Тамбов. 22.04.2020. ABIREG.RU – Аналитика – Пандемия коронавируса, нерабочий месяц для большей части населения страны, приостановка строительных работ уже сказались на ситуации в строительной отрасли. Девелоперы отмечают резкое падение спроса на недвижимость, сокращение объема продаж и другие негативные последствия. О том, как рынок недвижимости среагировал на кризис и какие меры государство собирается принять для поддержки строительного бизнеса, «Абирег» обсудил с тамбовскими застройщиками.
Рухнувший спрос на жилье
Меньше чем за месяц строительная отрасль почувствовала на себе последствия пандемии и мер, принятых органами власти для недопущения ухудшения эпидемиологической ситуации. При этом сами застройщики и эксперты прогнозируют еще большее падение рынка жилой недвижимости через несколько месяцев. В числе причин, которые не могут не сказаться на стройиндустрии, называются общее падение уровня платежеспособности населения на покупку недвижимости, снижение спроса на ипотечные программы и, как следствие, сокращение финансирования отрасли. Глава Минстроя Владимир Якушев объяснил падение спроса неопределенностью в экономической ситуации. А по прогнозам председателя Счетной палаты РФ Алексея Кудрина, из-за кризиса в 2020 году число безработных в стране может увеличиться с 2,5 млн до 8 млн человек. В этой связи вполне логичным представляется нежелание граждан в кризис обременять себя дорогостоящими покупками, ипотекой на жилье и т. д. В свою очередь ипотека является основным источником финансирования жилищного строительства в России.
Также на падение спроса влияет непосредственно режим самоизоляции, когда люди ограничены в передвижениях и не имеют возможности посмотреть квартиры для дальнейшей покупки. При этом часть сделок заморожена или отложена вследствие приостановки регистрационных мероприятий в МФЦ и Росреестре.
«Если говорить о рынке недвижимости, то спрос на квартиры упал на 100%. В сложившейся ситуации продажи квартир остановились, – говорит генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Тамбовской области» Александр Ельцов. – В первую очередь это связано с психологическим фактором. Люди не готовы вкладывать деньги в дорогостоящие покупки, поскольку не знают, как будет развиваться ситуация дальше. И даже те, кто еще недавно планировал купить квартиру, перераспределяют расходы в пользу первоочередных покупок. Помимо психологической составляющей большую роль играет система регистрации недвижимости. В Тамбове на две недели была остановлена работа МФЦ и Росреестра. А это значит, что даже при большом желании приобрести квартиру люди не могли оформить сделку. С 13 апреля МФЦ возобновили прием документов, но в ограниченном режиме – только по предварительной записи. Причем график составлен на месяц вперед. Это значит, что услугами МФЦ сейчас не могут воспользоваться все желающие. Следовательно, застройщики недополучат средства на реализацию своих проектов».
Нужно сказать, что, несмотря на цифровизацию госуслуг, возможность электронной регистрации сделок с недвижимостью существенно ограничена Федеральным законом № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В любом случае для этого необходима работа МФЦ, чтобы граждане смогли подать специальное заявление на осуществление электронной регистрации сделки.
Кризис обманутых дольщиков
По словам экспертов, складывающаяся ситуация в строительной отрасли и на рынке недвижимости способна спровоцировать рост числа новых обманутых дольщиков. В начале апреля глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявлял о необходимости господдержки застройщиков, которые достраивают дома по старым правилам без использования счетов эскроу, т. е. с помощью прямого привлечения средств участников долевого строительства. По словам министра, кризис таких девелоперов может привести к увеличению числа обманутых дольщиков.
Напомним, что с 1 июля 2019 года все застройщики должны были перейти на проектное финансирование от банков через счета эскроу. В этом случае строительная компания получает доступ к средствам дольщиков только после сдачи дома в эксплуатацию. Исключение сделано для тех застройщиков, чьи объекты к 1 июля уже находились в высокой стадии готовности. Однако, по данным компании Дом.РФ по состоянию на 1 декабря 2019 года, по новой схеме возводилось около 21% жилья – это лишь каждый пятый строительный объект. Остальные дома по-прежнему строятся с непосредственным привлечением средств покупателей. Распространение коронавируса привело к новым рискам, поэтому без государственной поддержки отрасли ситуация с потенциальными обманутыми дольщиками не может быть решена.
Тамбовский опыт
В планах региональных властей построить в области до 2024 года 6 млн кв. м жилья в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». Это касается не только областного центра, но и других городов и районов. Если говорить о Тамбове, то в данный момент здесь реализуются проекты по застройке северной части города в микрорайонах Телецентр и Новый Тамбов; ведется строительство микрорайонов Пехотка и Звезда в южной части города.
В областном управлении градостроительства и архитектуры отмечают, что временная приостановка функционирования строительных организаций и компаний, осуществляющих производство и поставку строительных материалов, оборудования и комплектующих в совокупности со скачкообразным ростом цен на них и задержкой поставок импортного сырья в целом оказали негативное влияние на финансовое положение строительных организаций. Кроме того, вынужденная приостановка возведения жилых домов во время нерабочей недели замедлила темпы жилищного строительства в области, увеличив риски несвоевременной сдачи объектов в эксплуатацию. Для того чтобы поддержать строительные компании, оказавшиеся в аналогичной ситуации, правительством РФ со 2 апреля и до конца текущего года отменены штрафы в отношении застройщиков многоквартирных домов, нарушивших свои обязательства по срокам готовности объектов. Глава правительства Михаил Мишустин считает, что это позволит бизнесу не опасаться угрозы банкротства и сохранить за собой перспективные проекты в сфере жилищного строительства, а покупателям гарантированно получить свои квартиры. Также решением кабинета министров были автоматически пролонгированы разрешения и лицензии на строительство, срок которых истекает в период с 1 марта и до конца 2020 года.
Комплексное освоение новых территорий Тамбова совместно с администрацией области и застройщиками ведет АО «АИЖК Тамбовской области». По словам генерального директора компании Александра Ельцова, после объявленного на федеральном уровне недельного перерыва строительные организации возобновили работы на своих объектах в микрорайоне Телецентр. «Мы продолжаем исполнять свои обязательства в части строительства инфраструктуры новых микрорайонов города, а также планируем закладку новых домов в микрорайоне Телецентр», – пояснил руководитель АИЖК.
Постановлением администрации Тамбовской области строительная отрасль была отнесена к сферам, которые могут осуществлять деятельность при условии принятия дополнительных санитарных мер. По мнению начальника областного управления градостроительства и архитектуры Эдуарда Никулина, такое решение должно положительно сказаться на финансовом положении строительных организаций.
Есть также примеры компаний, которые за счет внутренних резервов стараются укладываться в ранее намеченные сроки. Как рассказал генеральный директор ООО «Строительная компания Жупиков» Антон Карганов, строительство объектов возобновилось с учетом соблюдения строгих мер гигиены и санитарии, ведутся обязательные работы с непрерывным циклом, создаются условия, при которых рабочие не пересекаются друг с другом, а это хоть и незначительное, но снижение темпов. При этом, по словам руководителя компании, задерживать ввод объектов застройщик не будет.
«Мы приняли на своих строительных площадках необходимые меры для защиты здоровья работников, обеспечили их средствами индивидуальной защиты, ведем ежедневный мониторинг температуры сотрудников, – говорит Антон Карганов. – Сейчас наша задача – минимизировать возможность распространения вируса. Это вопрос не только административной и дисциплинарной ответственности. В первую очередь мы несем моральную ответственность перед людьми, перед их семьями. Если говорить о социальных объектах, детских садах, которые мы строим в рамках национального проекта «Демография» и «Образование», то мы идем с большим опережением сроков. Это наша обычная практика. Поэтому уверен, что сложившаяся ситуация на этих объектах никак не скажется. Согласно муниципальному контракту, к октябрю мы должны передать администрации Тамбова два детских сада. Уже сейчас оба здания находятся в высокой степени готовности».
Спасти строителей
По словам главы Минстроя РФ Владимира Якушева, сейчас в России в строительной отрасли заняты 6,4 млн человек. Поэтому сохранение отрасли – это не только выполнение планов по возведению жилья и социальных объектов, а в первую очередь поддержание социально-экономической стабильности граждан, которые трудятся в отрасли.
При этом важно подчеркнуть, что именно в строительной сфере многие работы имеют сдельный характер оплаты, т. е. на время остановки объекта, вынужденных выходных по закону им не полагается выплата заработной платы, отпускных и т. п. А компенсировать такие выплаты своим работникам предприниматели не в состоянии, поскольку чаще всего это небольшие компании, ИП, малый бизнес, у которого нет запаса оборотных средств. По мнению генерального директора ООО «Строительная компания Жупиков» Антона Карганова, такие компании первыми попали под удар в ситуации вынужденного простоя отрасли.
«Наша компания, как работодатель, несет ответственность не только за 550 человек, которые работают у нас, но и за сотрудников подрядных организаций, которые от нас зависят, – поясняет застройщик. – Поэтому сейчас главная задача – обеспечить выполнение объема работ нашими подрядчиками при условии создания мер санитарной безопасности для сотрудников. Здесь есть определенная иерархия. Мы, как крупный бизнес, подпитываем наших подрядчиков. У них также есть поставщики, субподрядчики, бригады. Возможность вести рабочие процессы - это и есть главное решение проблемы. Поэтому, на мой взгляд, самая адекватная поддержка от государства – это ужесточить меры в отношении самоизоляции населения и бесцельных перемещений граждан, но при этом дать возможность работать строительному бизнесу, который является системообразующим для экономики региона и страны».
Рука помощи
В условиях экономического кризиса на региональном и федеральном уровнях подготовлен ряд мер поддержки строительных организаций. Ранее правительством были отменены штрафные санкции за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию. Также предусмотрено субсидирование процентной ставки по кредитам застройщиков, предоставление отсрочки по налоговым платежам на период распространения коронавирусной инфекции. Было решено стимулировать спрос на квартиры за счет снижения процентных ставок по ипотеке. В частности, президент России Владимир Путин предложил запустить программу льготного ипотечного кредитования. При этом ставка для граждан составит 6,5%, остальное кредитным организациям субсидирует государство. Для компаний строительной отрасли предусмотрены доступные кредиты. Но на такую помощь от государства смогут рассчитывать лишь те организации, которые сохранят занятость и возьмут на себя обязательства достроить все объекты.
Эти меры призваны стимулировать развитие отрасли в условиях экономического кризиса и спада платежеспособности физических и юридических лиц. По мнению экспертов, последствия кризиса имеют отложенный характер, и оценить его масштабы еще только предстоит.
