Собеседники «Абирега» в отрасли отмечают, что ситуация, при которой один подрядчик берет на себя такой объем госзаказа, для рынка скорее исключение. В большинстве регионов крупные игроки делят между собой социальные стройки, а локальные работают в статусе субподрядчиков. В Воронежской области на аукционы по ключевым социальным объектам нередко выходит единственный участник – ДСК, поскольку не каждый девелопер готов брать на себя сопоставимые финансовые, технологические и репутационные риски.
Рынок жилищного строительства и рынок госзаказа – принципиально разные бизнес‑модели. По оценкам экспертов, коммерческие застройщики обычно обходят вниманием тендеры по школам, больницам и детским садам. Во‑первых, из‑за жестких требований к финансовой устойчивости: обеспечение исполнения контрактов и банковские гарантии по крупным объектам могут достигать 30-50% их стоимости, что для многих региональных компаний означает заморозку оборотных средств, обычно задействованных в покупке земель и финансировании стройматериалов под жилищные проекты. Во‑вторых, социальные стройки требуют компетенций в области сложной инженерии и специализированного оборудования – от систем вентиляции, радиационной защиты и медицинского газоснабжения до пищеблоков, соответствующих СанПиН. Для такого уровня задач нужен крупный штат инженеров, ПТО и узких специалистов. Обычно у девелоперов эти ресурсы ориентированы на типовую жилую застройку, тогда как ДСК за десятилетия работы сформировал компетенции, позволяющие вести проекты любой технической сложности.
Дополнительным вызовом становится качество исходной проектной документации: подрядчики нередко получают проекты, разработанные несколько лет назад и не учитывающие обновленные нормы или санкционные ограничения по материалам. В ДСК перед стартом работ проводят детальную проработку документации силами собственного производственно‑технического блока, при необходимости привлекая узких специалистов – это позволяет своевременно корректировать решения, заменять материалы и снижать риск сбоев при реализации госконтрактов. К этому добавляется низкая маржинальность и жесткая финансовая дисциплина: цена в госконтракте твердая, любое подорожание арматуры или бетона ложится на подрядчика, а государство требует детальной отчетности по каждому рублю, что подразумевает наличие собственного сильного блока экономистов, бухгалтеров и аудиторов.
Важным фактором риска для девелоперов становятся и репутационные последствия. Срыв срока ввода жилого дома неприятен, но в большинстве случаев решается достройкой и страховыми механизмами. Срыв ввода школы к 1 сентября или корпуса больницы – уже политическая проблема регионального уровня и прямой удар по имиджу компании. По оценке участников рынка, не все готовы нести ответственность за такие объекты перед губернатором и федеральными структурами, что сужает круг претендентов на соцконтракты.
Отдельный блок в истории ДСК – федеральная оценка компетенций. Ключевым примером последних лет стало строительство радиологического корпуса Воронежского областного онкоцентра, относящегося к высшей категории сложности: специальные стены с радиационной защитой, перекрытия, рассчитанные на многотонные установки, сложные системы вентиляции и стерильности. Объект был сдан в короткие сроки, а качество работ отметил лично Президент России, поблагодарив строителей за своевременную реализацию стратегически важного проекта. Ранее ДСК уже получал высокие оценки за строительство областного перинатального центра, который стал одним из флагманских социальных объектов региона.
Текущая загрузка комбината подтверждает статус системообразующего партнера области. В портфеле ДСК – девять параллельных госконтрактов, среди которых школа на 2 тыс. мест в микрорайоне Шилово, детская школа искусств на Московском проспекте, детский сад в пилотном проекте «Экодеревня», встроенно‑пристроенные детские сады и поликлиника в новых жилых комплексах, корпуса инфекционного медцентра БСМП № 8 и ледовый дворец в Аннинском районе. Еще два объекта компания строит в настоящее время.
На этом фоне отраслевые наблюдатели описывают роль ДСК как «главного инженера» социальной инфраструктуры Воронежской области. Через его проекты регион выполняет целевые показатели национальных проектов в части образования, здравоохранения и спорта, минимизируя риск срывов сроков и дополнительных бюджетных потерь.
