Этим летом Совет Федерации одобрил закон, который позволяет регионам проводить КРТ на землях федеральной собственности при поддержке правительственной комиссии. Параллельно был скорректирован порядок определения возмещения собственникам жилья, изымаемого в границах КРТ.
«Абирег» выяснил, как новые нормы могут повлиять на подготовку территорий, интерес инвесторов и экономику проектов.
Федеральная земля без паузы
Федеральные земельные участки и объекты нередко осложняли подготовку проектов КРТ. Даже если территория в центре города включала аварийное жилье, заброшенные здания или неиспользуемые площадки, ее вовлечение требовало длительных межведомственных процедур и согласований с различными собственниками.
В регионах Черноземья такие территории уже рассматриваются в рамках подготовки новых проектов. Главный архитектор Тамбова Яна Ломко рассказала «Абирегу», что муниципалитет изучает возможность развития центральной застроенной площадки города, где наряду с муниципальными участками находятся федеральная земля и объект федеральной собственности. На этой территории расположены расселенные, но не снесенные аварийные дома, свободные участки после сноса и заброшенные площадки.
По словам госпожи Ломко, подготовка решения о КРТ обычно занимала около девяти месяцев. При наличии федеральной земли или объекта срок ранее мог увеличиваться примерно до полутора лет.
Новый порядок не исключает участия правительственной комиссии и учета позиции федерального собственника. Но после решения комиссии регион сможет двигаться дальше без дополнительной процедуры согласования с федеральными ведомствами. Это может сократить сроки подготовки и вернуть в работу проекты, которые муниципалитеты откладывали из-за сложной структуры собственности.
Особенно заметным эффект может быть для исторических центров региональных городов. Здесь часто сочетаются частная, муниципальная и федеральная собственность, аварийный жилфонд, социальные объекты, участки с неоформленными границами и территории, которые годами использовались разрозненно.
От недоверия к торгам
Упрощение процедуры работы с федеральными землями не означает, что такие площадки автоматически станут привлекательными для бизнеса. Договор КРТ предполагает не только строительство, но и обязательства по расселению, созданию или реконструкции инфраструктуры, соблюдению градостроительных ограничений и сроков реализации проекта.
«Ранее никто из застройщиков не верил в этот механизм», — отметила Яна Ломко.
В то же время тамбовские торги показывают, что рынок постепенно осваивает КРТ. По словам главного архитектора, недавно город провел аукцион по территории в районе Августа Бебеля, 12. При стартовой цене 500 тыс. рублей в торгах участвовали шесть застройщиков, а итоговая стоимость права на заключение договора составила 82 млн рублей.
Высокая конкуренция может свидетельствовать о том, что девелоперы стали лучше понимать параметры таких проектов и оценивать их перспективы. Например, несколько лет назад первый проект КРТ, выставленный Тамбовом, не нашел покупателя. Тогда застройщики с осторожностью относились к новому механизму, в том числе из-за опыта договоров развития застроенных территорий, которые ассоциировались с конфликтами и трудно прогнозируемыми обязательствами.
Невидимые барьеры площадки
Даже при понятной структуре собственности и приемлемой экономике территория не становится готовой к КРТ автоматически. Значительная часть нюансов связана с земельно-кадастровой подготовкой.
В управлении Росреестра по Воронежской области среди ключевых причин задержек называют отсутствие или неполноту проекта планировки территории и проекта межевания. Без этих документов невозможно образовать новые земельные участки в границах КРТ.
Еще одна распространенная проблема — пересечение границ вновь образуемого участка с уже учтенными в ЕГРН объектами. Это может происходить, если при подготовке проекта не были учтены актуальные сведения о смежных территориях или в период между заключением договора КРТ и утверждением межевания в реестре появились новые данные.
Проблемы возникают и при несоответствии планируемого вида разрешенного использования правилам землепользования и застройки. Девелопер может рассчитывать на жилую или коммерческую функцию, однако действующий градостроительный регламент не всегда позволяет реализовать ее без предварительной корректировки документов.
Отдельный вопрос — юридически оформленный доступ к площадке. Если проезд или проход осуществляется через соседние участки, необходимы соглашения с их собственниками и корректное отражение соответствующих решений в межевом плане.
Компенсация ближе к рынку
Вторая законодательная новация касается собственников квартир, домов и нежилых помещений, попадающих в границы КРТ. Возмещение будет рассчитываться по актуальной рыночной стоимости имущества, определенной не ранее чем за 60 дней до направления проекта договора об изъятии.
Поправки распространяются и на часть ранее принятых решений о КРТ. Исключения предусмотрены для случаев, когда договор уже подписан, а также когда вступило в силу судебное решение о принудительном выселении.
Прежний порядок создавал для собственников риск: стоимость жилья могла определяться на дату решения о КРТ, но покупать аналогичную квартиру приходилось спустя несколько лет — уже по другим ценам. Новая норма снижает этот разрыв, но делает бюджет расселения менее предсказуемым для инвестора.
Это не означает автоматического удорожания всех проектов, пояснила Яна Ломко. Динамика цен на недвижимость может быть разной, а часть соглашений с жителями заключается вскоре после принятия решения. Однако в проектах с длительной подготовкой и поэтапным переселением девелоперу придется закладывать в финансовую модель возможное изменение стоимости выкупа.
Первые практические выводы в Черноземье можно будет сделать уже в следующем году, когда инвестор начнет расселение территории, переданной по инициативе Тамбова. По словам госпожи Ломко, город намерен контролировать исполнение всех условий договора. В частности, в отдельных случаях застройщику может быть предписано предоставить жителям жилье в том же квартале, где они проживали ранее.
«С одной стороны застройщики, с другой — горожане. Мы в этой ситуации во многом выступаем медиаторами», — отметила госпожа Ломко.
Борьба за инвестора начинается с подготовки
Новые правила могут увеличить число площадок, которые регионы и муниципалитеты будут выводить на рынок. В первую очередь речь идет о центральных кварталах с аварийным жильем, неиспользуемых промышленных территориях, участках после сноса домов и локациях со смешанной структурой собственности.
Однако «конкуренция» между городами будет зависеть не столько от объема доступной земли, сколько от качества подготовки участков до торгов. Для инвестора важны понятная схема собственности, утвержденные проекты планировки и межевания, проверенные границы, параметры застройки, решения по инженерной инфраструктуре и прозрачный порядок расселения.
Показателем эффективности КРТ будут не только число аукционов и стоимость права на заключение договора. Важнее, насколько быстро удастся расселить жителей, завершить строительство, обеспечить квартал инфраструктурой и избежать конфликтов, которые могут затянуть реализацию проекта.
