Слова известного писателя Марка Твена сегодня актуальны как никогда. Новые реалии экономики внесли серьезные коррективы в планы инвесторов и девелоперов по освоению земельных участков, что вызвало определенное снижение спроса и цены. Тем не менее, рынок земли жив, даже более того – имеет обоснованные предпосылки для дальнейшего роста. Специалисты единогласны: наступило удачное время для вложения средств в земельные участки.
Владимир Александрович Тройных, директор инвестиционно-строительной компании «РусЛэндГрупп»:
– Что сегодня происходит с рынком земли: как нынешняя экономическая ситуация отразилась на состоянии этого сегмента?
– На мой взгляд, важно, что рынок пережил "точку дна", и цены начали вновь расти, как в докризисный период. Поэтому с начала февраля мы ощущаем значительное повышение спроса, которое, по нашим прогнозам, продлится до апреля текущего года.
Я считаю, что в долгосрочной перспективе цена на землю возрастет в 2-4 раза. Это в первую очередь связано с переориентацией крупных инвесторов в сторону минимизации рисков. Причем, деньги будут вкладывать не в готовые строения, а в конкретный актив – землю. С начала кризиса цена на землю не падает, удерживаясь на уровне 100-300 тысяч рублей за сотку в Московской области, 60-120 тысяч рублей за сотку в регионах РФ. Если даже снижение и произойдет вследствие выбрасывания на рынок небольшого количества активов в виде земли, оно будет несущественным. Интерес к вложениям в землю именно в период кризиса вполне понятен, так как именно в это время частные инвесторы и компании стараются сохранить свои финансовые средства, покупая активы, подверженные наименьшим рискам. В ближайшее время интерес к землям будет только расти, и это будут не только земли сельскохозяйственного назначения, но и земли промышленного назначения – в первую очередь, по причине стремления руководства нашей страны развивать собственное производство с целью вытеснения импортных товаров с внутреннего рынка.
– Как вы считаете, стоит ли инвестировать в этот рынок? Если да, то в какую категорию земель предпочтительно вкладывать средства?
– Я бы ответил на вопрос: куда инвестировать? На сегодняшний день множество компаний и частных инвесторов, поддавшись паническим настроениям, снимают деньги со счетов, тем самым, ставя себя перед выбором: а что дальше? В наличном виде деньги не убережешь, инфляция по официальным сведениям в 2008 году составила 13,3% (по данным Росстата), а не по официальным – в разы превзошла эту цифру. Котировки рубля, доллара, евро периодически меняются. Эти изменения зависят от многих факторов, начиная от политических и заканчивая экономическими. В каждом из этих факторов есть свои нюансы и тонкости. Неподготовленному человеку разобраться в этих вопросах практически невозможно. Соответственно, есть огромный риск не то, что заработать на этих операциях, а даже потерять свои сбережения. Остается выбрать что-то действительно надежное, способное пережить любые кризисы. К таким ценностям всегда относилась недвижимость. Что именно входит в понятие "недвижимость"? Это первичное, вторичное жилье, коммерческие помещения и земля. Для того чтобы показать преимущества инвестиционного выбора в сторону приобретения земельных участков, я перечислю основные риски вложения в жилье и коммерческую недвижимость.
Первичное жилье. Риск очевиден: никто не сможет поручиться, что строительство жилого объекта будет завершено. Тем более в условиях кризиса высока вероятность прекращения кредитования строительных компаний.
Вторичное жилье. До кризиса многие частные инвесторы, а также компании вкладывали свои средства именно в этот сегмент рынка недвижимости. Сейчас, когда банки перестали быть гарантом стабильности, многие нуждаются в наличных деньгах. Соответственно, предложение на рынке недвижимости превышает спрос, вследствие чего падают цены.
Коммерческая недвижимость.
Одна из основных целей приобретения коммерческой недвижимости – получение доходов от аренды. В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости происходят те же процессы, что и на рынке вторичного жилья – предложение превышает спрос. К тому же, у арендаторов возросли требования к помещениям такого плана, что в свою очередь, сокращает круг потенциальных арендаторов.
Остается один вариант – земля. Этот товар не нуждается ни в достройке, ни в доработке, он уже готов и ценен сам по себе. К тому же, стоимость приобретаемого земельного участка всегда можно увеличить в разы, делая ее более ликвидной и привлекательной за счет подвода коммуникаций, изменения категории земли, разработки концепции развития на данном земельном участке. Однако при выборе и оформлении земельного участка лучше обращаться за помощью к профессионалам. Поэтому, как говорил Марк Твен: "Приобретайте землю, ее больше не делают".
– Каково будущее лэнд-девелопмента?
– Лэнд-девелопмент – это системная программа улучшения земель, территорий, которая состоит из последовательных обязательных и вспомогательных мероприятий: перевод земельного участка в требуемую категорию, согласование и подведение необходимых коммуникаций и решение других сопутствующих вопросов, т.е. это развитие земельного участка, основанное на предпосылках его наилучшего использования. Результат лэнд-девелопмента – это, прежде всего, инвестиционный продукт, то есть участок земли, полностью подготовленный к началу строительного процесса.
Будущее этого вида деятельности лежит в области комплексного развития земель. Без такого подхода невозможно реализовать масштабные национальные и региональные проекты, привлекая крупные инвестиции.
Илья Евгеньевич Мариничев, коммерческий директор службы недвижимости «Сота»:
– Наблюдается ли сегодня активность на рынке земли? Каким образом ведут себя его игроки?
– Рынок земли достаточно сильно затронуло снижение спроса на недвижимость. В большей степени снизилась активность покупателей бизнес-земли – участков под строительство многоквартирных жилых домов, производственных площадей и др. Речь идет об уменьшении количества таких сделок в несколько раз. В меньшей степени пострадал спрос на землю под индивидуальное жилищное строительство – примерно на 50%.
– Как изменилась стоимость земли: дисконт, средняя цена и т.д.?
– Средняя цена на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство находится на уровне цен лета 2008 года. Что касается цен на бизнес-землю, то цена за сотку уже снизилась на 20-30 % и, возможно, будет продолжать снижаться.
– Стоит ли сегодня "входить" в рынок инвесторам и частным лицам? На какую доходность можно рассчитывать?
– По стоимости земля в последние 5-6 лет росла быстрее, чем весь рынок недвижимости (до 100% в годовом исчислении), и сегодня обладает еще заметным потенциалом для роста. На время "острой фазы" кризиса, однако, наиболее востребованными являются объекты, не требующие дальнейших вложений (готовые дома, магазины, квартиры). Поэтому спрос на земельные участки восстановится не в первую очередь. Но сейчас очень удачное время инвестировать в землю: имеются широкий выбор, минимальные цены и высокая защищенность вложений.
– Каковы прогнозы и перспективы развития этого сегмента?
– После возобновления спроса на недвижимость, земля продолжит свой рост опережающими темпами. Лидерами роста могут стать еще недостаточно оцененные участки под индивидуальное жилое строительство на расстоянии до 15-20 км от черты города (Московская и Ростовская трассы) в наиболее удобных и экологически чистых местах.
Андрей Иванович Соболев, заместитель председателя правительства Воронежской области – руководитель Департамента инвестиционной политики:
– Я считаю, что сегодня стоит инвестировать в землю. Ведь земля – это тот ресурс, который будет востребован всегда. Я думаю, что некоторое затишье на рынке земли обусловлено существенным сокращением финансовых возможностей организаций строительного комплекса и аграрной сферы, а также откровенных спекулянтов на рынке земли. Не хочу вдаваться в рассуждения по поводу причин, я думаю, что они очевидны. Для инвестирования в землю нужны "длинные деньги", их откровенно нет или они очень дорогие.
В данном случае очень важно расставить акценты. Я не считаю инвестированием простую покупку земли с целью ее последующей (через 2-3 года) продажи по более высокой цене. Этим сейчас заниматься нет смысла именно с финансовой точки зрения. Неотъемлемый элемент инвестирования в землю, помимо ее покупки, – вложения в улучшение ее качественных характеристик через развитие инфраструктуры, строительство коммуникаций, объектов энергетики, улучшение качественных характеристик почвы и так далее, с целью последующего размещения объектов производственного или иного назначения. Вот это ценно. В это сейчас нужно вкладывать инвестиции.
Те, кто пошли по первому варианту – скупили землю вдоль М-4 или в других местах и ждали лучших времен, – сейчас идут к нам в департамент с просьбой "притащить к ним инвесторов для размещения промобъектов", при этом выдают цены, которые, я думаю, и до кризиса мало кого заинтересовали бы. К сожалению, реальную цену мало кто предлагает. А учитывая, что у областной власти сейчас есть земельные ресурсы для размещения объектов на льготных условиях, причем с уже созданной или строящейся инфраструктурой, такие предложения просто не интересны. И еще один момент. Серьезные инвесторы с крупными проектами и миллиардными инвестициями, как правило, хотят иметь дело с государственными или муниципальными властями.
Ирина Владимировна Мельникова, руководитель проекта строительства коттеджного поселка «Зазеркалье» (с. Бабяково):
– Во все времена человеку свойственно стоять на земле, опираться на что-то твердое. Именно поэтому я считаю, что вложение средств в земельные участки является крайне выгодной сделкой, особенно в нынешней экономической ситуации. На мой взгляд, целесообразно инвестировать не в бумагу и украшения, а в землю.
Как известно, человек живет, развивается и всегда стремится к более комфортным условиям существования. В городской черте недостаточно чистый воздух, и общий экологический фон оставляет желать лучшего, поэтому для человека естественно стремление жить в загородном доме, на природе. К примеру, ни один американец, имеющий детей, не станет жить в мегаполисе: все стараются иметь собственный дом за городом.
Но на сегодняшний день мы видим, что земельные участки перестали приобретать. Люди "сидят в валютном кэше", что, на мой взгляд, неправильно. Парадоксально – доверяют бумаге, а не земле. Неизвестно, что нас ждет в будущем: возможно, бумага потеряет ликвидность, но земля останется навсегда. Важно понять, что земля – это недвижимое имущество, это то, что всегда будет принадлежать вам и вашим наследникам.
На мой взгляд, в связи со сложившейся ситуацией процесс возведения коттеджных поселков может затянуться на 2-3 года. Во многом это связано с тем, что люди привыкли покупать "долевку" или готовое жилье. А приобретение коттеджа – более специфичный процесс. Например, не имеет смысла продавать коттедж в процессе строительства: покупатель должен увидеть уже готовый дом, беседку, цветущую клумбу, ухоженные дорожки, играющих на спортплощадке детей.
Несмотря на то, что люди готовы покупать такое жилье, в нынешней ситуации они экономят деньги, борются за рабочие места. Думаю, что через 2-3 года ситуация в сегменте коттеджного строительства изменится к лучшему, и, покупая загородный дом, люди будут понимать, что тем самым инвестируют в землю, свежий воздух и комфортную жизнь будущего поколения.
