Воронеж. 16.12.2010. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика – По итогам 2010 года можно констатировать рост на 10% количества обращений на регистрацию прав собственности на недвижимость. Управление Росреестра продолжает ускоренно внедрять новые технологии во благо населения и бизнеса («единое окно», экстерриториальный принцип, заявки через Интернет и т. д.) и готовиться к всеобъемлющему электронному учету недвижимости в преддверии повышения налога на нее с 2013 года. Кроме того, Росреестр занимается подготовкой арбитражных управляющих для предприятий-банкротов и контролем за их деятельностью. На эти и другие актуальные темы мы побеседовали с и. о. руководителя Управления Росреестра по Воронежской области Еленой Перегудовой.
- Проведение кадастровой оценки всей недвижимости в стране необходимо для введения налога на недвижимость, эту работу надо завершить к концу 2012 года. Какие действия в этом направлении уже ведутся?
- С 2013 года в России планируется введение единого налога на недвижимость. Пока что у нас в области на кадастровом учете состоят все земельные участки, а нужно присоединить к ним еще и строения, которые сейчас находятся на техническом учете (что допускается действующим законодательством). На 2011-2012 годы перед Росреестром поставлена задача по организации кадастрового учета всех зданий, строений и сооружений. На сегодня Росреестром заключен контракт, по которому проводятся мероприятия по постановке на кадастровый учет объектов недвижимости, расположенных на земельных участках. По Воронежской области уже был сделан анализ зарегистрированных прав на недвижимость и произведена соответствующая выгрузка, то есть заказчик уже получил всю нужную информацию по существующим объектам. Однако есть объекты недвижимости, права на которые еще не зарегистрированы (например, недавно созданные и др). По этим объектам мы только что отправили информацию в Росреестр. В итоге все архивы, которые сейчас содержатся у нас, должны быть оцифрованы и переведены в электронный вид. Это огромная техническая работа. Возможно, для этого нам придется привлекать квалифицированных технических специалистов со стороны. А уже после выполнения этой задачи, предстоит выполнить работу по оценке всех объектов недвижимости (земля + объект).
- Елена Павловна, а кто будет оценивать рыночную стоимость и по каким критериям? Вам не кажется, что стоимость многих объектов может возрасти многократно, а соответственно, увеличится и налог?
- Вы знаете, пока что рано еще об этом говорить и тем более паниковать. Заказчиком таких работ будет Росреестр, а кто будет подрядчиком и по какой методике будет проводиться оценка – пока неизвестно. Но ведь существуют же сейчас специальные методики для оценки различных категорий земель. Значит, и для объектов недвижимости таковые будут разработаны. И только после проведения соответствующей оценочной работы по всем объектам появится налогооблагаемая база для взимания единого налога на недвижимость. Безусловно, это трудная задача. Росреестру и его территориальным органам предстоит выполнить огромный объем работ.
- Насколько активно предприниматели регистрируют права собственности на землю и недвижимость? Как на их активность повлиял кризис? Что изменилось по сравнению с прошлым годом, и какова динамика сейчас?
- Предыдущий год был провальным во всех отношениях. Формально можно провести сравнение с 2009 годом, но более корректно сравнивать с 2008-м, то есть с докризисной ситуацией. Прошлый год был единственным из всех, когда мы не выполнили план по сбору государственной пошлины из-за резкого снижения количества обращений. Это было тем более удивительно, что до этого мы каждый год показывали переполнение плана. В 2010 году результат по приему документов оказался уже примерно на том же уровне, что и в 2008-м. Даже наметился небольшой рост – примерно на 8%, и это без учета декабря, когда поток обращений обычно возрастает. По результатам года мы планируем увеличение обращений на 10%. Радует значительное прибавление количества залоговых сделок на покупку жилых и нежилых помещений - на 30-40%, это обусловлено ростом жилой ипотеки, а также реализацией предпринимателями прав на выкуп арендованного имущества. То есть, люди в этом году гораздо более активно покупают недвижимость, в том числе используя заемные средства.
- А есть ли случаи реализации мошеннических схем при получении права собственности на имущество?
- Часто мы сами выявляем мошенничество на стадии правовой экспертизы документов, но есть и случаи, когда правоохранительные органы вмешиваются уже после процедуры прохождения документов через наше ведомство. Ведь государственный регистратор не является экспертом и часто не в состоянии выявить факт подделки документов – например, подделку подписей или печатей, тем более что это не входит в его компетенцию. Правда, такое случается не слишком часто.
В качестве одного из самых ярких примеров мошенничества с бумагами можно привести предоставление поддельных документов по вводу в эксплуатацию торгового центра «Европа» (рядом с цирком). Около 2 лет назад на государственную регистрацию были представлены документы, которые вызвали у нас сомнения в достоверности. Мы сделали запрос и получили информацию, что такой объект на тот момент еще не был введен в эксплуатацию. Соответственно, в регистрации было отказано, и мы отправили информацию об этом в прокуратуру Воронежской области. По нашему обращению по данному факту было возбуждено уголовное дело.
Не так давно нам пришли документы по двум зданиям – на ул. Антонова-Овсеенко и на Донбасской, где были представлены на госрегистрацию нотариально заверенные договоры купли-продажи нежилых объектов 1997 года. Но регистратора смутил реестровый номер этих договоров – попросту говоря, такого номера не может быть. Мы сделали запрос нотариусу, чья подпись стояла в документах, который подтвердил, что данные договоры им не удостоверялись. Документы были направлены в правоохранительные органы.
Еще один свежий пример: совсем недавно было заявлено на регистрацию права нежилое пристроенное помещение на ул. Ломоносова, и при проведении правовой экспертизы мы установили, что документы были оформлены гораздо позже окончания строительства. Такого объекта при вводе дома в эксплуатацию вообще не существовало. То есть он был построен позже, а на регистрацию представлены поддельные договоры и документы по строительству.
- Я с трудом представляю, как такое возможно…
- Сегодня ксероксы и принтеры есть в каждом офисе, а готовые формы документов находятся в свободном доступе в Интернете, мало того, есть еще и инструкции по их заполнению. Подписи и печати можно подделать. Я лично видела поддельные свидетельства о государственной регистрации, якобы сделанные у нас. Причем они были предъявлены для получения кредита в одном из банков Санкт-Петербурга. Но мне как профессионалу одного взгляда на эти документы было достаточно, чтобы определить подделку. Мошенники поработали некачественно: они воспользовались не тем программным продуктом, и изготовили не ту печать. Недавно видела свидетельство по регистрации прав в Рамонском районе, подписанное государственным регистратором, который работает в Аннинском районе – этого просто не может быть. Просто люди использовали некий шаблон, а в детали не вдавались. Это все мошеннические действия, за которые грозит уголовная ответственность. При подтверждении сведений о том, что представленный на регистрацию права документ является поддельным, информация об этом, включая сведения о лице, предоставившем такой документ, автоматически направляется нами в правоохранительные органы.
- Скажите, а может ли ваше ведомство как-то повлиять на упрощение и ускорение процедуры перевода жилых помещений в категорию нежилых?
- Я хочу сказать, что та процедура, которая прописана в Жилищном кодексе, не является слишком уж сложной. Если идет перевод из одной категории в другую без проведения реконструкции помещения, то перевод заканчивается простым уведомлением. Если же проводится какая-то перепланировка, то соответствующая комиссия, создаваемая управлением жилищного фонда и жилищной политики администрации городского округа Воронеж, после завершения всех работ должна принять помещение в эксплуатацию. После этого перевод считается законченным. К нам люди приходят либо с уведомлением о разрешении, либо с актом приемочной комиссии. К сожалению, здесь есть ряд административных процедур и дополнительных требований, которые предъявляются к предпринимателям. Но, на мой взгляд, часто они являются абсолютно обоснованными. Например, совсем недавно ко мне с вопросом обратились предприниматели, которым было предложено оформить фасад и входную группу в соответствии с архитектурным проектом всего жилого здания, в котором находится их будущее нежилое помещение. Речь шла о том, чтобы не нарушать гармонию уже существующего строения. Но, просчитав расходы, люди не согласились с подобным требованием. Сложно рассуждать по данному вопросу с учетом компетенции и полномочий. Но, на мой взгляд, прежде всего, надо любить и ценить город, в котором ты живешь, и тогда, может быть, предъявленные требования не будут казаться жесткими.
- Ваше ведомство ведет регистрацию конкурсных управляющих. Насколько, с вашей точки зрения, они квалифицированны в Воронежской области? Часто ли случаются дисквалификации среди них? Есть ли случаи административных и уголовных наказаний управляющих?
- Управление Росреестра по Воронежской области не осуществляет регистрацию арбитражных управляющих. Действительно, центральным аппаратом Росреестра ведется сводный госреестр арбитражных управляющих, который имеет информационный характер (п. 3 ст. 29 «Закона о банкротстве»). Наша задача – обеспечить лицам, желающим обрести данный статус, получение знаний, необходимых для профессиональной деятельности в рамках дел о банкротстве, в том числе в сфере бухучета, финансового анализа, оценки имущества должника и т. д. А обязанность по контролю деятельности управляющих возлагается на СРО, в которых они состоят. На сегодня на территории Воронежской области работает на постоянной основе порядка 300 конкурсных управляющих. Арбитражный управляющий вводится на предприятие по решению суда. А Росреестр рассматривает жалобы на деятельность управляющих – как правило, со стороны кредиторов предприятий-банкротов – и составляет протоколы об административных правонарушениях, которые направляются в арбитражный суд. Законом предусматривается наложение административного штрафа в размере от 2500 до 5000 рублей или дисквалификация на срок от полугода до трех лет. При этом дисквалификация как мера административной ответственности применяется судами довольно редко. Так, в 2009 году по России дисквалифицировано всего 38 арбитражных управляющих, а за первое полугодие 2010 года – 15. В Воронежской области за весь период с 2005-го по 2010 год дисквалифицировано 5 арбитражных управляющих.
- Скажите, а может ли арбитражный управляющий работать сразу в нескольких местах? И каков уровень его зарплаты?
- Да, он может вести сразу несколько предприятий. А средняя зарплата на одном предприятии – около 30 тыс. рублей. Основная задача управляющего – реализация имущества, всех активов предприятия, чтобы удовлетворить запросы кредиторов. Соответственно, он является полным руководителем компании на период банкротства.
- Каковы перспективы развития вашего ведомства? Есть ли планы по модернизации технологии предоставления его услуг?
- Мы постоянно занимаемся внедрением новых технологий и продуктов. Например, с 1 ноября Воронежское Управление начало работать на едином типовом программном продукте ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Переход на него позволил осуществить прием заявителей вне основных пунктов приема Управления. Успешно завершено тестирование удаленного приема документов с использованием ноутбуков, что позволяет организовать выездные пункты приема Управления прямо в дачных кооперативах и товариществах. Например, мы организовали выездную бригаду по работе с погорельцами в Масловке. Одновременно с внедрением нового ПО осуществляется формирование сервера сбора данных (ССД), который представляет собой территориальный информационный ресурс, где собрана единая база данных по регистрации прав на недвижимость. С 1 января любой человек в Интернете сможет получить сведения по любому объекту недвижимости на территории области. Уже не обязательно будет приходить к нам в Управление, чтобы сделать запрос. Думаю, что это будет интересно прежде всего банкам и большинству юридических лиц.
На данный момент времени интернет-портал государственных услуг в части Управления Росреестра предоставляет следующие сервисы: информацию по адресам офисов, нормативным документам, платежным реквизитам и способам получения услуг; информацию по заполнению сведений из ГКН и ЕГРП без совершения оплаты за оказанные услуги в электронном виде.
Одновременно начато внедрение системы «одного окна», возможности предварительной записи на прием через Интернет, системы предварительной подготовки документов в электронном виде самостоятельно заявителем.
- Как складываются взаимоотношения Росреестра с другими федеральными госструктрурами и местными администрациями?
- У нас заключено 12 соглашений с различными госструктурами. С налоговыми органами и судебными приставами идет взаимодействие на федеральном уровне. А вообще, мы работаем с федеральными структурами в очень плотном контакте. Мы являемся поставщиками информации, которая в полном виде находится только в реестре. Например, налоговая служба обновляет информацию от нас в автоматическом режиме каждые 10 дней, земельно-кадастровая палата получает сведения через каждые 2 дня, 23 ноября заключено соглашение по взаимодействию с судебными приставами (в том числе и в электронном виде).
Плюс мы участвуем в комиссиях по выводу из банкротства муниципальных предприятий, по переводу земли из одной категории в другую, по оказанию оперативной помощи гражданам, пострадавшим от пожаров и др. У нас сегодня нет проблем по взаимодействию с другими органами и организациями. Бывают, конечно, моменты недопонимания, но практически всегда находятся пути решения для реализации поставленных задач.
