Чтобы собственность не приходилось оформлять через суд: Сергей Чижов о продлении «гаражной амнистии»

Депутат Государственной Думы от Воронежской области Сергей Чижов отметил, что упрощённый порядок необходим людям, которые десятилетиями добросовестно пользуются гаражами, но не могут зарегистрировать их из-за утраченных документов, ликвидации кооператива или особенностей решений, принимавшихся ещё в советские годы.

«Термин «гаражная амнистия» может создавать ложное впечатление, будто государство прощает какое-то нарушение. В действительности механизм решает другую задачу – позволяет подтвердить законные права людей на имущество, которое создавалось и приобреталось по правилам другой эпохи. Гараж может десятилетиями стоять на одном месте, учитываться в БТИ, переходить от родителей к детям, но с точки зрения современного реестра права на него не существует», — пояснил Сергей Чижов.

С подобными ситуациями в общественных приемных, созданных Сергеем Чижовым, сталкивались  и до появления «гаражной амнистии». Показателен случай пенсионера Александра Перевозчикова, который более 30 лет пользовался гаражом в Советском районе Воронежа, но не мог зарегистрировать его в собственность. В августе 1989 года Александр Дмитриевич приобрёл у прежнего владельца по расписке хозяйственный сарай. Сама постройка была возведена на основании заключения и разрешения районного архитектора, выданных ещё в 1984 году. В октябре 1989 года Придонский поселковый совет разрешил новому владельцу переоборудовать сарай в гараж для личного автомобиля. Александр Перевозчиков выполнил переоборудование, открыто пользовался гаражом, содержал и ремонтировал его. Объект был учтён в БТИ, на него оформили технический паспорт. Сохранилась и квитанция об уплате налога за 1990 год. 

Однако сделка 1989 года была оформлена только распиской, а решение поселкового совета разрешало переоборудование постройки, но само по себе не подтверждало право собственности. Поэтому Росреестр не признал представленные документы достаточным основанием для государственной регистрации.

В ноябре 2020 года Александр Дмитриевич обратился за помощью в общественную приёмную, где приемной проанализировали сохранившиеся документы, проконсультировали заявителя и подготовили иск в Советский районный суд Воронежа о признании права собственности на гараж в силу приобретательной давности. Прежнего владельца постройки, связь с которым была утрачена ещё в 1989 году, к участию в деле привлёк суд. Суд исследовал расписку, решение поселкового совета, технический паспорт и другие документы, учёл длительное открытое пользование гаражом. 16 февраля 2021 года требования Александра Перевозчикова были удовлетворены в полном объёме: суд признал за ним право собственности. Вынесенное решение стало основанием для последующей государственной регистрации.

«В этой истории важно увидеть всю цепочку. Человек не пытался узаконить самовольно возведённый гараж: на первоначальную постройку имелись документы, её переоборудование разрешил поселковый совет, объект был учтён в БТИ. Но совокупности этих доказательств оказалось недостаточно для оформления права без обращения в суд. Юридическая помощь позволила защитить интересы Александра Дмитриевича, однако подобные документальные разрывы не должны автоматически превращать каждую жизненную ситуацию в многомесячный судебный спор», — отметил Сергей Чижов.
Дело Перевозчикова завершилось в феврале 2021 года, тогда как закон о «гаражной амнистии» вступил в силу 1 сентября того же года. Поэтому эта история не является примером применения упрощённого механизма. Она показывает проблему, для решения которой он был создан: старые объекты фактически существуют десятилетиями, но их владельцы не могут пройти современную регистрацию из-за особенностей оформления документов в прежние годы.

При этом нельзя утверждать, что сегодня конкретное дело Перевозчикова обязательно разрешилось бы без суда: возможность применения упрощённого порядка зависит от характеристик гаража и участка, содержания технической документации и других обстоятельств. Однако во многих аналогичных ситуациях закон теперь действительно предоставляет административный путь оформления права.

В общем случае «гаражная амнистия» позволяет гражданину при соблюдении установленных условий зарегистрировать капитальный гараж для собственных нужд, возведённый до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса – до 30 декабря 2004 года, –  получить в собственность государственный или муниципальный земельный участок под ним.

Закон предусматривает несколько способов подтверждения добросовестного владения. В зависимости от обстоятельств могут использоваться решения о предоставлении земли, документы гаражного кооператива, справка о выплате пая, документы технической инвентаризации, оформленные до 1 января 2013 года, материалы о подключении к инженерным сетям и оплате коммунальных услуг. При этом технический паспорт подходит не во всех случаях: он должен содержать сведения, предусмотренные законом. Если федеральный перечень не позволяет учесть региональные особенности, субъект Российской Федерации вправе определить дополнительные виды подтверждающих документов.

«Когда речь идёт об имуществе, которым семья пользуется 30–40 лет, право не должно зависеть от того, сохранилась ли в архиве единственная справка. Необходимо оценивать всю историю добросовестного владения. Именно такой подход позволяет отделить реальную правовую проблему от попытки легализовать самовольную постройку», — подчеркнул Сергей Чижов.

Отдельный правовой режим предусмотрен для некапитальных гаражей — например, сборно-разборных металлических конструкций. Такие гаражи не являются объектами недвижимости и по «гаражной амнистии» в собственность не оформляются. Для них муниципалитеты могут утверждать схемы размещения на государственной или муниципальной земле без образования и предоставления отдельного земельного участка. Таким образом упорядочивается использование территории, но сама конструкция и земля под ней не превращаются в собственность гражданина.

Упрощённый порядок также не предназначен для объектов предпринимательской деятельности — автосервисов, автомоек, платных стоянок и других коммерческих сооружений. Не распространяется он на гаражи в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения и не позволяет узаконить постройки, признанные самовольными и подлежащие сносу.

«“Гаражная амнистия” защищает добросовестных владельцев, но не отменяет требований закона. Старые или неполные документы сами по себе не делают владение незаконным. Однако упрощённый порядок не может превращать самовольную либо коммерческую постройку в личный гараж», — пояснил парламентарий.

Первоначально внесённый в Госдуму законопроект предусматривал только перенос срока окончания «гаражной амнистии» с 1 сентября 2026 года на 1 сентября 2031 года. Ко второму чтению его содержание расширили.

В Земельном кодексе последовательно уточнили, что специальные правила предоставления и использования земли относятся именно к гаражам для собственных нужд граждан. Практический смысл этой формулировки состоит в чётком разграничении личного имущества и коммерческих объектов: упрощённые земельные процедуры предназначены для хранения собственного транспорта, а не для ведения бизнеса.

Одновременно унифицировали формулировки, связанные с подготовкой схемы расположения земельного участка, устранили повторяющиеся отсылки и исправили несогласованность в норме о гаражных кооперативах и иных некоммерческих организациях.

Для владельцев эти изменения не создают нового пакета документов. Их задача — точнее определить круг объектов, для которых действует упрощённый порядок, и не допустить различного толкования одинаковых земельных отношений.

«Для гражданина подобные изменения могут казаться исключительно техническими, однако для регистратора или суда значение имеет каждое слово. Если разные нормы описывают один объект по-разному или допускают несколько толкований, это создаёт почву для отказов и споров. Чем точнее проведена граница между личным гаражом и коммерческим объектом, тем меньше вероятность, что право человека столкнётся с формальным препятствием», — отметил Сергей Чижов.

О востребованности механизма говорит статистика. За время действия «гаражной амнистии» по всей стране зарегистрировано уже около 800 тысяч объектов — гаражей и земельных участков под ними.

В Воронежской области по итогам I квартала 2026 года с начала действия закона были зарегистрированы 1 537 гаражей и 2 626 земельных участков общей площадью 119 456,7 квадратного метра — почти 11,95 гектара. Только за первые три месяца 2026 года жители региона оформили 66 гаражей и 136 участков.

Зарегистрированное право позволяет владельцу продать, подарить или передать гараж по наследству. Если участок потребуется изъять для государственных или муниципальных нужд, собственник сможет претендовать на предусмотренную законом компенсацию.

Сергей Чижов отметил, что «гаражная амнистия» стала частью последовательной работы по устранению накопившихся правовых проблем в сфере бытовой недвижимости. Её начало было положено в 2006 году введением «дачной амнистии». В 2021 году упрощённый механизм распространили на старые капитальные гаражи и участки под ними. В дальнейшем законодательство продолжили развивать с учётом проблем, выявленных при его применении.

«За два десятилетия были созданы упрощённые процедуры для разных жизненных ситуаций. Их объединяет один принцип: добросовестный гражданин не должен терять имущество из-за того, что оно оформлялось по правилам другой эпохи, кооператив давно ликвидирован, а необходимые документы не сохранились в государственных или муниципальных архивах», — подчеркнул парламентарий.

До 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок регистрации жилых и садовых домов на соответствующих земельных участках. Отдельный механизм, получивший название «дачная амнистия 2.0», позволяет при соблюдении установленных условий оформить права на жилые дома, возведённые до 14 мая 1998 года в границах населённых пунктов, и оформить право собственности на участок. Воспользоваться им могут и наследники прежних владельцев.

В 2023 году был принят закон о гаражных объединениях, определивший правила управления общим имуществом, проведения общих собраний и несения расходов собственниками. Одновременно были решены конкретные проблемы применения «гаражной амнистии». Появилась возможность оформлять участки под гаражами, расположенными в полосах отвода железных дорог, при соблюдении установленных требований. Отсутствие сведений о старом кооперативе в Едином государственном реестре юридических лиц перестало быть самостоятельным основанием для отказа. Были упрощены и отдельные процедуры образования земельных участков.

В 2024 году законодательство позволило решить проблему гаражей различной этажности. Ранее упрощённо признать самостоятельным зданием можно было одноэтажный гараж, сведения о котором содержались в ЕГРН как о помещении внутри общего здания или сооружения. После принятия Федерального закона № 370-ФЗ такой порядок распространили и на гаражи иной этажности. Для владельца это означает возможность изменить вид объекта в ЕГРН с «помещения» на самостоятельное «здание» без образования нового объекта недвижимости.

Тем же законом был введён упрощённый порядок оформления старых капитальных хозяйственных построек — бань, сараев, погребов, летних кухонь, колодцев и других объектов, технический учёт которых провели до 1 января 2013 года. При соблюдении установленных условий сведения о них могут быть внесены в ЕГРН на основании технического паспорта, оценочной или иной сохранившейся учётно-технической документации.

Работа по упрощению земельных процедур велась и за рамками механизмов «амнистии». Сергей Чижов вошёл в число соавторов законопроекта № 758964-7. После прохождения Государственной Думы и подписания Президентом России он стал Федеральным законом от 7 октября 2022 года № 385-ФЗ, закрепившим электронную форму аукционов по продаже и аренде государственной и муниципальной земли.

С 1 марта 2023 года такие аукционы, за установленными законом исключениями, проводятся на электронных площадках. Извещение размещается в интернете, заявки и ценовые предложения подаются дистанционно, участники получают уведомления в электронной форме, а договор по итогам торгов также заключается в электронном виде.

Для гражданина или предпринимателя это означает возможность участвовать в торгах за государственный или муниципальный участок независимо от места проживания, без личного посещения организатора. Электронная площадка фиксирует заявки, ценовые предложения и результаты торгов, что делает процедуру прозрачнее, расширяет круг потенциальных участников и уменьшает влияние территориальных и административных барьеров на доступ к земле.

«“Амнистии” и электронные торги решают разные задачи. Первые помогают зарегистрировать права, которые фактически возникли много лет назад. Электронный аукцион нужен, когда человек или организация хотят приобрести либо арендовать государственную или муниципальную землю сейчас. Но требования к обеим процедурам одинаковы: понятные правила, доступность и минимальная зависимость результата от бюрократических или территориальных барьеров», — отметил Сергей Чижов.

Результативность такого подхода подтверждает и опыт «дачной амнистии». С 2006 года по упрощённым правилам в России зарегистрировано более 16 миллионов объектов недвижимости. В Воронежской области за 20 лет оформлено свыше 360 тысяч объектов.

«Эффективность этой работы измеряется количеством защищённых прав. За каждой цифрой стоит конкретная семья, которая получила возможность законно владеть своим имуществом, свободно им распоряжаться и передать детям», -  заявил депутат.

По имеющимся оценкам, продление «гаражной амнистии» позволит оформить ещё не менее 500 тысяч объектов. За каждым из них может стоять своя правовая коллизия: ликвидированный кооператив, утраченный архив, старое решение исполкома, сохранившаяся только у владельца квитанция или наследство, которое невозможно оформить без предварительного признания права.

Жители Воронежской области, столкнувшиеся со сложностями при оформлении гаража или земельного участка под ним, могут обратиться за консультацией  общественные приёмные, созданные Сергеем Чижовым.