Воронеж. 01.08.2019. ABIREG.RU – Аналитика – Главная потребность малого и среднего бизнеса в сферах производства и торговли часто заключается в нахождении компактной площадки, способной сосредоточить все бизнес-процессы, проходящие в компании, в одном месте. Ведь затраты на логистику для предприятия с годовым оборотом менее 800 млн рублей могут оказаться критичными. Какая площадка нужна такому бизнесу и что ему могут предложить в Черноземье – изучил «Абирег».
Рождение нового формата
Формат производственно-складских помещений Light Industrial появился в Европе совсем недавно и связан с трендом на возвращение промышленного производства из стран Азии на родину в связи с ростом затрат. Отличительными чертами Light Industrial стали производственно-складской профиль и многопользовательский формат. Это не просто складские помещение или производственные цеха. Такие помещения имеют модульную структуру, площадь каждого модуля – от 200 до 600 кв. м, есть возможность многопрофильного использования. Наиболее эффективно преимущества формата Light Industrial могут проявляться при реализации концепции «четыре в одном», когда в рамках одного модуля совмещены производственные, складские, торговые и офисные помещения. По информации проектно-консалтинговой компании Scladman USG, в Германии доля проектов формата Light Industrial составляет 65% рынка производственно-складских помещений, в Великобритании – 72%. В России же ниша фактически пуста.
В нашей стране пока есть лишь два действующих проекта формата Light Industrial. Это Freight Village, включающий в себя две площадки в Калужской области, а также Pererva – расположенный непосредственно в черте Москвы, между МКАД и ТТК. Первый из них представляет собой производственно-складские комплексы с преобладанием логистических услуг, являющиеся частью индустриальных парков. От обычных логистических комплексов проект Freight Village, по сути, отличают лишь модульная структура и ориентация на работу с малым бизнесом.
Более интересным проектом является московский индустриальный технопарк Pererva. Его отличают расположение в черте города, а также заявленная инвесторами многопрофильность. Идеей проекта является возможность малого бизнеса экономить за счет объединения активов на одной территории. Малой производственной компании не приходится возить сырье и готовую продукцию со склада в магазин, из цеха на склад или наоборот. Офисные помещения при этом могут также быть расположены в пределах того же модуля. Инвесторы проекта предполагают, что подобные помещения подойдут для производства, хранения или офиса. Судя по отзывам, там уже разместились автосервис, типография, малые производственные компании, интернет-магазины. Резиденты технопарка отмечают его соответствие нуждам именно малого бизнеса по целому ряду значимых для них параметров.
Черноземье в ожидании
Почему нас так заинтересовал московский технопарк Pererva? Это, по сути, первая в стране площадка формата Light Industrial, расположенная в черте города. А вторым аналогичным проектом в России должен стать воронежский Smart Blocks от местной компании «Портал». Он будет представлять собой логистический мультиформатный комплекс модулей Light Industrial, расположенных на единой благоустроенной территории, с развитой инфраструктурой и возможностью покупки или аренды площадей от 300 кв. м. Управляющий партнер ГК «Портал» Алексей Пинигин анонсировал старт продаж проекта на 2020 год.
Почему Light Industrial «выстрелил» в Москве и продвинутом в плане промышленного развития калужском регионе, в целом понятно. Каковы же его перспективы в столице Черноземья? Эксперты выделяют, прежде всего, логистическую привлекательность города. По мнению исполнительного директора НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елены Бодровой, Воронеж будет всегда привлекателен для развития производственно-складских помещений в силу выгодного географического положения, специализации экономики на производстве и переработке, в том числе продукции агропрома.
Общий объем складской недвижимости Воронежа, по оценкам компании Skladman, составляет порядка 700 тыс. кв. м. Однако что это за площади? Значительная их часть относится к классам C и D. В основном эта недвижимость является наследием советского прошлого: бывшие производственные площади, базы, ангары и т. п.
«Основная масса небольших складов Воронежа – это бывшие и действующие промышленные здания советского периода, расположенные в городской черте, достаточно близко к центру. Проблема местных складов небольшого формата заключается в их плохом состоянии, не соответствующем современным требованиям, и расположении в центре города, что затрудняет как подъезды, так и организацию достаточной парковки, участка въезда-выезда и пространства для маневрирования автомобилей», – констатирует Елена Бодрова.
Что же касается современной производственно-складской недвижимости, то этот сегмент сейчас переживает в городе бурный рост. По данным облправительства, 56% складских помещений классов A и B построены в Воронеже за последние 5 лет. Однако статистика не раскрывает структуры этой недвижимости. Между тем из анализа сообщений СМИ о вводе в строй подобных объектов становится понятно, что это в основном площадки, ориентированные на достаточно крупные компании в рамках индустриальных парков, либо логистические центры сетевых федеральных операторов и ретейлеров.
Весьма привлекательным для малого и среднего бизнеса вариантом является недвижимость в индустриальных парках. Отдельный сегмент для реализации инвестпроектов малого и среднего бизнеса недавно появился в государственном ИП «Масловский». О своей ориентации именно на сегмент МСП сообщает и частный ИП «Перспектива». Ждут малый бизнес и в Бобровском, и в Лискинском индустриальных парках. Однако не следует забывать, что, согласно действующим критериям, в рамки понятия «малое предприятие» входят компании с числом сотрудников до 100 человек и годовым доходом до 800 млн рублей. Компании же, лишь недавно вышедшие за рамки микробизнеса, чаще всего не подходят под формат индустриальных парков. Многие плюсы этой формы размещения, такие как расположение за городом или предоставление комплексных платных услуг со стороны управляющей компании парка, оборачиваются для «малышей» минусами. Большинство малых и средних предпринимателей предпочли бы консолидировать все активы в одном месте – желательно в черте города – и не тратиться дополнительно на доставку рабочих за город или содержание нескольких помещений. Поэтому наиболее распространенным типом производственно-складской недвижимости, ориентированной на малый бизнес, пока являются всё те же приспособленные строения советской эпохи. Приспособленные – потому что в Союзе, как известно, малого бизнеса не было, а следовательно, не было и инфраструктуры для него.
Производственно-складской комплекс формата Light Industrial, расположенный в черте города и работающий в режимах «хранение + торговля», «производство + хранение», «производство + хранение + торговля» или тем более в уже упомянутой концепции «четыре в одном», позволяет минимизировать логистические и иные затраты по максимуму. Так же, как и в случае с индустриальными парками, формат Light Industrial предусматривает возможность приобретения или аренды помещений, но не влечет бумажной волокиты, связанной с регистрацией компании в качестве резидента индустриального парка, и имеет меньший «порог входа», чем большинство ИП. Зато размещение производств, оказывающих вредное воздействие на окружающую среду, в формате Light Industrial, особенно в пределах городской черты, невозможно.
Кого привлечет воронежский проект?
По мнению управляющего директора проектно-консалтинговой компании Scladman USG Александра Хомича, для ретейлеров и дистрибьюторов сейчас становится критически важным расположение вблизи конечных потребителей: это обеспечивает конкурентное преимущество и экономию затрат. Растущая конкуренция, особенно в сегменте маркетплейсов, вынуждает бизнес сокращать затраты на логистику по максимуму. В то же время в городах ощущается дефицит площадей, вынуждающий девелоперов разрабатывать нестандартные проекты, такие как многоэтажные склады.
«Light Industrial и многоэтажные склады – это близкие родственники. Основной тренд начался недавно, когда возросла потребность в городских складах. Увеличился объем заказов в интернет-магазинах. Стало понятно, что существующей инфраструктуры в городах недостаточно. Это актуально не только для Москвы, но и всех мегаполисов мира. Количество площадок под застройку в городах становится меньше. Стоимость земли растет. Проекты одноэтажных складов в городах есть, но экономика их будет значительно эффективнее, если у помещения будет несколько этажей», – описывает ситуацию Александр Хомич.
Управляющий партнер ГК «Портал» Алексей Пинигин не скрывает, что концепция проекта Smart Blocks во многом заимствована с западных образцов, но для России является почти уникальной. Кстати, воронежский проект согласно веяниям времени имеет два этажа.
«Концепция и локация комплекса выбирались в соответствии с определенным форматом. Я считаю, что правильно адаптированный плагиат лучше, чем рискованный экспромт. Только почва для плагиата у нас отсутствует. Для местного бизнеса даже московские проекты являются слабыми примерами. Подсмотреть у кого-то и понять, как это работает, чтобы знать, куда идти дальше, не получится, поскольку в регионах примеров нет», – считает Алексей Пинигин.
По мнению инвестора проекта Smart Blocks, происходящая сегодня трансформация бизнес-среды должна обеспечить успех концепции.
«Light Industrial – это некий симбиоз направлений b2b и b2c. Это не просто склады или производственные помещения, там происходит и контакт с конечным потребителем. Статистика, обращений, которые к нам поступают от малого и среднего бизнеса, подтверждает, что у тех, кто пользуется арендой, происходит изменение культуры потребления, – говорит управляющий партнер ГК «Портал». – Наши предварительные исследования показали, что наши проекты на 25 тыс. кв. м не удовлетворят потребностей миллионного города».
Слово потенциальным резидентам
Сами предприниматели во многом сходятся с федеральными экспертами в оценке ситуации в сегменте производственно-складской недвижимости. Директор типографии «Издат-Черноземье» Андрей Рагузин критично оценивает текущее состояние рынка.
«На рынке коммерческой недвижимости Черноземья существует серьезная проблема – отсутствует золотая середина. Сейчас есть выбор: либо высокая цена, если склад имеет удобные подъезды, отопление, хорошо освещен; либо очень старые, полуразваленные здания, в которых отсутствует даже минимальный ремонт, ни говоря уже об охране и сигнализации».
Вице-президент по развитию бизнеса нового российского маркетплейса «Спутник» Владимир Нелюев отметил перспективность проекта и его соответствие требованиям интернет-магазинов к складским помещениям. По его словам, в 2018 году объем российского рынка онлайн-торговли вырос на 59% по сравнению с показателем предыдущего года и достиг 1,66 трлн рублей. К 2023 году рост рынка планируется до отметки 2,6 трлн рублей. При этом для онлайн-покупателей по-прежнему наиболее важными являются две переменные: цена и скорость доставки.
«Строительство нового складского комплекса, безусловно, положительно скажется на развитии торговли в центральной России и во всей стране в целом. Учитывая грузопотоки, комплекс будет востребован для игроков, которые работают как со странами восточной и центральной Европы, так и с азиатскими производителями. Современные складские помещения должны быть максимально автоматизированными, чтобы обеспечить высокую скорость обработки заказа. В противном случае покупатель просто пойдет в офлайн-магазин и все плюсы от покупки в Интернете исчезнут. Доставляя товар напрямую от производителя конечному покупателю, вы экономите как на сроках, так и на конечной стоимости. Если же в цепочку «производитель – покупатель» вы добавляете еще складской комплекс, то возможны два варианта. Вы либо вынуждены увеличить итоговую цену за счет дополнительного хранения, оставив высокую скорость доставки, так как товар уже на складе. Либо воспользуетесь складом как распределительным центром – в таком случае цена за хранение товара практически не увеличится, однако, скорость доставки снизится в связи с дополнительным звеном», – объясняет Нелюев.
Воронежский ответ Европе
Анонсировавшая воронежский проект Smart Blocks ГК «Портал», только приступила к подготовительным работам на месте строительства по адресу: ул. Газовая, 1м. Опираясь на предварительную информацию о проекте, попробуем выяснить, что же получат местные предприниматели от его реализации. В первую очередь отметим выгодное месторасположение в относительной близости от центра города. В отличие от тех же индустриальных парков, расположенных на дальней периферии, Smart Blocks будет находиться в 10-15 минутах езды от самых густонаселенных мест Воронежа, что может обеспечить высокий трафик клиентов b2c. Здесь вполне можно открыть магазин, мелкооптовую базу или пункт выдачи интернет-магазина. Производственно-складской комплекс на ул. Газовая будет состоять из двух блоков по 6,5 тыс. кв. м каждый. Всего на участке площадью 24,7 тыс. кв. м. под помещения складского, производственного, торгового и офисного назначения будет отведено 13 тыс. кв. м, где расположатся 40 модулей. Оптимизировать работу всех резидентов будет единая управляющая компания.
Разумеется, как и любой современный формат, Light Industrial подразумевает высокотехнологичное пространство, оснащенное инженерными системами жизнеобеспечения и другой необходимой инфраструктурой, где можно комфортно разместить полный цикл бизнес-процессов (производство, склад, офис, продажи). Помимо этого, в числе преимуществ такого комплекса – максимальная гибкость сочетания форматов производственно-складской недвижимости. Ожидается, что помещения будут представлены в двух форматах: миди (600 и более кв. м) и мини (300-350 кв. м). По словам Алексея Пинигина, складские блоки будут с возможностью объединения, что позволит максимально гибко подойти к запросам потенциальных арендаторов. В ряду потенциальных резидентов инвесторы видят как высокотехнологичные производства, так и простые сборочные предприятия, а также инжиниринговые, телекоммуникационные, транспортные, строительные и торговые компании, в том числе сегмента e-commers, дизайнерские студии, образовательные учреждения и даже дата-центры.
«Флагманский индустриальный комплекс Черноземья формата Light Industrial класса «А» и «В+» станет отправной точкой формирования нового сегмента рынка индустриальной недвижимости в соответствии с существующими потребностями региона», – уверен управляющий партнер ГК «Портал».
