Деловая программа выставки «МОЛЛ-2010» была очень насыщенной. Журнал «Парадный квартал» ставит перед собой целью максимально полно познакомить своих читателей с самыми интересными и информативными выступлениями. В июньском номере мы публикуем материалы круглого стола «Тенденции на рынке торговой недвижимости. Октябрь 2008 – апрель 2010. Что дальше?». Краткий обзор ситуации на рынке представила Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. Затем участники круглого стола обсудили сложившуюся на рынке ситуацию и сделали прогнозы на будущее.
– Наш отдел исследований собрал аналитику, которая показывает срез рынков 2008 года и апреля 2010 года. Цифры говорящие. Начнем с самой оптимистичной тенденции. Динамика прироста торговых площадей в Москве положительная, и 2010 год продолжает очень позитивную тенденцию. Она стабильна, причем значительными объемами вводятся в эксплуатацию ТРЦ. Но при детализации становится понятно, что динамика не настолько хороша, как хотелось бы. Из тех двух миллионов квадратных метров торговых площадей, которые планируется ввести в эксплуатацию в 2010 году в Москве, только десятая часть проектов (200 тыс. кв.м) реально строится. Все остальные проекты – долгострой. В регионах совершенно аналогичная динамика. Единственные девелоперы, которые стабильно строят и открывают ТЦ в регионах, – это «Мега» и «Ташир». Остальные проекты в большинстве своем были заморожены.
Если говорить о полумиллионниках, тут ситуация еще более интересная. Есть города с численностью населения около 500 тысяч человек, где так и не было построено ни одного торгового центра, а учитывая текущую ситуацию с финансированием, возможно, и не будет построено в ближайшее время. Почему? Доля вакантных площадей даже в торговых центрах Москвы сейчас в среднем около 10% – 10-летний рекорд! В регионах же есть введенные в эксплуатацию объекты, где доля вакантных площадей составляет 50% и даже выше.
Мы проанализировали структуру спроса со стороны арендаторов. По отношению к октябрю 2008 в апреле 2010 года значительно выросли запросы арендаторов на мелкие секции. Значительно меньше стало желающих арендовать площади выше 100 кв.м. Очень часто поступают запросы от ПБОЮЛ, и очень часто это новый бизнес. Уменьшился средний размер магазина у некогда крупных арендаторов, например, «О'Кей», Castorama. «Одежники» уменьшили форматы магазинов, и если в 2008 году люди планировали открывать тысячные магазины одежды, то сейчас они же спокойно умещаются в магазине площадью 200 кв.м.
Поговорим по профилям. Большая часть торговых профилей демонстрирует снижение спроса, исключение – одежда, развлекательные операторы, продукты и детские товары. На детских товарах стоит остановиться отдельно: сейчас многие региональные компании активно пытаются открывать магазины в Москве, ставки аренды стали более благоприятствующими для вхождения на рынок. Очевидная тенденция – снижение объема рынка luxury товаров.
Вопрос, который всех интересует сегодня, – когда возобновится строительство ТЦ? Как мы считаем, есть два определяющих фактора. Во-первых, девелоперы начнут строить торговые центры тогда, когда будут уверены, что на площади имеется стабильный спрос, а доля вакантных площадей вернулась на нормальный уровень – до 5%. Наши аналитики прогнозируют, что это произойдет не раньше 2012 года. Второй фактор, наверное, еще более важный, – это финансирование.
Какими будут новые ТЦ? В первую очередь, они не будут спекулятивными. Большая часть проектов будет вступать в стадию строительства, когда у них будут четкие договоренности с якорными арендаторами. Раньше для всего мира у нас была беспрецедентная ситуация: ТЦ строились на поляне, и была уверенность, что к моменту 50% готовности будет подписан договор с арендатором.
Мы видим очень серьезные изменения в динамике и структуре этого спроса со стороны ритейлеров. Сейчас очень хорошо себя чувствуют магазины, которые позволяют покупателям экономить – продуктовики, особенно дискаунтеры, DIY, активно развиваются магазины cash&carry, появляется больше комиссионных, магазинов шаговой доступности. Все ключевые игроки рынка дискаунтеров или магазинов, где внимание уделяется цене, показали значительный прирост выручки в 2009 году – X5 Retail Group, «Магнит», «Дикси» и др.
Как изменится спрос со стороны ритейлеров? В первую очередь, спрос останется в качественных торговых центрах, которые посещаемы, имеют продуманную концепцию и подходящий location.
Девелоперы тех проектов, которые плохо себя чувствовали, в 2009 году, предлагали арендаторам отделанные помещения (по сути бесплатное вхождение в проект) и брали с них только процент от оборота. Но сейчас мы видим, что эта тенденция уходит, особенно в Москве. Арендаторы, обжегшись на таких проектах, поняли, что либо они заходят в хороший проект, либо ни на каких условиях не идут в проект, где не видят своей доходности.
Отношения девелопер – арендатор стали более конструктивными, но обещанного в 2009 году рынка арендаторов мы не увидели. Тем не менее девелоперы повернулись к арендатору лицом, стали более гибкими.
Рынок продолжает ждать массового появления проблемных активов (distressed assets), о продаже которых банки заявляют уже давно, но большей частью продолжают придерживать. Заемное финансирование по-прежнему малодоступно. Поэтому основные сделки на рынке Москвы сегодня – это покупка небольших, но качественных объектов (до 50 миллионов), которые фокусируются в сегменте street retail.
Умный покупатель
Модератор круглого стола предложил участникам высказать свои прогнозы в отношении того, как изменится в долгосрочной перспективе потребление. Ведь именно от него зависит, каким будет спрос на арендные площади, какими будут форматы торговых центров. Максим Гасиев выразил мнение, что «заболев шопингом и привязанностью к брендам, излечиться очень трудно, так что никакого изменения структуры потребления в долгосрочной перспективе не будет». Александра Карт, начальник департамента торговой недвижимости компании «Система-Галс», согласилась, что потребление восстановится достаточно быстро, но считает, что в перспективе люди будут соотносить свои доходы со своими желаниями. Клайв Вуджер, управляющий директор и владелец компании SCG London, добавил, что можно говорить об увеличении числа «хитрых покупателей» в Великобритании – более искушенных и прагматичных, менее расточительных. «Умный шоппинг» – это тенденция ближайшего будущего, в том числе и в России.
В ожидании строительного бума
В кризис на рынке коммерческой недвижимости было заморожено немало объектов, остальные достраиваются с нарушением запланированных сроков. Участники круглого стола полагают, что в ближайшем будущем возникнет дефицит новых торговых площадок. Спрос со стороны арендаторов подтолкнет девелоперов к строительству объектов. И главный вопрос (который пока остается без ответа) – когда начнется новый строительный бум? Екатерина Земская, заместитель ритейл-директора (директора отдела торговых площадей) компании Jones Lang LaSalle, предполагает, что появление новых проектов под вопросом даже в 2012-2013 годах. Татьяна Медведева (ГК «Диамант», Волгоград) бума не ждет. Новое развитие, новый всплеск на рынке возможны, по ее мнению, только при объединении сил владельцев недвижимости в регионе и при налаживании взаимодействия с властью.
Старт с 500 тысяч?
Не менее интересен вопрос – где строить? Безусловно, перспективными остаются Москва и Подмосковье – емкость этого рынка очень велика. Кроме того, по мнению Максима Гасиева, следует ожидать, что активное строительство ТЦ начнется в городах с населением 300-500 тысяч человек. С ним согласился ряд экспертов. Александра Карт была более осторожна в прогнозах: «Мы общались с операторами торговой галереи, интересовались, как изменились планы развития сетей. Все планируют развитие в Москве, некоторые (меньше процентов на 30%) подтверждали планы по развитию в Санкт-Петербурге, но только в очень понятных торговых центрах. И очень мало компаний имеют на этот год планы развития в регионах».
Уменьшение форматов магазинов
Максим Гасиев считает уменьшение размеров магазинов временной (антикризисной) мерой, от которой ритейлеры откажутся, как только получат доступ к финансированию. Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, согласилась с его мнением и добавила, что уход к малым форматам позволяет ритейлерам с меньшими затратами продолжить развитие/захват новых рынков.
Александра Карт, выражая точку зрения девелопера, сказала, что докризисный рост форматов магазинов – это не обоснованная необходимость, а гигантомания.
Новые форматы
В крупных российских городах рынок торговой недвижимости близок к насыщению, в отдельных, например, Казани – уже перенасыщен. Какие форматы будут востребованы в таких условиях? Эксперты предположили, что в ближайшем будущем в России могут появиться такие новые форматы как аутлеты и ритейл-парки.
Екатерина Земская уверена, что аутлеты должны появиться в нашей стране в ближайшие 2-3 года. Их появление в полной мере соответствует запросам покупателей, которые хотят экономить. По ее словам, в России возможно открытие аутлет-центров средних марок (Nike, Adidas, Zara и др. fashion-операторы). Безусловно, первые аутлеты откроются в Москве. При этом Максим Гасиев считает, что аутлеты не займут ощутимой доли на российском рынке торговой недвижимости, их распространению препятствует, в частности, неразвитая сеть общественного транспорта. Юлия Дальнова считает, что ждать открытия аутлет-центров в регионах в ближайшие 5 лет не стоит, а вот ритейл-парки обязательно появятся. Также она отметила, что строить аутлет там, где может работать обычный торговый центр, экономически невыгодно.
Максим Гасиев предположил, что на рынке будут востребованы также Lifestyle-центры, ориентированные на узкий сегмент аудитории, например, молодежь.
Еще одну новую тенденцию обозначила Юлия Дальнова, она предполагает, что в ближайшие годы могут появиться фазные проекты: девелоперы будут сначала ставить «коробку» под якорного арендатора, а потом привлекать финансирование для возведения дорогостоящей галереи.
Реконцепция и реконструкция
Эксперты отметили, что одной из перспективных тенденций рынка коммерческой недвижимости становится реконструкция (реновация) промышленных объектов в черте города. С этим мнением не согласилась Александра Карт, начальник департамента торговой недвижимости компании «Система-Галс». По ее мнению, при реконструкции сложно соблюсти современные требования к архитектуре и инженерному наполнению торговых центров. «Дешево построить в конечном итоге не получается. Экономически выгоднее построить дорого, хорошо эксплуатировать и удачно сдавать, чем сэкономить на элементарном, но не получать соответствующую доходность и окупаемость» – подчеркнула она.
Екатерина Земская, в свою очередь, отметила, что промышленные площадки в черте города, имеющие, как правило, хорошую транспортную доступность и развитую инженерную инфраструктуру, могут использоваться для создания и торговых, и офисных объектов, а также жилых и многофункциональных комплексов. Кроме того, Катерина отметила такую тенденцию, как увеличение числа проектов реконцепции существующих ТЦ, которые расположены в хороших местах, имеют сложившуюся высокую динамику посещения, но не отвечают сегодняшним требованиям рынка в отношении концепции и пула арендаторов. А Юлия Дальнова добавила, что в условиях жесткой конкуренции концепцию можно изменить кардинально, например, торгово-развлекательный центр перепрофилировать в специализированный (детские, спортивные товары). «В Москве это работает хорошо» – пояснила Юлия.
Итоги круглого стола
Подвел итоги круглого стола Максим Гасиев. Сегодня существует сценарий, согласно которому в ближайшие год-полтора будет увеличиваться спрос на качественные торговые площади, что подвигнет девелоперов снова инвестировать в строительство ТЦ. Актуальные новые форматы – ритейл-парк и аутлет. Стоит ожидать увеличения числа проектов по реконструкции действующих объектов. Перспективная площадка для строительства новых ТЦ – города с населением 300-500-700 тыс. жителей. И, конечно же, Москва. К сожалению, в круглом столе принимали участие только две стороны – консультанты и девелоперы. Мнение ритейлеров представлено не было.
Каталог недвижимости «Парадный квартал», июнь 2010 г.
www.parad-catalog.ru
