Рынок недвижимости в Воронежской области живет сразу в нескольких реальностях: покупателей пугают мошеннические схемы, профессиональное сообщество обсуждает эффект дела Долиной–Лурье, а девелоперы считают экономику КРТ и редевелопмента. В интервью «Абирегу» глава регионального Росреестра Елена Перегудова рассказала, где сегодня самые чувствительные точки рынка, какие территории развиваются активнее других и как меняется сама система регистрации недвижимости.
– В узких кругах обсуждалась версия, что «схема Долиной-Лурье» была раздута как пиар застройщиков, чтобы напугать покупателей вторички и переключить их на первичное жилье. Что вы об этом думаете?
– Считает эту версию несостоятельной – риски есть и на первичном, и на вторичном рынке, и информационная кампания не привела к падению спроса на «вторичку», по крайней мере в нашем регионе. По делу Долиной–Лурье ключевым стало решение суда в пользу покупателя (сделка состоялась), после чего ситуация прояснилась и для рынка, и для судов.
– Какие схемы мошенничества в недвижимости сейчас наиболее типичны?
– Специфики именно Воронежской области нет, схемы общие для многих регионов. Но появились новые истории с рассылкой фейковых штрафов, предложением оплатить их со скидкой и попытками увести людей на поддельные ссылки. Здесь важно помнить: официальные постановления о назначении административного наказания вручаются по результатам проверки лично, либо направляются заказным письмом по почте, либо через личный кабинет на Госуслугах, но ни в коем случае не через сообщения.
– Какие инструменты реально помогают против таких схем?
– Их несколько: запрет на сделки без личного участия собственника, внесение в ЕГРН данных об электронной почте, ограничение доступа к данным о правообладателе в выписке из ЕГРН. Для электронных сделок дополнительно работает обязательное согласие собственника на совершение сделки в электронном виде. Плюс с 2025 года становится доступен механизм с использованием биометрии.
– Насколько бизнес в регионе чувствителен к рискам мошенничества и рейдерских захватов?
– Мы отдельно работаем с застройщиками, банками и социально ориентированными предприятиями, проводим семинары и, при необходимости, разбираем и изменения в законодательстве и реальные документы заранее. Это снижает риск последующих ошибок и помогает не стать жертвами аферистов. А рейдерские захваты остались в далеком прошлом.
– К вам активно приходят с вопросами по КРТ и редевелопменту?
– Интерес к этим темам есть, основные проблемы уже понятны и во многом отработаны. Чаще всего тормозят проекты выкуп объектов, инженерные сети и отсутствие точного понимания экономики проекта. При этом нормативно-правовая база в части учетно-регистрационных действий серьезных проблем уже не создает.
– Какие районы Воронежской области наиболее динамично развиваются по строительству жилья и коммерческой недвижимости?
– В первую очередь это территории, прилегающие к Воронежу – Новоусманский, Семилукский и Рамонский районы. Также активно развиваются Лискинский, Россошанский и Павловский районы. Рост последних во много связан с наличием промышленности и инвесторов. Зато в ряде районов – Кантемировском, Петропавловском, Терновском – в прошлом году мы закрыли офисы приема Росреестра. Причина – низкая деловая активность и небольшое количество обращений.
– В 2025 году в управление поступило около 400 тыс. заявлений по недвижимости, из них свыше 270 тыс. – в электронном виде. Для вас это уже «потолок» или у рынка есть запас роста?
– Я бы точно не стала называть это ни потолком, ни прямой линией к росту. Ситуация гораздо интереснее. Если смотреть «сухие» цифры, то общее количество заявлений за четыре года, с 2022 по 2025, снизилось с 429 до 404 тыс. По государственной регистрации прав падение еще заметнее – с 352 до 301 тыс., и это, по большому счету, отражение рыночной конъюнктуры: насыщение рынка, изменение ипотечных условий, макроэкономические факторы. При этом доля электронных обращений за тот же период выросла с 43 до 66%. То есть люди и бизнес не меньше нуждаются в наших услугах – они просто выбирают другой способ взаимодействия: удобный, быстрый, без лишней бумаги. И это как раз тот тренд, который мы видим уже минимум десять лет.
Что важно: нас интересует не только «сколько заявлений приняли», а как быстро и комфортно человек или компания получили результат. Если гражданин оформил право без очередей и лишних визитов, это и есть тот самый «рост», который мы считаем целевым. Поэтому я бы сказала так: рынок не уперся в потолок, он просто перешел на новый качественный уровень. Наша задача – успевать за этим переходом.
– Как изменился профиль заявителя? Кто сегодня активнее всего приходит в Росреестр: девелоперы, аграрии, промышленники?
– Если честно, основной ответ очень прозаичен: это физические лица. Около 80% обращений в 2025 году – именно от граждан. Это купля-продажа квартир, наследство, дарение, та же «дачная» и «гаражная» амнистии. Для многих людей это первая серьезная сделка в жизни, поэтому они особенно чувствительны к срокам и прозрачности процедур. Примерно 17% заявлений – от юридических лиц. Среди них под особым контролем – застройщики и банки. Каждая строительная площадка у нас по сути «на виду»: первый договор долевого участия проходит самую сложную правовую экспертизу, потому что мы смотрим весь пакет документов по дому, а уже последующие сделки идут значительно быстрее. Банки тоже в фокусе: большая часть сделок по жилью – с привлечением кредитных средств, а также маткапитала. Именно поэтому по договорам долевого участия и ипотеке мы ориентируемся на регистрацию в течение одного дня – бизнесу важно, чтобы объект как можно быстрее попал в оборот, а деньги – на счета.
– Можно ли сегодня назвать кого-то из воронежских застройщиков откровенно недобросовестным?
– Я бы так не сказала. В регионе нет игроков, которые массово и сознательно игнорируют требования. В целом застройщики работают в понятных и цивилизованных рамках.
– Часто застройщики судятся в арбитраже, требуя установить границы участка. Это значит, что у земли нет границ или речь об ошибках, которые пытаются устранить?
– Большинство таких процессов связано не с отсутствием границ, а с несогласием с их местоположением: граница участка в ЕГРН проходит так, а одна из сторон считает, что она должен проходить иначе. Это уже не реестровая ошибка, а спор о границах, который решается только в суде. Ключевые вопросы: стоят ли участки на кадастровом учете, имеют ли они границы и оформлены ли на них права. Если да, то, по сути, «кто бы чего ни хотел» – правовой режим уже определен.
– Вы не раз говорили, что наполнение ЕГРН «точными данными» – ключевой элемент Национальной системы пространственных данных (НСПД). Где бизнес и органы власти уже почувствовали практический эффект, а где результат пока «в тени»?
– Проект уже дает осязаемые результаты: в ЕГРН зафиксированы границы всех населенных пунктов, муниципалитетов, все границы субъекта, включая границу с ЛНР, что снижает споры, упрощает планирование и контроль землепользования. В реестр внесено более 11 тыс. территориальных зон, что облегчает выдачу разрешений на строительство, планирование землепользования и процесса размещения объекта. Параллельно ведутся комплексные кадастровые работы – уточняются границы участков, объектов капитального строительства, снимаются конфликты в ходе работы согласительных комиссий. Только в 2025 году добавлены данные о 11,6 тыс. объектов. Также практически решен вопрос с «неоформленными» помещениями в многоквартирных домах, построенных по долевке с апреля 2005 года: из 20,9 тыс. объектов после проверки осталось 14,9 тыс., и по 88,7% из них права уже оформлены.
– Какая польза от цифровых сервисов НСПД для бизнеса?
– Самая прямая: экономия времени и снижение издержек. Самые востребованные сервисы – «Земля для стройки», «Земля просто» и «Градостроительная проработка онлайн». В одном окне можно увидеть участок, ограничения, инфраструктуру, а потом быстро понять, подходит ли он под проект. Это особенно удобно для инвесторов, застройщиков и тех, кто работает с землей системно.
– С 2025 года регистрация недвижимости за один рабочий день стала доступна и гражданам, и юрлицам. Насколько активно пользуются этой возможностью?
– Формат востребован, но в основном тогда, когда сделка срочная и заключается в бумажном виде. Чаще всего это ипотека и купля-продажа квартиры. Для электронных документов по бытовой недвижимости и для всех электронных обращений итак действует однодневный срок, поэтому бизнес в дополнительном ускорении регистрации уже не так нуждается.
– В конце 2025 года доля электронных обращений в регионе составила около 65%. Есть ли предел цифровизации?
– Предела как такового нет. Здесь многое зависит от привычки и желания сторон. Когда-то к электронным сервисам относились настороженно, а сейчас это уже стандарт для банков, застройщиков и всех органов власти. Электронный формат не делает сделку менее надежной – наоборот, он всегда быстрее и прозрачнее.
– В 2025 году в регионе исправили около 2600 реестровых ошибок. За счет чего удалось выйти на такой результат?
– За счет системной и налаженной работы. Мы не ждали, когда ошибка станет проблемой, а исправляли ее планово в процессе учетно-регистрационных действий или по обращениям граждан. Иногда одна ошибка тянет за собой несколько смежных – это эффект домино. Но главное, что такие ошибки не оставались без внимания.
– Какие неточности по границам участков встречаются чаще всего?
– Чаще всего речь о расхождении координат в ЕГРН с фактическими границами на местности. Причины разные: старые измерения, фактически сложившееся за многие годы землепользование. Но важно понимать: наша задача – исправить реестровую ошибку в бесспорном порядке, а при наличии спора о переносе заборов, сносе построек, и прочее спор о праве решается только в суде.
– Можно сказать, что качество данных ЕГРН уже не тормозит крупные проекты в регионе?
– В целом качество данных заметно выросло, и это помогает. Интеграция с другими системами позволяет заранее проверять сведения и верифицировать их при подготовке проектов. Но отдельные «узкие места» все еще есть, поэтому работа по наполнению и уточнению данных продолжается.
– И последний вопрос: что для вас лично главный критерий успешной работы руководителя территориального органа власти?
– Сложный вопрос. Для меня первичен профессиональный, слаженный, как часы работающий коллектив, команда. Далее, безусловно, цифры, которые говорят о достижении показателей. Любой результат измерим: в штуках, в процентах, в рейтинговых местах. Задачи, которые ставит перед нами руководство страны, Росреестр, Правительство субъекта, да и сама жизнь должны быть выполнены. Далее – компетенция и деловая репутация. Но без команды не будет ничего: ни показателей, ни репутации. Успех руководителя – это ежедневная, профессиональная работа всего коллектива.
