Почему каждый этап борьбы с ветхим жильем в Воронеже приходится на самое неудачное время
В первый день весны губернатор Алексей Гордеев потребовал от городских властей скорейшей реализации проектов по застройке территорий с ветхими и аварийными домами. «Вынужден еще раз напомнить, что надо укрепить архитектурно-строительный блок мэрии. Похоже, что у тех, кто сегодня там работает, в голове постоянно пустота и тревога, и толку не будет». Эта хлесткая фраза губернатора Гордеева обошла все региональные СМИ. Следующим сообщением на эту тему была информация об отставке вице-мэра Воронежа — директора департамента градостроительства и архитектуры Юрия Гайдая.
В аварийном порядке
Юрий Гайдай был неординарным чиновником. Это все признают. Главное, что ставили ему в заслугу, — принятие генплана развития Воронежа, которого ждали 20 лет. Впрочем, возможно, еще 20 лет генплан будут критиковать — документ вышел небесспорным. Так же диалектически стоит относиться к другим достижениям экс-вице-мэра. Но решающим в списке претензий для Гайдая стал провал старта муниципальной программы переселения воронежцев из ветхого жилья.
Даже сами чиновники иногда путают эту программу с теми, что принимались в рамках закона № 185‑ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». И немудрено запутаться! По одному этому закону в Воронеже работало аж шесть программ по переселению граждан из аварийных домов. Региональных, муниципальных, «антикризисных» и т. п. Их объединяло одно: львиную долю средств — порядка 85 процентов — вносил Фонд содействия реформированию ЖКХ.
Но, увы, пик кампании, имевшей большую антикризисную составляющую, пройден. В 2009 году в Воронеже был расселен 51 многоквартирный дом, новые квартиры получили более 1,5 тысячи человек, общий объем инвестиций в программы составил 820 млн рублей. В посткризисном 2012 году в городе планируется расселить всего восемь аварийных домов, в которых проживают около 300 человек, — и на это дело выделено 67 миллионов рублей.
Но даже этот скудеющий источник финансов все труднее освоить. Цена нового жилья для переселенца не должна превышать давным-давно установленные Минрегионом 24 950 рублей за кв. м. Такое жилье можно купить только на глухой окраине. Неудивительно, что многие жители с проспекта Труда или Солнечной отчаянно противятся своему счастью — переезду в Шилово или Тепличный. Мэрия постоянно ведет дела по искам граждан, которые требуют себе жилья площадью побольше и к центру поближе. Некоторые и сейчас фиктивно разводятся и прописывают родственников. И суды часто становятся на их сторону! Особенно если речь идет о детях, инвалидах, ветеранах.
Один из таких граждан семь месяцев жил один в расселенной двухэтажке на улице Торпедо, штурмуемой бомжами и наркоманами. Окна ему разбили, батареи украли, он мерз, болел, но дождался решения суда: мэрия ему должна предложить три варианта выбора.
А какой может быть выбор за 25 тысяч?
А городу после всех мук достанется дом, который еще нужно снести за свой счет, и клочок земли, на котором ничего нельзя построить. Потому что рядом стоят и мешают такие же точно дома, но не попавшие в программу.
Все время невовремя
Такую нелепость объясняет маленький факт: в стране нет юридического понятия ветхого жилья. «Аварийное» — есть. «Ветхого» — нет. Об этом недавно говорил Президент Медведев, обсуждая аналогичную реконструкционную программу соседнего Липецка. Но в нашем городе, спешно восстановленном после войны, проблема гораздо острее! У нас разница между аварийным и ветхим жильем чаще всего одна: дом, где нашлись активные жильцы, которые организовали суды, привели в дом экспертов и т. п., — те дома у нас числятся как аварийные. В них жить нельзя. Те дома, где жильцы пассивно ждали решения своей участи, можно назвать «ветхими», можно «трущобными» — все это будут дефиниции на бытовом уровне. Жить в таком доме можно.
Можно пожать руку каждому из депутатов городской Думы, которые в июне 2010 года приняли программу поквартальной реконструкции ветхого жилья. Действовать не точечным, а ковровым методом, освобождая участки, которые пригодны для большой комплексной застройки, — это грамотно с точки зрения и архитектуры, и коммерции, да и по-человечески адекватно.
Срок действия программы «Снос и реконструкция ветхого многоквартирного жилищного фонда в городе Воронеж» — 2011-2015 годы, инвестиционный бюджет — 13,2 миллиарда рублей. Она предполагает снос более 600 домов. На полутора десятках освободившихся участков должны появиться новые современные кварталы.
Но, как всегда, старт прекрасной программы пришелся на неудачное время.
В конкуренцию со «сносной программой» вступил юбилей Воронежа, на подготовку к которому были брошены все ресурсы. Второй субъект конкуренции — обманутые дольщики. Эта категория «лишенцев» была в политическом приоритете.
Наконец, началось освоение бывших земель ВГАУ, которым азартно занялись крупнейшие застройщики города — структуры ДСК, группы компаний Евгения Хамина, ООО «Выбор». Им было предложено построить порядка 580 тысяч квадратных метров жилья. Они взяли повышенные обязательства — почти 800 тысяч квадратных метров!
Конечно, осваивать чисто поле проще и намного выгоднее, чем расселять скандальных маргиналов и перебирать ржавые трубы...
Назначенные добровольцами
Первые попытки реконструировать ветхие кварталы в Воронеже принимались еще в конце 70-80‑х годов, затем — в середине «нулевых». Первому этапу помешала чехарда 90‑х, второму — финансовый кризис. Но главной причиной неудач следует все-таки признать алчность квартиросъемщиков, ухитрившихся прописать в своих коммуналках по полдеревни родственников.
Генеральное наступление 2010 года предпринималось в условиях нового законодательства, по которому новое жилье предоставляется адекватно старому: метр на метр, комната на комнату. Но сегодня очевидно: никогда еще стартовые условия очередного этапа не были так плохи. Потому что к прочим трудностям добавилась еще одна: деморализация профессионального сообщества. Создается впечатление, что в успех программы не верит никто из застройщиков.
По замыслу Гайдая, который сегодня еще пытаются реализовать его экс-подчиненные, мэрия отберет компании, которые за свой счет должны разработать проекты планировки кварталов. Проект подлежит обсуждению, публичным слушаниям, утверждению... Затем, как положено, пройдет тендер на право застройки — и не факт, что подрядчиком станет именно проектировщик.
Понятно, что такая схема придумана, чтобы сэкономить городу затраты на проектирование. Но скоро выяснилось: отбирать-то не из кого. Желающих заниматься проектированием «для дяди» просто нет.
Это не единственное, что останавливает потенциальных инвесторов.
— Застройщику предлагается расселять людей за свой счет, — рассказывает председатель постоянной комиссии гордумы по градостроительной деятельности Иван Кандыбин. — Коммерческий цикл проекта увеличивается. Деньги на расселение затрачены, а перспектива их возвращения отодвигается на полгода-год. А может, и больше, если возникнут проблемы человеческого фактора. Два-три упрямца могут затормозить весь дорогостоящий проект! Идеальный вариант, когда город продает с аукциона готовый, расчищенный и оформленный участок, а на вырученные деньги производит новый цикл расселения и сноса. В этом случае от инвесторов отбоя не будет! Минимум, что потребует любой застройщик, — административную помощь в расселении жильцов, оформлении документации и хотя бы частичное финансовое участие в модернизации сетей. — Мы могли бы обойтись без льгот, и с коммуникациями бы разобрались — если бы местная власть взяла на себя бремя разбирательств с жильцами, — говорит гендиректор ВМУ-2 Валерий Зеленский, которому тоже приходилось работать в программах расселения. — Но ведь не возьмет!
Неизбежная перспектива скандалов и судов остается главным тормозящим фактором для инвесторов!
Нельзя не делать
Но скандалы неминуемы в любом случае. Ведь теперь, когда ветхие кварталы попали в программу, их уже невозможно вписать в другие проекты с госучастием — например, те, которые реализуются по 185‑му закону. Их уже нельзя расселить как аварийные, нельзя даже капитально отремонтировать за счет Фонда реформирования ЖКХ! Рано или поздно трущобные жители, так радовавшиеся тому, что их дом «включили в программу», придут к мысли: а чем они отличаются от обманутых дольщиков?
Так что можно понять, откуда «тревога и пустота» у чиновников строительного блока…
Плюс нынешнего этапа, по сути, пока только один: воля и решимость губернатора, у которого руки дошли и до этой темы. В ноябре прошлого года была достигнута договоренность о том, что ДСК, несмотря на перспективу бесприбыльности, будет участвовать в реализации «коммерческой» программы переселения граждан. Ну, так уж у нас принято. Когда нет добровольцев, их «назначают».
Правда, сказать, что работа прямо тут же закипела, нельзя. Выяснилось, что программа нуждается в актуализации, нужен детальный план ее исполнения. Нужно вновь уточнять, сколько людей потребуется выселить из квартала, сколько для этого потребуется метров, комнат, квартир. Желательно для старта подобрать площадку с облегченными условиями для инвестора — а для этого надо изучить все варианты. Эта работа еще на несколько месяцев продлит и без того долгий процесс раскачки. Хотя, с другой стороны, время работает на программу. Вскоре после заселения первых домов на землях ВГАУ станет очевидно, что этот массив обречен быть отрезанным от города двухчасовыми автомобильными пробками. И цена на квартиры начнет падать. Тем временем сами по себе начнут падать и ветхие дома — кварталами, как и было задумано.
Тогда-то работа действительно закипит.
Кстати
По данным Воронежстата, в первом квартале 2012 года стоимость одного квадратного метра на первичном рынке жилья Воронежской области составила 36502 рубля, на вторичном — 39090 рублей. По сравнению с прошлым годом цены на воронежское жилье выросли, соответственно, на 5,1 и 3,2 процента.
Александр Саубанов
Молодой коммунар, № 41, 17 апреля 2012.
