С 1 октября на рынке ждут запуск отложенной с лета реформы льготной семейной ипотеки. Формально паузу взяли для того, чтобы к новым условиям успели подготовиться все участники рынка. Но чем ближе запуск, тем очевиднее: вопрос не только в процентах и сроках кредита. На кону – устойчивость всего строительного рынка.
К такому выводу пришли участники круглого стола в Воронежском доме журналистов. Эксперты сошлись во мнении, что реформа в нынешних условиях неизбежна, но «резкие движения» могут слишком дорого обойтись и покупателю, и строительному сектору.
Семейня ипотека только для богатых?
Начальник управления ипотечного кредитования и сервиса «Домклик» Воронежского отделения Сбербанка Олег Гулянский напомнил, что семейная ипотека сегодня – фактически главный инструмент поддержки первичного рынка. По его словам, в 2026 году жители Воронежской области уже заключили более 3 тыс. сделок по этой программе. «Доля семейной ипотеки в госпрограммах – 95%», – отметил он.
В целом на госпрограммы приходится около половины ипотечных выдач. При этом окончательной конфигурации реформы рынок до сих пор не видит. «Скорее всего, эти изменения произойдут, но в какой модели они будут, пока неизвестно», – сказал господин Гулянский. По его словам, уже во второй половине июля начала меняться динамика соотношения ставок: рынок заранее отыгрывает будущие нововведения.
Сейчас базовая ставка по семейной ипотеке для новостроек составляет 6%, но в профессиональной среде обсуждаются несколько вариантов ужесточения. Руководитель ипотечного центра ООО «СИТИ – ЦЕНТР», член комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов Денис Моргунов рассказал о наиболее вероятной модели сегментации: 10-12% – один ребенок, двое детей – 6%, трое и более – 4%. Одновременно рынок опасается сокращения срока выплаты кредита до 15 лет.
Именно это, по словам риэлторов, способно ударить по спросу сильнее, чем само изменение ставки. «Что мы получим? Однозначно снижение спроса», – предупредил Моргунов. Он пояснил: если те же 6 млн рублей брать под 6%, платеж составляет около 35 тыс. рублей, но при сокращении срока он резко возрастает, а вместе с ним растет и необходимый для одобрения официальный доход.
Речь идет уже не только о доступности кредита, но и о возможности его получить. Как подчеркнул господин Моргунов, банки переходят к оценке так называемого цифрового портрета заемщика, в котором учитывается реальная финансовая картина: доходы, кредитная нагрузка, налоги, штрафы, движение денег по счетам.
Еще одна болевая точка – первоначальный взнос. Ведущий бренд-менеджер «Этажи-Воронеж» Наталья Плужникова подчеркнула, что для молодых семей именно он часто становится главной преградой. Даже сегодняшние 20% не всем по карману, а что будет если взнос вырастет на 10-20%? По мнению участников рынка, если реформа действительно направлена на поддержку семьи, логичнее не увеличивать, а снижать порог входа.
И швец, и жнец, и на дуде игрец
Генеральный директор ООО СЗ «КомфортСтрой» Александр Бражник считает, что в сложившейся экономической модели именно на девелопера ложится практически вся нагрузка по удержанию спроса.
Покупательская способность падает, государственные льготные программы сворачиваются, условия выдачи ипотеки ужесточаются. В этой ситуации, считает эксперт, когда у всех застройщиков одни и те же финансовые инструменты, и просто механически удешевлять продукт бессмысленно, застройщику нужно гораздо точнее и детальнее понимать свою целевую аудиторию. Для кого он строит, и что именно предлагает своему покупателю.
«Скопировать финансовые схемы и предложения можно, и на рынке это происходит мгновенно, а вот то, что именно ты предлагаешь своей аудитории – уникально, и может стать твоим конкурентным преимуществом», – подчеркнул Александр Бражник.
По его словам, люди выбирают не просто квадратные метры и не просто ставку. Человек сначала ищет среду, в которой хочет жить, – район, двор, инфраструктуру, транспортную доступность, общественные пространства, школу, детский сад, спорт, рекреацию. И только потом подбирает финансовый инструмент, который позволит эту покупку совершить.
Именно поэтому ставка, скидка или рассрочка важны, но не делают проект уникальным.
В качестве примера спикер привел опыт «КомфортСтроя» на левом берегу Воронежа. Компания развивает микрорайон «Ключи», где в ЖК «Джаз», сданном год назад, в продаже осталось всего 10 квартир из 442. В этом году планируется ввод второй очереди ЖК «Ключи клаб» и ЖК «Ритм». Рядом уже работает школа на 1500 учеников, в конце года сдается детский сад, планируется строительство поликлиники, торгового центра и православного храма. Логика простая: покупатель выбирает не абстрактный «комфорт-класс», а понятный сценарий жизни – с инфраструктурой, доступной средой и качеством проживания.
Отсюда и еще один важный тезис: в условиях ужесточения ипотечного рынка было бы разумно смягчать условия проектного финансирования для тех застройщиков, которые не просто строят дома, а действительно развивают территорию. По логике, речь идет не о поддержке бизнеса ради прибыли, а о стимулировании проектов, которые повышают качество жизни, делают жилье привлекательнее для семей и тем самым работают и на решение демографических задач.
«Мы строим три года, а живем с людьми всю оставшуюся жизнь», – заметил Александр Бражник.
Быстро только кошки родятся
Главный риск реформы в том, что льготная ипотека может стать фактически не доступной для большинства молодых семей. Елена Яковец, ответственный секретарь воронежского отделения Национальной родительской ассоциации, считает, что жилищный вопрос по-прежнему является главным препятствием для решения пары завести ребенка.
По ее словам, молодая семья сегодня вынуждена думать не только о ежемесячном платеже, но и о накоплениях на первоначальный взнос, запасе денег на период декрета и общей устойчивости доходов. «А если ставка повысится, то семья наверняка отложит покупку жилья, а значит и рождение малыша», – отметила она.
В связи с этим риэлторы призывают не делать реформу слишком резкой. На рынке считают, что сокращение срока выплаты до 15 лет и сохранение или увеличение первоначального взноса могут отсечь слишком большую часть молодых покупателей. Гораздо логичнее было бы смягчить вход для тех семей, которые только начинают самостоятельную жизнь и нуждаются в улучшении жилищных условий.
