконных действий застройщика, как сообщалось, оценивался в 1,77 млрд рублей. Горе-застройщик, отсидев год в СИЗО, отделался в итоге условным сроком. А проблема с дольщиками досталась по наследству новой областной администрации, которая решала ее несколько лет.
Специализированный воронежский журнал «Парадный квартал» отметил, что с начала 2016 года число разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось в три раза. Это может означать только одно: все, кто прибился к строительной отрасли в «тучные» годы, начинают сворачиваться. Останутся только те, кто посвятил строительству всю жизнь. Те, у кого мощная производственная база (желательно, новая или модернизированная). Но таких если не единицы, то всего пару десятков. Да и профессиональных участников рынка ждет нелегкая жизнь. Крупные будут поглощать мелких. Число генподрядчиков в перспективе сократится в разы.
24 июня Госдума приняла изменения в 214-ФЗ «О долевом строительстве многоквартирных домов», ужесточившие требования к строительным компаниям по привлечению средств дольщиков для строительства жилья. Чтобы понять, насколько это важно для отрасли, следует уточнить, что, по данным Банка России, в Воронежской области 34% жилья возводится за счет населения и с помощью полученных им кредитов. Сами же строители в первом полугодии 2016 года брали кредиты гораздо неохотнее, чем год назад: сокращение кредитования составило 23,9%. Всего взято 3,4 млрд рублей. При этом Банк России отмечает «негативную динамику спроса на строительные услуги» в Воронежской области.
Новый закон также устанавливает минимальный размер уставного капитала, увязывая его величину с объемом возводимого жилья. Допустим, площадь объектов долевого строительства составляет 10 тыс. кв. м, тогда уставной капитал должен быть увеличен до 15 млн рублей. Если капитала нет, нужно найти поручителя. Но это требование не кажется чрезмерным: абсурдным кажется строить многоквартирные дома, не имея ничего за душой.
И, наконец, главное нововведение – использование при расчете за купленные квартиры счетов эскроу. В цепочке появляется промежуточное звено – банк, который будет привлекать средства дольщиков на возведение дома (они будут размещаться на эскроу-счетах) и выдавать их застройщикам после того, как компания выполнит свои обязательства. Строители сразу же задали вопрос: а что будет, если у банка отзовут лицензию? Закон не дает каких-то дополнительных преференций свыше тех, которые предусмотрены законом о страховании вкладов – сумма в размере 1,4 млн рублей в любом случае вернется гражданину. Для сумм свыше страхового размера всегда можно воспользоваться услугами «пятерки» крупнейших банков с госучастием. Счета эскроу согласно закону могут открываться не во всех банках подряд, а только в тех, в которых разрешено размещение на депозитах средств федерального бюджета – а это опять-таки банки с госучастием.
Главное практическое новшество – это невозможность застройщику перебрасывать средства дольщиков с объекта на объект. Банк, распоряжающийся счетами эскроу, обязан контролировать целевое использование средств дольщиков, говорит исполнительный директор крупнейшей воронежской СРО «Партнеры» Сергей Морозов.
Новые требования будут вступать в силу постепенно, в несколько этапов. Основные положения закона начнут действовать с 1 января 2017 года. На объекты, которые начали строиться до принятия изменений в законодательстве, распространяются прежние правила.
На строительную отрасль давят не только «сверху», но и «снизу». Падение рубля открыло экспортные возможности для смежников – цементников и металлургов, поднявших в начале года отпускные цены на 30% на цемент и на 80% на арматуру. В апреле цены на арматурную сталь в один день взлетели в два раза – с 22 тыс. рублей до 45 тыс. рублей за тонну. Это произошло сразу после трехдневного производственного форума-слета металлургов, проходившего в Ялте, где собравшиеся договорились «промониторить цены» – проглотит рынок или нет. Ялтинское соглашение в шутку назвали почему-то «версальским мирным договором». Любопытно, что в договоренностях участвовали кроме российских производителей еще и украинские, и даже китайские. «Размониторивал» рынок в обратном направлении премьер Дмитрий Медведев, лично обзвонивший нескольких владельцев металлургических заводов. Цены откатились до 30 тыс. рублей за тонну арматурного прута. Стоимость цемента занимает от 5 до 10% в себестоимости квадратного метра жилья в зависимости от способа строительства. Арматура – не меньше 10%, если это не кирпичное строительство.
По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за первое полугодие этого года в России обанкротилось 1,6 тыс. строительных организаций, что в два раза больше, чем в январе-июне 2015 года. При этом за весь прошлый год со строительного рынка ушло 2,7 тыс. компаний. Это в пять раз больше, чем за 2014 год. Причина банкротств застройщиков – следствие снижения объемов строительных работ в целом по стране. За первое полугодие 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение составило 5,7%, до 2,29 трлн рублей. Ввод жилья упал на 9,2%, до 31,5 млн кв. м.
В ближайшие два года ожидается дальнейшее уменьшение объемов вводимого жилья. Главным негативным фактором является то, что падение реального уровня жизни россиян изменило их приоритеты потребления. Улучшение жилищных условий теперь к таким приоритетам не относится. И вряд ли произойдет изменение в ближайшем будущем. А значит, строительную отрасль ожидают тяжелые времена.
Сами участники строительного рынки признают, что в отрасли сложилась непрозрачная система управления и саморегулирования. И на изменения в законодательстве особо не надеются. В этих условиях каждый старается выживать сам по себе. Если строительная организация имеет в своем составе профессионалов, собственную технику и соизмеряет проекты со своими возможностями, она выживет в самых сложных условиях, вне зависимости от собственной величины и от величины других игроков на рынке. На таких крепких «середнячках», которые строят годами по два-три (но не больше) многоквартирных дома одновременно, и будет держаться вся отрасль. И, кстати, число таких середняков можно вычислить – их около 18% по Воронежу. Именно столько домов строится не новомодными способами, требующими многомиллионных затрат на создание производственных мощностей, а «в кирпиче». По технологии, проверенной столетиями.
