Что мешает комплексной застройке Воронежа

Перспективное направление в строительстве — комплексное освоение территорий. Застройщики берутся за крупные площадки (бывает, и свыше 100 га) и, по сути, возводят микрорайон с нуля — с домами, детсадами, школами, поликлиниками, магазинами, детскими и спортивными площадками, парковками. В черте Воронежа практически не осталось свободных площадей такого размера, но есть несколько привлекательных заводских территорий и много ветхого жилья, на месте которого можно построить новое.

Комплекс неполноценности

Комплексное освоение территорий — новый для постсоветского Воронежа способ освоения земельных участков, и тут возникает немало трудностей, о которых рассказали участники строительного рынка.

Проблема первая: долгие сроки согласования документов

Светлана КУЗНЕЦОВА, заместитель генерального директора ООО «Выбор»:

— В отличие от точечной застройки комплексное строительство заставляет брать на себя бремя не только подготовки проекта планировки территории, но и фактически разработки нового микрорайона, и это основополагающий документ. Зачастую используются территории, которые требуют изменения в генплане и правилах землепользования и застройки. Нередко при разработке проекта нужно согласование с находящимися в черте Воронежа аэродромами и Росавиацией, что тоже проблематично. Подготовка всех документов занимает длительное время.

Проблема вторая: отсутствие нормативной базы для государственно-частного партнерства (ГЧП)

Сергей БОРОДИН, управляющим партнер адвокатской конторы «Бородин и партнеры»:

— Де-юре его нет, а де-факто оно есть. Невозможно предположить, чтобы кто-то начал осваивать микрорайон, не понимая, где будет проходить муниципальная дорога, где расположатся школы и детсады. Но красивые дорожки в районе — полномочия властей, а не застройщиков. Полярные точки зрения на развитие территорий объясняются тем, что нет регулирования. В 2015 году в муках был принят закон о ГЧП, но, видимо, из-за множества противоречий между государством и бизнесом строительство жилья из него выпало. Надеюсь, временно. А пока нет федеральных документов, можно разработать региональные регламенты, которые существенно облегчат жизнь всем участникам процесса.

Петр ПАНОВ, директор по маркетингу ООО «Инстеп»:

— Развитие комплексного освоения ограничивает то, что программы государственно-частного и муниципально-частного партнерства, в которые входит и строительство детсадов, работают только в Воронеже. А люди сейчас не ограничены чертой города — активно застраивается воронежская агломерация. И простые жители не понимают, чем Репное отличается от Отрадного, хотя первое в границах города, а второе — нет. Хотелось бы городской опыт распространить на область в целом.

Лучшее детям

В то же время, несмотря на сложности для застройщиков, у воронежцев есть основания надеяться, что комплексное освоение территорий все-таки заменит точечную застройку. Причин этому несколько.

Причина первая: правила диктует потребитель

Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике ОАО «ДСК»:

— Года три назад мы были уверены: купят все, что построишь. Сейчас стали задумываться о многом. Не власть заставила соблюдать все градостроительные нормы в части обеспечения социальными объектами и благоустройства, а потребитель. Поэтому самое важное — проработать концепцию комплексного освоения территорий, иначе проект обречен на неудачу. При этом надо еще продумывать строительство объектов промышленного назначения, чтобы, условно говоря, жители Отрадного не ездили на мехза-вод. Особенно это важно сегодня, когда спрос на жилье падает. При этом нам кажется, что приоритетом в освоении станут не новые, а уже застроенные территории. Инфраструктурные вложения могут быть сопоставимы, потому что там ветхие инженерные сети, но зато не надо строить детсады и школы, к тому же важным фактором является привычка людей к месту проживания.

Екатерина АЛЕКСЕЕВА, генеральный директор ЗАО «Проектный институт «Гипрокоммундортранс»:

— Потребитель сегодня хочет покупать не квадратные метры, а среду проживания: чтобы можно было гулять в парках, заниматься спортом, водить детей в сады и школы, и все в пределах района. Поэтому наш клиент, по сути, не застройщик, а российская семья.

Причина вторая: комплексное освоение позволяет жить в максимально комфортных условиях

Петр ПАНОВ, директор по маркетингу ООО «Инстеп»:

— При комплексном освоении актуальны четыре тренда. Первый тренд — закрытая охраняемая территория: никто не пишет на стенах в подъездах и не мусорит на площадках. Второй—парковки, но крупный проект с ними в центре почти нереален. Поэтому такой подход актуален при застройке участков в пригородах и соседних с Воронежем районах. Третий — творческая составляющая: никто уже не хочет жить в серых коробках. Четвертый — благоустройство. Все бесполезно, если во дворе люди будут видеть убогую одинокую скамейку, а гулять поедут в далекий парк.

«Проекты на промплощадках могут стать визитной карточкой Воронежа»

Одним из перспективных направлений в комплексном освоении территорий является застройка промышленных зон, на которых сейчас либо нет никаких производств, либо эти производства со времен СССР существенно сократили свои объемы. О том, что происходит на этих площадках, рассказал Владимир АСТАНИН, вице-мэр по градостроительству:

— Владимир Иванович, насколько промплощадки интересны застройщикам?

— Суперинтересны. Зачастую они находятся в центральной части города, и промышленные предприятия с их санитарно-защитными нормами представляют серьезные ограничения для развития этих территорий. Поэтому политика выноса производств на периферию городской черты либо за нее правильна. Яркий пример — перенос мощностей «Воронежсельмаша» в Масловский индустриальный парк. Но с реализацией проектов по застройке таких территорий есть проблемы.

— Какие?

— Первая — высокая цена участков, которая сейчас останавливает многих инвесторов. Вторая — статус этих территорий в части градостроительных норм не урегулирован. По генплану там можно строить только промышленные объекты. Нужно вносить изменения в генплан и в правила землепользования и застройки, чтобы застраивать такие участки жилыми, социальными и общественно-деловыми зданиями. Третья — большое количество собственников. Например, на огромной территории экскаваторного завода (ВЭКС) около 80 земельных участков с разными владельцами. Чтобы реализовать комплексный проект, потенциальному инвестору надо выкупить участки у мелких собственников, что затруднительно.

— Как-то эти проблемы решаются?

— В документах площадки «Сельмаша» и Воронежской атомной станции теплоснабжения уже значатся как территории для трансформации. Этот статус позволяет инвесторам заходить на площадки. Земли ликеро-водочного завода (ЛВЗ) и типографии «Коммуна» уже отнесены к зонам многофункциональной общественно-деловой застройки, по ним есть конкретные проекты. Но они требуют особого подхода: там находятся объекты культурного наследия. А территории ВЭКСа и завода «Процессор» пока не сменили статус. На ВЭКСе пытаются объединить земельные участки, но тут находятся действующие предприятия, например чугунолитейное производство, с серьезными санитарно-защитными зонами, которые не позволяют что-либо строить в их радиусе. Но там, где статус земель изменен, мы уже видим определенные движения.

— Одним из главных таких объектов является типография «Коммуна», в которой проходили форум «Зодчество VRN» и мероприятия Платоновского фестиваля. Многие помнят представленный в прошлом году проект реновации этой территории.

— Сейчас по нему некоторое затишье — разработчикам концепции надо определиться, как двигаться дальше, с учетом наличия на территории объектов культурного наследия федерального и регионального значения и принятого мэрией проекта планировки центральной части Воронежа, который ограничивает высотность в центре. Требуется более детальная проработка всего квартала. И нужно найти золотую середину между требованиями градостроителей и желанием построить более высокое здание, чтобы быстрее окупить вложения. Вообще, эта территория может стать продолжением темы организации пешеходных зон Воронежа вдоль проспекта Революции — по аналогии с той, которая сейчас создается от улицы Карла Маркса до Дома офицеров: через территорию кукольного театра и реконструирующийся ЦУМ.

— А что с ЛВЗ, по реновации которого уже прошел конкурс?

— Его участники сделали крен на жилищное строительство, причем высокоплотное, что у многих экспертов и руководителей градостроительного блока вызвало вопросы. Сейчас и тут затишье — собственнику надо определиться, что делать дальше, так как территория интересная, но требующая очень деликатного подхода. На мой взгляд, это должен быть эксклюзивный проект, который позволит соединить историческую среду с новыми зданиями.

— После переноса мощностей «Сельмаша» в Масловку представители завода заявляли о жилом квартале на старом месте в центре.

— Тут появился новый собственник — компания, входящая в структуру ОАО «ДСК». Сейчас он готовит концепцию развития этой территории, которая, естественно, должна будет получить одобрение профессионалов и общественности. Как мы видим, там четкие планы, которые, по всей вероятности, будут реализованы, даже невзирая на определенные экономические трудности.

— А в целом, по вашему мнению, что должно быть построено на территории промзон?

— Понятно, что у каждой будет своя судьба. И так же абсолютно ясно, что монофункции быть не может: только жилье или социальные объекты недопустимы, необходимо комплексное развитие. Сегодня жилстроительство обеспечивает наиболее быструю экономическую отдачу, но без зданий, которые выполняют общественно-деловые и социальные функции, жилые помещения не будут привлекательными. В соответствии с градостроительными нормами мы будем требовать постройки социальных объектов, в первую очередь детсадов. Конечно же, в центре должны быть и здания общественно-делового назначения. Они не только станут пользоваться спросом у горожан, но и могут быть интересны как бизнес-проекты, например офисные помещения или торговые объекты. Все подобные территории можно разделить на два уровня. На первом, прилегающем к основным магистралям, должна быть общественно-деловая зона. На втором, в глубине квартала, — здания, выполняющие жилые и социальные функции.

— Я так понимаю, государственно-частное партнерство возможно и при освоении промплощадок?

— Конечно. Мы работаем над тем, чтобы больше сотрудничать с бизнесом. Раньше мы реализовывали его только в рамках строительства' детсадов: предприятия строили, муниципалитет потом выкупал. Сейчас рассматриваем возможность партнерства в развитии застроенных территорий. Они интересны инвесторам, но требуют больших вложений: затраты на снос аварийного и ветхого жилья, расселение людей, подводка инженерных сетей зачастую превышают экономическую отдачу от реализации квартир. К сожалению, бюджет города не может себе позволить большие траты на реконструкцию инженерных сетей, а они часто требуют полной замены. Один из способов снизить нагрузку на потенциальных инвесторов и повысить привлекательность этих территорий — заложить реконструкцию сетей в инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций. Мы рассматриваем этот вопрос.

Александр Прытков
Воронежский курьер, №66, 27 октября 2015 года.