Воронеж. 02.11.2016. ABIREG.RU – Эксклюзив – Воронеж уверенно занимает лидирующие позиции в области строительства жилья, предлагая жителям мегаполиса нестандартные современные проекты, отодвигая на второй план типовые пятиэтажки. На недавно прошедших Днях Воронежской области в Совете Федерации губернатор Алексей Гордеев (1-е место в Рейтинге влиятельности Воронежской области в 2016 году) проинформировал сенаторов о том, что наш регион стабильно входит в тройку лидеров субъектов ЦФО (после Москвы и Московской области), обеспечивающих наибольший объем ввода жилья. Ежегодно эта цифра составляет около 1,5 млн кв. м. О том, какой вклад в формирование и обновление городской среды вносит инвестиционная компания «Черноземье» Эдуарда Краснова (80-82-е место в Рейтинге влиятельности Воронежской области в 2016 году; в нее входит «ЭлитСтрой» и др.), «Абирегу» рассказал в эксклюзивном интервью руководитель строительного направления Игорь Локтев.
– Компания «ЭлитСтрой» является частью холдинга УК «Черноземье» – структуры с разноплановым бизнесом. Когда возникло строительное подразделение холдинга, которое вы возглавляете?
– Любой бизнес требует диверсифицированного подхода, и наш холдинг не исключение. В него входит более 20 предприятий различного назначения, среди которых образовательные и проектные учреждения, заводы по переработке растительного масла и производству порошка для асфальтового покрытия, социально-культурные объекты. Строительное направление получило свое развитие в начале 2000-х годов. Тогда в Воронеже еще было достаточно привлекательных для жилищного строительства земельных участков. Начали строить жилье экономкласса (или, как сейчас называют, комфорт-класса), ориентируясь на запросы потребителя. В целом, я считаю, мы заняли свою нишу и продолжаем работать в данной, наиболее оптимальной для застройщика и покупателя, категории жилья. Скажу откровенно: когда все-таки построили дом с позиционированием элитного жилья, то долго не могли реализовать в нем квартиры: спрос был невелик.
– Какие строительные тренды наблюдаете сейчас на рынке? Время диктует свои условия?
– Тенденция одна – создавать комфорт для проживания людей, обеспечить благоприятную среду и транспортную инфраструктуру, шаговую доступность других объектов. Все строительство жилых зданий можно разделить на точечное и квартальное. Точечная застройка предпочтительнее для потребителя, ведь, скажем, один дом строится на свободном участке уже обжитой инфраструктуры – до всего рукой подать. Этажность сегодня не играет особой роли. Если раньше престижными считались 2-й, 3-й, 4-й этажи, то сейчас, при разноэтажной застройке, которую мы используем в том числе и при строительстве с нашими партнерами – ГК «КРАЙС» – жилых комплексов «Острова» и «Трамвай желаний», люди отдают предпочтение верхним этажам. На мой взгляд, это разумно. Воронеж – красивый город, у нас есть что посмотреть сверху.
– Каким строительным материалам отдаете приоритет?
– Для нас важно остаться в специфике кирпичного строительства, хотя мы, наверное, уже едва ли не единственные в регионе. Поточное производство панельных домов, разумеется, быстрее и дешевле. Считается, что строить дома выше девяти этажей из кирпича невыгодно, поэтому застройщики для высотного строительства выбирают панели или монолит.
– Зачем вам придерживаться принципа, если можно, как коллеги-застройщики, строить быстрее?
– На то это и принцип, чтобы его придерживаться. (Смеется.) На самом деле, действительно, в связи с изменением строительных нормативов строить из кирпича стало накладно. Допустим, раньше лицевая кладка выполнялась в полкирпича, согласно новым нормативам, сегодня это необходимо делать в один кирпич. Конечно, это дорого. Значит, ищем альтернативу в виде декоративных фасадов, при этом сохраняя кирпичные стены с утеплителем. Кстати, недавно прочитал, что ученые установили время, за которое человек может восстановиться в домах из различных строительных материалов. Так вот, в деревянном доме можно восстановить силы за четыре часа, в кирпичном – за восемь, а уже в бетонных и панельных придется отдыхать не менее суток. Вот и судите сами.
– Говоря о комфортной жилой инфраструктуре, вы, сдавая дом в эксплуатацию, интересуетесь ее наличием или участвуете в ее создании?
– Точечная застройка предполагает вписывание нового дома в уже существующую инфраструктуру. Повлиять на нее мне как последнему застройщику сложно. Когда речь идет о создании отдельного жилого комплекса, то, разумеется, изначально принимаются в расчет известные ритейлеры, магазины шаговой доступности, пункты бытовых услуг, аптеки. Заметьте, что в новостройках ими заняты все первые этажи, и это правильно. Возьмите ту же улицу Шишкова с ее интенсивной застройкой: если бы не была создана необходимая инфраструктура, жителям пришлось бы за продуктами добираться до ближайшего сетевого супермаркета несколько остановок.
– Каковы объемы построенного «ЭлитСтроем» жилья?
– На сегодняшний момент это свыше 70 тыс. кв. м. В октябре начался старт продаж нового жилого комплекса «Трамвай желаний» на Кривошеина. И в «Островах», и в «Трамвае желаний» мы применили строительство из смешанных материалов для разноплановой застройки – панели, монолита и кирпича.
– Какое интересное название! Повлияла пьеса Теннеси Уильямса?
– Нет, скорее расположение. Участок под застройку располагается на месте бывшего трамвайного депо. Наши маркетологи тестировали разные названия, в итоге решили остановиться на этом. Комплекс будет располагаться в самом центре Юго-Западного района, и те воронежцы, кто всю жизнь прожил там и хотел бы улучшить условия проживания, – наши потенциальные покупатели. Конечно же, при этом я не исключаю и других желающих. Воронежские дизайнеры отлично потрудились над проектом. Дома будут построены из бело-красного кирпича, планируем обустроить инфраструктуру в стиле старых двориков Европы. А сам по себе красный кирпич при завершении строительства придаст домам схожесть с трамваем.
Думаю, что процесс строительства комплекса потребует не менее четырех лет. Квартиры будут представлены в полном сегменте: однокомнатные, двухкомнатные и трехкомнатные. Пока не решили, стоит ли делать студии.
Под стать проекту будет и инфраструктура. Там остался небольшой лесок, даже заросли какие-то, хотим сохранить его, превратить в парк с дорожками и лавочками. На первых этажах будут размещены магазины, ведем переговоры с ритейлерами. К слову, участок под застройку мы приобрели у Сбербанка. Он наш давний партнер по многим проектам. В строительной отрасли Сбербанк единственный, кто дает кредит под залог только земельного участка.
– Сколько стоит квадратный метр?
– И в ЖК «Острова», и в ЖК «Трамвай желаний» квадратный метр стоит от 47 тыс. рублей. Для сравнения: в среднем по городу стоимость варьируется от 35 тыс. до 60 тыс. за кв. м.
– Проект только начался, вы продаете квартиры уже на этапе застройки. Люди требуют гарантий по соблюдению условий сдачи жилья?
– Как правило, мы всегда реализуем квартиры еще на этапе застройки. Люди сейчас грамотные, наученные горьким опытом обманутых дольщиков, четко отслеживают все этапы строительства. Да и нам, застройщикам, необходимо отчислять страховые платежи по строительству, плюс постоянные проверки и отчеты в надзорные органы. Но даже без этих административно-контролирующих мер мы ни разу не подводили своих покупателей.
– А как вы относитесь к проектам, когда стены внутри возводят уже сами жильцы, так сказать, «под себя»?
– Эта технология преимущественно используется в монолитном строительстве. В кирпиче тяжело работать, потому что там уже есть стены, на которые опираются плиты перекрытий, сложно оставлять свободное пространство. Вот комплекс «Солнечный Олимп» изначально развивался по такой концепции. Мы же продаем жилье другого класса и ориентируемся на массовой сегмент.
– В последнее время многие предпочитают покупать жилье уже с отделкой…
– Конечно, каждый выбирает по себе, и здесь однозначно нельзя сказать, что лучше. Мы реализуем свои квартиры с черновой отделкой, считая, что покупатель сам решит, какой ламинат или обои он хотел бы видеть в своей квартире. Ведь будем исходить из того, что при отделке застройщик все равно стремится к ее удешевлению: все мы знаем, какие межкомнатные двери устанавливаются, какой линолеум кладется. Поэтому зачем делать отделку дважды? Хотя соглашусь и с таким аргументом: кому нужно срочно заехать и жить, тот удовлетворится и имеющимся.
– Как решаете проблемы с парковками около дома?
– По нормативам мы обязаны строить и строим парковки. Однако замечу, что для всех застройщиков это головная боль. Потому что люди не хотят покупать парковочные места, предпочитая парковаться во дворах. А деньги застройщик в парковку вложил, при этом отдача весьма невелика. Людей тоже можно понять: стоимость парковочного места иногда может составлять треть от стоимости квартиры. И они четко расставляют приоритеты: это в первую очередь ремонт, приобретение мебели, бытовой техники и других необходимых для проживания вещей, и лишь затем они будут думать, где парковать автомобиль. И надо не забывать о тех, кто приобрел квартиру в ипотеку. Маловероятно, что они захотят брать одновременно кредит и на приобретение парковки.
– Это реальная цена?
– Да.
– Может быть, выходом для жильцов и застройщиков будет аренда машино-места?
– Если кому-то выгодно, он может и сдавать. Мне выгоднее получить вложенные средства, чтобы направить их в другие проекты – так строится бизнес. Но реальность такова, что, кроме как сдавать в аренду парковочные места, нам ничего не остается. Но люди и этого не хотят, бросая дорогие машины где попало. Думаю, все дело в нашем менталитете: зачем платить хоть сколько-то, если можно бесплатно? Практически никто не думает о том, что во двор элементарно не могут попасть машины специальных служб, скорая помощь, просто протиснуться с детской коляской иногда невозможно. Вот и получается, что мы как застройщик обязаны построить дом с парковочными местами, а покупатель вовсе не обязан это парковочное место приобрести.
– Ваши проекты реализованы на правом берегу Воронежа. Левый берег не планируете осваивать?
– На мой взгляд, левый берег развивается не так интенсивно. Хотя нам интересны некоторые участки. У нас был опыт строительства на улице Героев Стратосферы, в сторону авиазавода. Но на данный момент свободные площади под застройку остались в районе Машмета, у нас дорогое по себестоимости строительство, поэтому я не думаю, что наши квартиры в этом районе были бы востребованы.
– В последнее время городской житель стремится к природе. Интересно вам строительство пригородных поселков, таунхаусов?
– Думаю, со временем мы придем к этому: Воронеж не резиновый, может развиваться только в направлении пригорода. С другой стороны, нередко езжу по московской трассе, вижу построенные, но не проданные коттеджные поселки. Конечно, со временем они будут освоены, но пока предложение превышает спрос. При коттеджной застройке нужно особенно планировать затраты на развитие инфраструктуры, ведь дома просто стоят в чистом поле или лесу. На мой взгляд, создание комфортной жилой зоны за городом – долгосрочный и недешевый проект, но дающий возможность реализовать самые смелые новации, невозможные в городской среде.
