«Строительный бизнес в ЦФО перешел от фазы роста к адаптации к новым условиям»

— Банк профинансировал строительство жилья в Черноземье на 60 млрд рублей, общая площадь проектов превышает 1,3 млн кв. м. Насколько активно строительный бизнес в центральных регионах кредитуется в 2026 году?

— Если говорить о ситуации на 1 июня 2026 года, то строительный бизнес в ЦФО уже перешел от фазы активного роста к этапу адаптации к новым условиям. Мы видим, что портфель текущего строительства в ЦФО составляет 33,8 млн кв. м. — это немного меньше, чем по итогам 2025 года. При этом объем строительства по-прежнему остается очень значительным. Объем ввода жилья по итогам первых 5 месяцев 2026 года составил 10 млн кв. м.

Да, определенное замедление есть, но говорить о каких-то окончательных выводах пока рано.

— А что сейчас происходит с запуском новых проектов в ЦФО?

— В 2025 году девелоперы достаточно осторожно подходили к запуску новых проектов. И прежде всего это было связано с охлаждением спроса. Но уже во втором полугодии ситуация начала меняться: мы увидели ускорение вывода новых проектов, стали запускаться новые очереди, а также проекты, которые раньше были отложены. С января по май по стране было запущено 16,2 млн кв. м. Это больше на 11 %, чем годом ранее. Если отдельно посмотреть на регионы ЦФО, то здесь за пять месяцев запущено 3,6 млн кв. м — на 5 % больше, чем в прошлом году.

— Отражается ли эта динамика в вашем кредитном портфеле по региону?

— Да, эта тенденция хорошо прослеживается и в нашем кредитном портфеле. В этом году в регионах ЦФО мы подписали уже 16 новых сделок на 116 млрд рублей. На эти деньги будут построены проекты общей площадью почти 900 тыс. кв. м. Сегодня наш портфель в ЦФО — 221 проект, общая площадь 31,7 млн кв. м и лимит финансирования 4 трлн рублей. По сути, это почти половина от всего портфеля банка. Если говорить про Черноземье, здесь у нас 35 проектов общей площадью 1,3 млн кв. м с лимитом 60,5 млрд рублей.

— Как вы оцениваете баланс спроса и предложения?

— Мы внимательно следим за ситуацией. В ЦФО соотношение распроданности жилья и строительной готовности держится на высоком уровне — 82 %, что немного выше среднероссийского. Средний срок реализации непроданного строящегося жилья составляет 2,6 года — это лучший показатель среди федеральных округов. Рынок быстро адаптируется к новым условиям: девелоперы внимательнее контролируют расходы, активнее работают с покупателями и ищут инструменты поддержки спроса. Такой подход позволяет сохранять устойчивость.

— Если оценивать продажи в кредитуемых банком проектах, какой спрос на жилье сегодня в России в целом?

— Если посмотреть на рынок в целом, то по итогам 2025 года 73 % всех продаж жилья в России пришлось на ипотеку. При этом примерно четверть рынка приходилась на сделки за наличные и в рассрочку. В этом году структура постепенно меняется. За первые пять месяцев 2026 года доля ипотечных сделок снизилась до 66 %. Соответственно выросла доля покупок за собственные средства и с использованием рассрочки — сегодня она уже составляет 34 %. То есть рынок постепенно ищет новые модели покупки жилья.

— А что показывает ваш портфель по ЦФО по структуре сделок?

— В нашем портфеле картина несколько иная. В Центральном федеральном округе в проектах, финансируемых банком ДОМ.РФ, за 5 месяцев доля ипотечных продаж составила 41 %, при этом основная часть сделок пришлась на наличные и рассрочку. Объем рассрочек остается практически стабильным, и мы рассматриваем этот механизм как рабочий инструмент продаж. При этом рассрочка эффективна только при взвешенном подходе: и покупателю, и застройщику важно учитывать финансовые риски, чтобы сделка оставалась комфортной для обеих сторон. Поэтому в каждом проекте мы вместе с девелопером заранее определяем допустимую долю таких продаж — она зависит от экономики, рентабельности и финансовой устойчивости проекта.

— Льготная ипотека по-прежнему основной драйвер продаж?

— Да. При этом рынок постепенно перестраивается. Если тренд на снижение ключевой ставки сохранится, то, на наш взгляд, доля рыночной ипотеки будет постепенно увеличиваться.

— Как рыночные факторы сейчас влияют на развитие строительного рынка? Как бы вы оценили самочувствие отрасли и застройщиков?

— Мы недавно получили свежие данные нашего ежегодного исследования «Индекс настроения девелопера» и, пожалуй, лучше всего ситуацию сегодня описывает формулировка «осторожный оптимизм». Многие уже адаптировались к внешним обстоятельствам.

— Какие приоритеты и вызовы девелоперы называют ключевыми?

— Если говорить о приоритетах, то девелоперы сегодня в первую очередь делают ставку на повышение эффективности бизнеса. Это оптимизация внутренних процессов, более внимательная работа с затратами и, конечно, адресное взаимодействие с покупателями. Главным вызовом для них является стоимость капитала. Не менее важна и работа с клиентами. Причем речь идет не только о привлечении новых покупателей, но и о выполнении уже взятых обязательств, сохранении доверия клиентов и поддержании стабильных продаж. Сегодня именно это становится одним из ключевых факторов устойчивости бизнеса.

— Жилищное строительство в стране переходит в формат комплексного развития территорий (КРТ). Чем этот механизм привлекает участников — регионы, инвесторов, жителей?

— На мой взгляд, сегодня КРТ — это механизм комплексного развития городов. Он позволяет решать задачи развития строительной отрасли, обновления городской среды, повышения качества жизни людей. Мы видим, что интерес со стороны регионов и девелоперов к этому механизму продолжает расти.

И это объяснимо, так как КРТ — один из немногих механизмов, который позволяет учитывать интересы сразу всех участников процесса. Это и регионы, и инвесторы, и, что важно, сами жители.

— Какова роль КРТ в портфеле банка и какие показатели вы видите по стране?

— Для нашего банка это стратегическое направление работы. Сегодня уже 26 % нашего портфеля сформировано за счет проектов комплексного развития территории. По всей стране мы финансируем 91 проект с градостроительным потенциалом 18,3 млн кв. м, и общим лимитом 2,1 трлн рублей. Если говорить проще, сегодня практически каждый четвертый рубль, который банк направляет на финансирование жилищного строительства, приходится на проекты КРТ. И это хорошо показывает, насколько значимым стало это направление для отрасли.

— А что по КРТпроектам именно в Центральном федеральном округе и Черноземье?

— В ЦФО у нас 31 проект, с лимитом 1,2 трлн рублей и градостроительным потенциалом 8,6 млн кв метров. А непосредственно в Черноземье — три проекта с градостроительным потенциалом 270 тыс. кв. м, и на их реализацию банк уже выделил 14,3 млрд рублей. Один из проектов в Липецке сейчас находится в активной стадии реализации. Лимит, который был выделен застройщику — 5,6 млрд рублей. Первые очереди уже введены — это 33 тысячи квадратных метров. А общий градостроительный потенциал проекта — 110 тысяч квадратных метров. Завершение строительства запланировано уже на 2032 год. И именно такие проекты сегодня лучше всего отвечают запросу покупателей. Люди все чаще выбирают не отдельный дом, а полноценную продуманную городскую среду.

— Какой прогноз развития строительного рынка вы можете сформулировать?

— Если говорить о перспективах до конца 2026 и 2027 годов, мы ожидаем устойчивое завершение уже реализуемых проектов и последовательный запуск новых очередей. При этом девелоперы, скорее всего, будут действовать более осторожно, чем несколько лет назад. Запуск новых проектов будет напрямую зависеть от реального спроса и темпов продаж. На мой взгляд в ближайшие годы сохранится более взвешенный подход.

— Ожидаете ли вы замедление и какие фундаментальные факторы поддерживают отрасль?

— Замедление возможно, но многое будет зависеть от динамики ключевой ставки: по мере ее снижения будет восстанавливаться спрос и темпы развития отрасли. При этом сохраняются фундаментальные факторы поддержки — недостаточная обеспеченность жильем, значительный объем ветхого и аварийного фонда, а также национальные цели в жилищном строительстве, задающие долгосрочный ориентир. Одним из ключевых векторов станет комплексное развитие территорий, а также проекты с включением объектов культурного наследия.

— В 2024 году запущена президентская программа по восстановлению 1000 объектов культурного наследия по всей стране. Видите ли вы интерес инвесторов к финансированию их восстановления и приспособления под современное использование — отели, рестораны и т.д.?

— Да, сегодня восстановление объектов культурного наследия — одно из наиболее интересных направлений рынка. Банк ДОМ.РФ и институт развития ДОМ.РФ уделяют ему большое внимание. Мы видим растущий и уже практический интерес инвесторов: появляются проекты, готовятся новые сделки. Этому способствует государственная программа поддержки ОКН с возможностью льготного финансирования. ДОМ.РФ выступает оператором, а банк предоставляет финансовые решения. Для нас это одно из приоритетных направлений.

— А будут ли меняться условия, если объект приспосабливается под туризм? Такие результаты уже есть в портфеле банка?

— Да, если объект приспосабливают под туристическую инфраструктуру, например, гостиницу, льготная ставка будет снижена до 6 %. Это делает такие проекты более привлекательными для инвесторов. При этом сохраняется главное — историческая ценность объекта. Каждый проект уникален, а история здания становится частью туристического продукта: люди приезжают не просто в гостиницу, а в место с собственным характером.

Сегодня в портфеле Банка ДОМ.РФ находятся 10 кредитных договоров на восстановление объектов культурного наследия на 5 млрд рублей. На рассмотрении — десятки новых заявок, в том числе в Воронеже, Курской и Тамбовской областях. Рассчитываем, что до конца года увеличим портфель проектного финансирования по этому направлению.