Почему недвижимость дорожает?

Недвижимость дорожает с каждым днем. А квартиры в Воронеже в последние пару месяцев поднялись в цене настолько, что переплюнули все докризисные показатели.

Корреспондент «АиФ — Черноземье» решила разобраться, от чего зависят цены на жилье, какие квартиры дешевле и стоит ли пользоваться услугами агентств недвижимости?

Строим снова

Покупать квартиры надо было во время кризиса — году эдак в 2009-м. Именно тогда цены на недвижимость понизились. Правда, не так уж и существенно — примерно на 11%. В октябре же этого года мы не только вышли на докризисный уровень, но и перегнали его.

- Недвижимость дорожает все время, примерно на 1,5-2% в месяц, — комментирует Евгении ЛАВРИНЕНКО, директор единой базы данных недвижимости «INFOline» в Воронеже. — Парадокс заключается в том, что если делить рынок на два сектора (очень большой сегмент вторичного жилья и новостройки), то тенденции в них абсолютно противоположные. Для первого характерен большой объем предложения и умеренный спрос, а для второго — очень маленький объем предложения и достаточный уровень спроса, способный поглотить весь этот объем. Но именно последний является ценообразующим сегментом для всего рынка жилья.

Кроме того, люди все чаще берут ипотеку в банках на приобретение жилья как раз в новостройках. Выходит, что большинство хочет покупать новое жилье, а его-то как раз и не хватает.

- По объемам строительства сейчас мы выходим из кризисного положения, — поясняет Татьяна АНОСОВА, главный специалист отдела выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию Департамента градостроительства и архитектуры Воронежа. — Заметно меньше жилья было сдано в 2009 году, теперь же объемы строительства постепенно увеличиваются. Так, в 2012 и 2013 годах мы ожидаем 692,5 и 620 тысяч квадратных метров соответственно.

Сколько стоит в метрах?..

Средняя цена за квадратный метр жилья в Воронеже установилась на отметке 38 тысяч 514 рублей (данные за октябрь 2011 года). Кстати, в области она гораздо ниже.

- Согласно приказу министерства регионального развития РФ № 462, средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в Воронежской области на четвертый квартал 2011 года должна составлять 26 500 тысяч рублей, — объясняет Татьяна Ивановна.

Но вернемся к столице Черноземья. Что интересно: новостройки всегда дешевле вторички. Это связано с несколькими причинами: во-первых, риски, ведь квартиру в новостройке еще надо дождаться. А во-вторых, каждый хочет продать свою квартиру подороже, она же самая лучшая! А купить потом, конечно, подешевле. Поэтому индекс за квадратный метр во вторичке получается выше, чем в новостройке, но стоимость квартиры в целом выходит ниже, так как она меньше по площади.

Какие же еще факторы влияют на цену жилья? Главным из них признано не что иное, как месторасположение. Так, квартира в центре будет стоить дороже, чем, например, в Северном и уж тем более в Отрожке. Еще на цену незначительно, но влияет материал строительства дома. Дороже всего стоят жилые помещения в кирпичных домах, немного дешевле — в монолитно-кирпичных и панельных.

Сами с усами?

Разобраться с рынком недвижимости в наше время нелегко. Поэтому полно специально обученных людей, которые готовы прийти на помощь растерявшимся продавцам/покупателям. Но стоит ли принимать эту помощь?

- Если хорошо знать эту кухню, то проведение сделок — не такой сложный процесс, — говорит Евгений Лавриненко. — Если у вас есть время, чтобы во всем разобраться, то можно попробовать продать квартиру самостоятельно. Если же ни опыта, ни времени, ни желания нет, то лучше обратиться к риелтору. Он знает, как продавать, какие моменты нужно учесть. Покупателям я бы советовал обращаться в агентство. Риелторы, как правило, хорошо знают рынок, дают какие-то гарантии. С хорошим риелтором вы не нарветесь на мошенников и купите действительно хорошую квартиру по выгодной цене.

Конечно, услуги эти не бесплатные. Более того, они «влетят в копеечку». В среднем стоимость колеблется от 4 до 6% от суммы сделки. Это несколько зарплат рядового человека. Но что поделать, таковы законы рынка недвижимости. В эту сумму входит на только гонорар агентству, но и другие расходы: рекламные, офисные, юридические... В любом случае, каждый выбирает сам, обращаться ему в агентство или нет.

Но пока мы тут рассуждаем, цены на квартиры продолжают расти... Каков же прогноз?

- В последние два месяца года — наиболее активные на рынке — мы, скорее всего, увидим рост стоимости в секторе новостроек, так как спрос будет стремительно наращиваться, а предложение — уверенно сокращаться, — комментирует Евгений Лавриненко. — На вторичном рынке тоже должна быть активизация, но не столь масштабная. По итогам месяца мы сохраняем ожидание увеличения цен на 2-2,5%.


В Воронеже сдано жилья

(без учета индивидуального жилого строительства):

В 2007 году — 630,8 тыс. кв. м |

В 2008 году — 688,5 тыс. кв. м

В 2009 году — 447,8 тыс. кв. м

В 2010 году — 609,7 тыс. кв. м

За 9 месяцев 2011 года — 205 тыс. кв. м

К концу года — 600 тыс. кв. м

По данным Департамента градостроительства и архитектуры Воронежа.

Рейтинг цен на квартиры по районам города:

1. Центральный — 41311 руб./кв. м

2. Ленинский — 40 709 руб./кв. м

3. Советский — 37 486 руб./кв. м

4. Коминтерновский — 37 190 руб./кв. м

5. Железнодорожный — 35 665 руб./кв. м

6. Левобережный — 34 723 руб./кв. м

Елена Деревянкина
АиФ – Черноземье, №47, 23 ноября 2011 года.