Необычный эксперимент провело Бизнес-издание «Абирег» - мы пригласили владельца производственной компании «Амадей» Александра Богданова на экскурсию в индустриальный парк «Перспектива», чтобы вместе понять, как меняется подход к делу, после смены команды управляющей парком. Амбиции у команды - вырасти в «Мультипарк» — с торговым центром, спортивным кластером и жильем в пешей доступности, а к 2030 году добавить конгрессно-выставочный хаб на 45 тысяч квадратных метров. Год назад воронежский бизнесмен присматривал здесь участок под производство — и ушел ни с чем. Спустя год он вернулся. И встретила его уже другая команда.
Заблудились на въезде — нашли «Атриум»
Найти офис управляющей компании парка на въезде в «Перспективу» с первого раза не удалось: навигатор потерял сигнал уже на подъезде к парку, навигации на трассе не хватает. На площадке расположено почти 130 резидентов и указатели «Перспектива 1», «Перспектива 2» и 3 немного запутали журналистов Абирега. «С навигацией надо работать», — заметили в машине, разглядывая ряды указателей, которые ведут куда угодно, только не к проходной. В УК заверили, что этот вопрос будет решен.
Опоздание на площадку компенсировала картинка при въезде: среди современных черных цехов и складов, среди типового лайт-индастриала внезапно вырос новенький бизнес-центр «Атриум» — стеклянный, аккуратный. Гостей пересадили в служебный автомобиль управляющей компании (в тренде времени гибрид на электричестве) и повезли на объезд территории. Но на массаже в креслах сэкономили.
Сначала — первая очередь парка, та самая, с которой в 2009 году все начиналось: земельные участки с подведенными сетями, газом и электричеством, но без единого архитектурного стиля — «кому что надо, тот то и строил», как это описал коммерческий директор Антон Беляев, проводивший экскурсию. Затем — вторая очередь, где правила совсем другие: единый архитектурный облик обязателен, любое строительство резидент обязан согласовывать с управляющей компанией. Разница видна невооруженным глазом: если первая очередь — россыпь разномастных ангаров, то вторая — ровные корпуса light industrial, построенные будто по одному лекалу.
Делегацию завели в один из готовых цехов — из тех, что продаются или сдаются «под ключ». Внутри уже разведено газовое оборудование, есть освещение и канализация. Заезжай и работай — в буквальном смысле, без месяцев на подключение коммуникаций. Именно такой формат, по словам управляющей компании, и стал главным аргументом для тех резидентов, которые не готовы годами ждать техприсоединения.
Владелец компании «Амадей» (производитель сиропов и крахмалопродуктов для пищевой промышленности) Александр Богданов приезжал в «Перспективу» еще год назад. Тогда его интересовал участок под собственное производство — 37 соток.
Сделка не состоялась. Причина оказалась банальной для промышленной площадки: по соседству было расположено предприятие по производству минеральных удобрений, и после того как оно расширило свою санитарно-защитную зону, приглянувшийся участок фактически выпал из оборота. «Рассматривали именно условия под производство, а не под склад», — вспоминает господин Богданов детали той сделки, которая не задалась.
Что изменилось за год
Сейчас на площадке работает новая команда во главе с операционным директором УК «Перспектива» Алексеем Крапивкиным. С марта 2025 года управляющая компания начала выстраивать то, чего в парке раньше не было в таком виде, — единый сервисный центр для резидентов. «Сейчас у нас несколько сервисов: юридический, экология, бухучет, охрана труда, пожарная безопасность, закупки, получение мер господдержки. Мы полностью, практически за комиссию, закрываем резидентам вопросы, несвойственные малому бизнесу — раньше им приходилось либо привлекать людей на аутсорсе, либо держать свой штат», — рассказал Абирегу коммерческий директор индустриального парка «Перспектива» Антон Беляев.
По его словам, эффект уже посчитан. «Мы посчитали: по одному резиденту экономия получается на выходе три-четыре миллиона рублей. Такие сервисные центры в индустриальных парках сейчас есть кое-где в Подмосковье, а в Центральном Черноземье — нет», — отметил господин Беляев.
Именно санитарная зона стала для Богданова год назад точкой невозврата — и новая команда, судя по всему, сделала эту тему приоритетной. «У тех резидентов, у кого третий-четвертый класс опасности, санзону мы теперь делаем сами — это дешевле, чем нанимать сторонних подрядчиков. Санитарных зон, которые выходили бы за границу участков, сейчас не осталось. Одна еще оставалась, ее как раз переводят», — уточнил он.
Земля, аренда и цена вопроса
Экономика парка укладывается в простую логику: чем быстрее строит парк, тем дешевле выходит резиденту. Сейчас в «Перспективе» 129 действующих резидентов, из них 47 арендуют площади, 82 — собственники. Всего подписано 189 договоров: часть резидентов купила землю, но пока не начала строительство. Общая площадь первой и второй очередей парка — 284 гектара, построено около 100 тысяч квадратных метров, из них 80% уже сдано в аренду или продано.
Ценник понятен без бухгалтерских выкладок. «Если резидент работает с нашим генподрядом, участок под ключ обходится дешевле — это порядка 215 тысяч рублей за 100 квадратов. Без нашего генподряда — около 315 тысяч. Разница в том, что мы строим быстрее и дешевле», — пояснил господин Беляев. По аренде логика похожая: базовая ставка — 325 рублей за квадратный метр плюс НДС, но, если резидент заходит на три года, ставка фиксируется на уровне 275 рублей без индексации. «Выгодно в долгий срок», — коротко резюмировал он.
Стратегия управляющей компании — расширять действующих резидентов, а не только привлекать новых. По словам господина Беляева, в 2025 году 40% новых договоров пришлось именно на расширение уже работающих на площадке предприятий: землю продают «в шахматном порядке», чтобы у соседей всегда была возможность прирасти территорией.
Экскурсии как воронка продаж
Автопробег по цехам, в который попал корреспондент Абирега вместе с владельцем «Амадея», — не разовая любезность, а системная работа отдела продаж. Экскурсии по площадке — один из ключевых каналов продвижения парка: именно так управляющая компания знакомит потенциальных резидентов с масштабом готовой инфраструктуры, не тратя время на презентации в переговорной. Как ранее сообщал Абирег, с сентября 2025-го по июль 2026 года «Перспективу» посетили почти 300 предпринимателей, инвесторов и представителей делового сообщества. Мощностей парка по земле, газу, электричеству в парке пока есть с запасом.
Планы у управляющей компании соразмерные: число резидентов рассчитывают увеличить вдвое — с нынешних 129 до 300. По расчетам компании, в парке будет создано порядка 6 тысяч рабочих мест.
Пищевой кластер и деньги, которые «не дошли»
Александра Богданова в этот раз интересовал не рядовой участок, а полноценный пищевой кластер — 52 гектара земли, которые «Перспектива» готовит именно под эти задачи, вместе с двумя недавно лицензированными скважинами воды. Но производство еды — это не только стены и крыша, это в первую очередь канализация и промстоки. И вот здесь начинается по-настоящему интересная часть истории.
«У нас на канализацию очень много завязано. Пищевая промышленность нормально сюда сейчас зайти не может — речь о промстоках больше 30–40 кубов в сутки, а откачка — это дорогостоящая история», — объяснил Александр Богданов логику, из-за которой пищевые предприятия обходят подобные площадки стороной.
Решение у «Перспективы» есть: собственная канализационная инфраструктура кластера будет готова в 2027 году. Но она упирается в чужой проект.
«Мы свою инфраструктуру по плану сделаем в 2027 году. Но там вопрос не только в нас — нужна реконструкция от насосной станции в Бабяково до Левобережных очистных сооружений. Цена вопроса — 850 миллионов рублей только на первый этап, деньги уже выделены, но сейчас заморожены», — сообщил Антон Беляев.
Формулировка «деньги не дошли» звучит как диагноз целой системе бюджетного финансирования инфраструктуры под промышленность. «Проект уже согласован, мы просто ждем. Сейчас этот вопрос пытаемся активизировать общими усилиями», — добавил господин Беляев.
При этом руководство парка уточняет, что полностью потребности резидентов врезка в централизованную систему скорее всего не закроет – может не хватить пропускной способности. Поэтому для пищевого кластера менеджмент приступил к проработке строительства собственных локальных очистных сооружений с прудом-испарителем. Срок реализации – первое полугодие 2027 года, планируемая мощность – 1500 куб. метров в сутки с возможностью увеличения.
Планы – вырасти до индустриального города
На фоне буксующей коммунальной реконструкции управляющая компания говорит о собственных инвестициях так, будто речь идет о мелком ремонте. «Это раньше резидентам индустриальных парков было достаточно асфальтированной дороги и точки подключения к электричеству. Сейчас мы понимаем – для площадки этого мало, чтобы быть конкурентными. Рынок стремительно смещается в сторону комплексного сервиса, с кадровой, логистической и даже социальной инфраструктурой», – отмечает Антон Беляев.
Следующий этап развития парка укладывается в этот тренд. На базе «Перспективы» планируется формирование территории комплексного развития. В рамках концепции до 2030 года парк планирует реализовать несколько ключевых блоков: конгрессно‑выставочный центр «Перспектива EXPO», спортивный кластер с крытым футбольным полем, ледовой ареной и пространствами для массового спорта, ритейл‑парк, бизнес‑парк и ландшафтный парк с сетью пешеходных и велосипедных маршрутов.
«В части финансирования дальнейшего развития парка, в том числе проектов территории комплексного развития, прорабатываем привлечение инвесторов, включая институциональных через закрытый ПИФ. В планах – дополнительно получить для проектов 6,22 млрд рублей. Мы, понятно, и сами войдем в ЗПИФ. В России уже есть успешные реализованные кейсы такой практики. Направление Лайт Индастриал на рынке коммерческой недвижимости сейчас самое высокодоходное», – поясняет коммерческий директор.
Отдельная надежда — на власти: в парке рассчитывают, что заявленная реконструкция трассы с расширением до четырех полос все же состоится – это продолжение завершающейся в 2026 году Остужевской развязки от Воронежа на Тамбова.
Почему это важно не только для «Амадея»
История Богданова — частный случай, но она показывает системную вещь: региональные индустриальные парки конкурируют не земельным банком, а качеством управления. Год назад бизнесмена остановила чужая санитарная зона и, судя по контексту разговора, недостаточно гибкое взаимодействие с прежней командой площадки. Сейчас — новый коммерческий блок, готовые цеха с газом и канализацией «под ключ», сервисный центр для резидентов и конкретные обязательства по срокам.
Хороший сигнал: смена управленческой команды в индустриальном парке — не косметическое событие, а фактор, который способен вернуть инвестора, однажды развернувшегося на пороге.
ООО УК «Перспектива» — управляющая компания одноименного индустриального парка в Новоусманском районе Воронежской области, работает с 2009 года. Основной вид деятельности — управление эксплуатацией нежилого фонда индустриального парка, включая аренду, продажу земельных участков и сервисное обслуживание резидентов. По итогам 2025 года выручка компании составила 759,1 млн рублей (+10%), а чистая прибыль 282 млн рублей. Активы компании превышают 4 млрд рублей, собственный капитал — около 1,2 млрд рублей. Бенефициаром компании со 100%-й долей является Виктор Енин.
ООО «Амадей» — воронежский производитель сырья и ингредиентов для пищевой промышленности (крахмал, крахмалопродукты, сиропы), работает с 2020 года. Единственный учредитель и генеральный директор компании — Александр Богданов.
