Евгений Гарбузов: «Рынок недвижимости сейчас находится в режиме, когда существенного роста или снижения стоимости жилья ждать не стоит»

Воронеж. 15.09.2022. ABIREG.RU – Аналитика – Евгений Гарбузов является заместителем генерального директора по вопросам экономики и финансам ГК «Объединенная Домостроительная компания». Сегодня это одна из ведущих строительных корпораций Черноземья с активами в Орловской и Липецкой области. Она полного цикла: от разработки проекта, собственно строительства до этапа продаж. На счету Группы внушительные цифры по вводу жилой недвижимости, социальных объектов и промышленных сооружений.

Топ-менеджер по финансам «ОДСК» Евгений Гарбузов рассказал, каким видит рынок недвижимости в период экономической турбулентности, отметил качество спроса и поделился прогнозом развития отрасли.

– Евгений Сергеевич, как геополитическая ситуация и инфляция повлияли на цены на недвижимость в 2022 году?

– Цена на жилье, как и на любой другой товар, определяется балансом спроса и предложения. И здесь нужно понимать, что в настоящий момент рынок региональной жилой недвижимости формируется под влиянием целого ряда разнонаправленных факторов. В этом контексте геополитическая ситуация и высокие инфляционные ожидания потребителей, безусловно, будут факторами, стимулирующими спрос, так как в условиях высокой неопределенности люди хотят сохранить имеющиеся у них накопления и минимизировать риск их обесценивания.

Но есть и обратная сторона этой ситуации. Высокие темпы инфляции привели к существенному снижению реальной покупательной способности населения, а, следовательно, значительно ограничили тот размер заработка, который каждый из нас мог бы инвестировать в улучшение своих жилищных условий.

С учетом двух этих встречных по своей экономической сути процессов можно, безусловно, говорить о коррекции цены. Во многом она уже произошла, и мы видим, что рост цен, который наблюдался на протяжении последних полутора-двух лет, остановился. По ряду объектов даже просматривается небольшое снижение.

При этом ждать существенного движения цены вниз, думаю, не стоит. Нужно реально смотреть на вещи – себестоимость большинства строящихся сегодня объектов формировалась, когда цены на строительные материалы были выше текущего рынка. Логистика для застройщиков также подорожала, выросла и стоимость риска и банковского финансирования – все эти факторы не позволят цене на жилье существенно снижаться.

– Как ставки по ипотеке повлияют на цены в 2022 году?

– Политика Центрального Банка по снижению ключевой ставки и действия правительства по развитию льготных ипотечных программ – это хороший сигнал для рынка. Сегодня ставка по коммерческой ипотеке составляет в среднем порядка 10%, по льготной – около 7%, а для отдельных категорий заемщиков и объектов недвижимости еще ниже. Это, на мой взгляд, очень комфортные условия, если посмотреть на то, что еще в марте ставка по ипотеке была на уровне 18-20% годовых, а большинство льготных программ были приостановлены.

Такой уровень ставок позволит поддержать спрос как на первичном рынке, так и на «вторичке» и стабилизирует ситуацию с ценой на квадратный метр. Как я уже сказал, отвечая на первый вопрос, рынок сейчас будет находиться в режиме флэт, когда ни существенного роста, ни существенного снижения цен ждать не стоит.

– Каким будет спрос на недвижимость?

– Если говорить о величине спроса, то она, на мой взгляд, все-таки будет снижаться, по тем причинам, о которых мы говорили выше. Здесь речь не идет о каком-то обвале рынка, просто нужно понимать, что в период с 2019 по 2021 год. рынок рос очень высокими темпами, которые стимулировались низкими ипотечными ставками и ситуацией с коронавирусом. Сейчас мы скорее можем говорить, что он возвращается к условиям взвешенного инвестирования. Последняя аналитика ЦБ от 26.07.2022 по инвестиционным и сберегательным целям россиян подтверждает, что только 18% граждан имеют в настоящее время своим приоритетом инвестиции в строительство или приобретение жилой недвижимости. С учетом того, что обычно эта доля была более 30%, это очень четкий сигнал для рынка. Но правительство и регулятор понимают реалии и продолжают предлагать новые инструменты, стимулирующие спрос.

– А если говорить о качестве спроса?

– Здесь мы видим следующие тенденции: рост требовательности потребителей к качеству жилья и инфраструктуры и в то же время ориентированность на квартиры с меньшей площадью, но более интересными планировочными решениями. Проще говоря, люди, которые имеют сейчас возможность инвестировать в свои жилищные условия, хотят компактные, удобные варианты с высоким качеством конструктива и отделки. Это потребует от застройщиков изменения подходов к проектированию и квартирографии домов, а также к качеству благоустройства территорий. Мы в ГК «ОДСК» уже приступили к этой работе и хотим уже в 2023 году предложить нашим клиентам новые продуктовые решения, ориентированные на изменившийся спрос.

– Насколько выгодно инвестировать в недвижимость в 2022 году?

– Вы знаете, несмотря на всю простоту формулировки, это достаточно сложный вопрос.

Жилая недвижимость в России традиционно считается одним из наиболее стабильных активов и в качестве инструмента сохранения личного капитала ее привлекательность продолжит оставаться высокой. Кроме того, это может быть выгодным вложением в перспективе, когда рынок снова начет расти. В то же время не стоит рассматривать вложения в региональные жилые объекты с точки зрения получения высокого уровня заработка. В качестве доходного инструмента это малоэффективная, на мой взгляд, история, и, если вы хотите зарабатывать здесь и сейчас, то правильнее будет рассматривать другие направления вложений. Исключения может составлять, разве что, формат апартаментов в крупных территориальных и региональных центрах, но и здесь много нюансов.

Что касается коммерческой недвижимости, то здесь я бы принимал решение об инвестировании в том случае, если объект приобретается для развития собственного торгового, арендного или иного бизнеса. Даже такой достаточно крупный региональный холдинг, как наша группа компаний, пришел к необходимости создания профильной структуры для управления подобными объектами. Наше предприятие ООО «ОДСК-Аренда» – это небольшая, но очень сплоченная команда больших профессионалов, которые развивают это направление в регионах нашего присутствия.

– Евгений Сергеевич, поделитесь вашими экспертными прогнозами.

– Текущая ситуация не похожа ни на один из предыдущих кризисов, с которыми нам приходилось сталкиваться, прежде всего потому, что природа этого кризиса изначально не экономическая. Но я точно знаю одно: экономика – это живой организм, который сможет перестроиться под новые условия, а мы все научимся в них жить.

– А что касается непосредственно группы компаний ОДСК – как тут обстоят дела?

– Так сложилось, что к сегодняшней ситуации мы подошли с неплохими результатами за прошлые годы, позволившими сформировать необходимый запас прочности и финансовой стабильности, который помогает нам увереннее, чем многим нашим коллегам, смотреть в будущее.

Мы продолжаем реализовывать нашу стратегию, осваивать новые регионы, инвестировать в технологическое развитие компании. Например, Липецк, где уже стартовало начало строительных работ по возведению сразу четырех новых ЖК. Мы уверены, что сможем адаптировать нашу работу под новые условия и остаться интересными и востребованными для наших клиентов.