Комплексное развитие территорий в Липецке перестает быть абстрактной федеральной реформой и превращается в конкретные стройки в привычных районах. По данным департамента градостроительства и архитектуры, сейчас в городе действует шесть договоров КРТ общей площадью 32,5 га: на этих участках планируется построить около 369,6 тыс. кв. м жилья и снести 64 многоквартирных дома площадью 31,7 тыс. кв. м. Отдельно корпорация Дом.рф реализует в Липецке свои проекты КРТ: на федеральных участках суммарной площадью порядка 130 га планируется построить около 550 тыс. кв. м.
Для горожан это означает не только новые дома, но и кардинальное изменение привычных районов — с рисками перегрузки сетей и транспортной системы и надеждами на то, что вместе с высотками успеют появиться новые школы, детские сады и дороги.
Масштабы и перспективы
В действующий контур КРТ по линии администрации Липецка входят шесть площадок. Это территория в границах улиц Нестерова, Гагарина, Качалова и переулка Попова; несмежные территории в районе квартала, ограниченного улицами Краснознаменная, Молодежная, Бачурина, 6‑ой Гвардейской Дивизии и улицей Радиаторной; квартал в границах улиц Ильича, Волгоградская, Студенческая и 3 Сентября; участок в районе улицы 50 лет НЛМК; территория в районе улиц Октябрьская и Валентина Скороходова; а также участок на берегу реки Воронеж вблизи Новолипецкого пляжа.
По этим шести договорам планируется построить 369,6 тыс. кв. м жилья. Самый крупный проект — территория Ильича–Волгоградская–Студенческая–3 Сентября (129,2 тыс. кв. м). Далее идут Краснознаменная–Молодежная–Бачурина–6‑ой Гвардейской Дивизии–Радиаторная (101,64 тыс. кв. м), 50 лет НЛМК (61,3 тыс. кв. м), Нестерова–Гагарина–Качалова–Попова (52 тыс. кв. м), участок на берегу реки Воронеж (20 тыс. кв. м) и Октябрьская–Скороходова (5,45 тыс. кв. м).
В рамках этих договоров под снос пойдут 64 многоквартирных дома площадью 31,7 тыс. кв. м, из них 40 уже признаны аварийными. Сроки реализации проектов от 5 до 10 лет. В итоге объем жилья в затронутых районах вырастет более чем в 11 раз.
Отдельный слой составляют участки КРТ, по которым торги проводит Дом.рф. По оценке корпорации, на липецких площадках общей площадью около 130 га, сопровождаемых Дом.рф, планируется построить примерно 550 тыс. кв. м. Из указанных пяти площадок три предусмотрены под строительство жилья. Эти метры не дублируют городскую программу, а добавляются к ней, формируя суммарный «портфель» КРТ‑застройки в городе.
Инфраструктура на бумаге и в договорах
Ключевой вопрос к липецким проектам КРТ — насколько новые кварталы будут обеспечены социальной, транспортной и коммунальной инфраструктурой. У профессионального сообщества есть недоверие к градостроительным решениям мэрии после исключения заслуженных экспертов из числа лиц, согласовывающих архитектурно-градостроительный облик города: в начале 2025 года был упразднен независимый Градостроительный совет Липецка.
«Раньше все, что строилось, всегда проходило через градостроительные советы. Это была нормальная практика: каждый квартал, каждый микрорайон подробно рассматривали на совете, заранее высылали материалы всем участникам, и специалисты давали заключение о том, что можно делать, что нельзя. Все работы проходили через квалифицированный экспертный градостроительный совет. А сейчас эта практика у нас фактически исчезла», — сообщил почетный председатель Липецкого регионального отделения Союза архитекторов России Сергей Сошников.
По городским договорам департамент градостроительства и архитектуры Липецка сообщает, что застройщики обязаны разрабатывать документацию по планировке территорий с учетом объектов, обеспечивающих жизнедеятельность населения.
При этом конкретные обязательства четко прописаны лишь по части проектов. По договору с ООО СЗ «Спецфундаментстрой» в районе бывшей нефтебазы застройщик обязан построить детский сад на 150 мест. Аналогичные условия прописаны по одной из территорий в районе ЛТЗ: ООО СЗ «Маяк» предстоит строительство детского сада на 160 мест. Вместе с тем ООО СЗ «Правда», развивающее территорию в районе улицы 50 лет НЛМК, должно за свой счет только разработать проектно‑сметную документацию на детский сад не менее чем на 350 мест и передать ее в муниципальную собственность.
Важно отметить, что участок КРТ в границах улиц Нестерова–Гагарина–Качалова–Попова — лишь часть застраиваемой в районе территории. Буквально на соседней улице, на месте бывших складов, строится жилой комплекс площадью порядка 244 тыс. кв. м — первые корпуса должны сдаться собственникам уже в 2026 году. Там предусмотрено строительство нового здания школы, общей вместимостью вместе с существующей школой № 24 на 1200 мест. Однако Министерство обороны, владеющее участком, отказывает мэрии в его передаче. Как будет решаться этот вопрос, в администрации не поясняют.
«Вопрос возможности обеспечения планируемого населения местами в существующих объектах образования, расположенных в нормативном радиусе обслуживания, с учетом демографических прогнозов не относится к компетенции департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка», — ответила редакции «Абирега» председатель департамента Светлана Сурмий.
Федеральный контекст и региональные риски
На федеральном уровне КРТ подается как один из ключевых инструментов обновления городской среды. По данным Дом.рф, в России согласованы десятки проектов КРТ с совокупным потенциалом около 20 млн кв. м жилья, а Минстрой к концу 2025 года одобрил 55 инфраструктурных проектов почти на 200 млрд рублей в 28 субъектах. Для Липецка это означает, что часть инфраструктурных задач под новые кварталы потенциально может решаться не только за счет муниципального бюджета, но и через федеральные механизмы, которые курирует корпорация.
При этом исследования региональной практики КРТ фиксируют типичные проблемы: недостаточно конкретные обязательства по инфраструктуре, сложности с вовлечением смежных земель, финансовые ограничения муниципалитетов, из‑за которых дороги, школы и детские сады отстают от темпов жилищного строительства. В Липецке к этому добавляется эффект масштаба: городские шесть договоров дают почти 370 тыс. кв. м будущего жилья, проекты Дом.рф — еще около 550 тыс. кв. м. Выдержат ли сети, дороги и социальные объекты такой объем новостроек?
Почетный председатель Липецкого регионального отделения Союза архитекторов России Сергей Сошников отмечает: «Сама программа правильная. Прежде чем строить жилье, нужно в первую очередь обеспечивать его школами, детскими садами, медицинскими учреждениями. Остальной бизнес и торговля потом подтянутся сами», — при этом подчеркивает, что на данный момент городские органы архитектуры, по его словам, не располагают достаточным числом квалифицированных специалистов, чтобы избежать возможных рисков и проблем.
В тоже время в ДОМ.РФ отмечают, что их инвесторы обязаны предусмотреть все объекты в детальной планировке территории в соответствии с действующими нормативами градостроительного проектирования.
«По итогам реализации проектов жители, помимо новых домов, получают комфортную городскую среду, созданную на основе Стандарта КРТ, разработанного ДОМ.РФ совместно с Минстроем России. Примерами могу служить уже завершенные первые проекты КРТ на федеральных участках от ДОМ.РФ в Ростове-на-Дону (ЖК «61 квартал») и Тюмени (ЖК «Авторский»), - сообщили Абирегу в службе внешних коммуникаций ДОМ.РФ.
Общественная тревога вокруг КРТ в Липецке объяснима: речь идет не только о вовлечении в городскую среду неиспользуемых территорий, но и о плотной застройке в уже сложившихся районах, где любая ошибка может обернуться проблемами на десятилетия вперед. Вопросы к качеству градостроительных решений и прозрачности планов по созданию инфраструктуры действительно нужно поднимать уже сейчас, пока программа проходит обкатку и есть шанс скорректировать подходы. Но при всех рисках КРТ может разом решить проблему аварийного жилья и недоиспользуемых территорий. Поэтому общественный запрос, по сути, не «отменить КРТ», а сделать так, чтобы программа реализовывалась аккуратно, с учетом мнения профессионального сообщества и жителей, а ее неизбежные недостатки своевременно выявлялись и устранялись.
