Мэрия Воронежа готовит новое межевание 13,6 га в Ленинском районе — в квартале между улицами Донбасской, Кропоткина, 40 лет Октября, Пограничной и Мало-Московским переулком. По данным «Абирега», из 14 новых земельных участков два предлагается сформировать с видом разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)». Их совокупная площадь составит почти 5,85 тыс. кв. м.
Первый участок — ЗУ3 площадью 1,2 тыс. кв. м — планируется образовать за счет перераспределения существующего участка и земли, государственная собственность на которую не разграничена. Второй, ЗУ11 площадью 4,64 тыс. кв. м, формируется аналогичным способом. То есть в обоих случаях к уже существующей недвижимости фактически прирезается свободная государственная земля, а итоговым участкам закрепляется разрешенное использование под высотное жилье.
При этом пока нельзя установить ни будущих застройщиков, ни параметры возможных домов — этажность, количество квартир и объем инвестиций. Более того, сам проект межевания еще не означает, что землю уже передали девелоперам или выдали разрешения на строительство. Он создает земельно-градостроительную основу, на которой такие проекты в дальнейшем могут появиться.
Есть и существенный нюанс. Один из участков связан с территорией дома на Кропоткина, 13А — существующей 17-этажки на 224 квартиры. Поэтому образование ЗУ11 с ВРИ под высотное жилье само по себе еще не доказывает, что все 4,64 тыс. кв. м предназначены именно для новой башни: часть процедуры может быть связана с приведением границ земли под существующей многоэтажной застройкой в порядок.
Остальную территорию мэрия в основном собирается упорядочить под инфраструктуру. Десять из 14 образуемых участков отдадут под территории общего пользования — главным образом улично-дорожную сеть, еще один участок площадью 2,1 тыс. кв. м предназначен для хранения автотранспорта, 67 кв. м — для коммунальных услуг. Проект также меняет красные линии и предусматривает два варианта публичных сервитутов для доступа к частным домам на улице 3 Интернационала.
Новая потенциальная точечная застройка появляется в районе, который и без того плотно насыщен многоэтажками. В квартале улиц Кропоткина, Бакунина, Войкова и 40 лет Октября еще в 2000-х формировался жилой комплекс «Три богатыря» с домами до 17 этажей. Уже тогда одной из хронических проблем района называлась нехватка парковок: свободные площадки фактически использовались жителями соседних домов как стоянки.
Севернее продолжилась застройка бывшей промзоны «Воронежсельмаша». Здесь появился «Новый Современник»: комплекс на территории между Донбасской, 9 Января, Революции 1905 года и соседними улицами включает башенные секции высотой до 26 этажей.
Нагрузка на улицы района уже зафиксирована и в городских транспортных документах. В актуализированной в 2025 году программе развития транспортной инфраструктуры Донбасская и Кропоткина вошли в число улиц Воронежа с наибольшим количеством автомобилей, припаркованных непосредственно на проезжей части вдоль тротуаров. Для Донбасской было учтено около 220 таких мест, для Кропоткина — 34.
