Воронеж. 05.03.2012. Агентство Бизнес Информации (ABIREG.RU) – Аналитика - За последний год на рынке недвижимости произошли кардинальные изменения. После длительного периода послекризисного падения и застоя здесь вновь началось реальное оживление: возобновилось не только строительство замороженных объектов, но и появилось большое количество новостроек. Об итогах 2011 года, причинах роста цен, инвестициях в квадратные метры и черных маклерах – в нашем интервью с Президентом Гильдии Риэлторов Черноземья, Генеральным директором компании «Адвекс» Алексеем Гунькиным.
- Алексей Владимирович, что вы можете сказать об итогах 2011 года для рынка жилой недвижимости?
- Я хочу подчеркнуть, что 2011 год стал для рынка недвижимости переломным после кризиса. Если в начале 2011 года цены почти не отличались от уровня 2010-го, то в середине и особенно в конце прошлого года произошел резкий всплеск стоимости квадратного метра жилой недвижимости. В среднем цены на первичное жилье повысились на 15-20%. Многие строительные компании резко изменили свою ценовую политику в сторону повышения, причем рост стоимости происходил не плавно, а в основном скачкообразно. Соответственно, к концу года поползли вверх цены и на вторичном рынке жилья. Особенно подорожали (до 30% и более) наиболее ликвидные позиции: небольшие однокомнатные квартиры, ЗГТ, комнаты. Сегодня стоимость квадратного метра здесь может доходить и до 60 тыс. рублей за метр, что сравнимо с элитным жильем.
Кстати, если брать какие-то «официальные» статистические исследования, основанные на ценах в газетных объявлениях и в Интернете, то я не очень им доверяю, потому что они дают «среднюю температуру по больнице». Компания «Адвекс» проводит достаточное количество сделок, чтобы можно было составить четкое представление о динамике изменения рынка по реальным продажам. Кроме того, мы общаемся с коллегами из других агентств и делимся информацией.
- А в чем причины такого резкого роста цен на недвижимость?
- Наверное, надо говорить о множестве причин. Во-первых, это реализация так называемого «отложенного» спроса, то есть люди просто устали ждать и поверили в то, что недвижимость больше не будет падать в цене.
Во-вторых, в последнее время заработали более активно различные ипотечные программы. На сегодня процент тех, кто покупает жилье, внося сразу всю сумму, снизился по сравнению с 2007-2008 годами в два-три раза и составляет не более 15%. Раньше люди, имеющие свободные деньги, вкладывались в жилую недвижимость, так как они были уверены в годовом росте ее стоимости на 20-40%. Сейчас основная масса покупателей либо улучшает жилищные условия, докупая квадратные метры (так называемые «встречные продажи»), либо приобретает новое жилье с использованием ипотечных кредитов и материнского капитала, либо и то, и другое сразу. Хочу заметить, что нередкими стали и продажи-покупки жилья с целью уменьшения площади, чтобы получить какие-то денежные средства на насущные нужды.
В третьих, не надо забывать про инфляцию, реальный процент которой намного выше официальных 7-8%. Наряду с этим по-прежнему остаются высокими риски популярных для нашего населения вложения средств в валюту, ПИФы или золото. К примеру, доллар за последний месяц слегка упал по отношению к рублю. Инвестирование в акции или игра на фондовом рынке – это вообще похоже на казино, где, не будучи профессионалом, можно легко потерять все вложенные деньги.
И наконец, многие люди стали просто больше зарабатывать, а соответственно, начал расти потребительский спрос. Возьмите хотя бы авторынок, где рост продаж за прошлый год составил несколько десятков процентов по сравнению с 2010 годом.
- Можно ли сказать, что люди снова начали покупать недвижимость с целью инвестирования?
- Хочу напомнить, что сразу после кризиса таких покупок просто не было вообще, так как недвижимость на тот момент падала в цене, и, естественно, не имело смысла вкладываться. Фактически в 2009 году недвижимость превратилась в актив, приносящий убытки хотя бы потому, что за нее надо было платить коммунальные платежи и налоги.
На сегодняшний день на рынке жилой недвижимости ситуация изменилась, и люди вновь стали вкладывать появившиеся свободные средства в квадратные метры.
Кроме того, на рынке появились привлекательные по цене объекты (особенно на начальном этапе строительства), например, строящийся жилой комплекс на ул. Шишкова за новым магазином «О'кей». Цена от 35 тыс. рублей за кв. м в этом месте в 2011 году действительно являлась интересной с точки зрения инвестирования. Поэтому там большое количество квартир было скуплено еще на этапе закладки фундамента. Плюс к этому у компании «Выбор», которая является застройщиком, были договоренности с банками о выдаче ипотечных кредитов на очень хороших для покупателей условиях. В результате был даже создан некоторый ажиотаж по приобретению данных квартир, поэтому цена менее чем за год выросла на 10-15% и сравнялась с аналогичными объектами.
- А как отреагировали строители на изменившуюся конъюнктуру?
- В 2009-2010 годах строительный рынок практически замер. Достраивались лишь незавершенные объекты, а новые почти не появлялись. С 2011 года застройщики в связи с улучшившейся конъюнктурой снова начали реализацию новых проектов. К счастью, практически все сильные строительные компании во время кризиса удержались на плаву и сейчас снова активно работают.
Строители ведут себя довольно гибко. Они повышают цены в основном на новых строящихся объектах, которые пользуются спросом, и используют гибкую политику скидок. Тот же ДСК, повысивший цены в 2011 году примерно на 10%, может сбросить цену на квартиру в зависимости от этажа, площади и т. д.
- Какова ситуация с арендой офисов и торговых площадей?
- Что касается офисных центров, то цены в 2011 году мало изменились. Даже если номинально арендная плата и повысилась, то зачастую стоимость ремонта офиса арендатора, например, включается в общую сумму при заключении нового договора. По-прежнему пользуются повышенным спросом качественные помещения небольшой площади – до 50 кв. м.
А вот цены на аренду в крупных и успешных торговых центрах в 2011 году вновь выросли, и максимальная цена сейчас доходит до 5-6 тысяч рублей за кв. м в месяц. В качественных офисных центрах заполняемость достигла 100%, что неминуемо вызовет дальнейшее увеличение арендных ставок в 2012 году.
- Есть ли новые крупные проекты в сфере коммерческой недвижимости, начатые в 2011-м и начале 2012 года?
- Воронеж уже встал в один ряд с Москвой и Питером по количеству квадратных метров торговой и офисной недвижимости в расчете на одного жителя. Можно сказать, что потребности города в коммерческой недвижимости на данный момент полностью удовлетворены. За последний год из новых крупных проектов сдан ТЦ «О`кей» на улице Шишкова и близится к завершению строительство офисного центра «БиК 4» на Кольцовской, 9.
- А что происходит с бизнес-центром «Премьер»?
- Ничего не происходит – объект по-прежнему находится в замороженном состоянии. Насколько я знаю, сейчас владельцы офисов пытаются избавиться от собственности в БЦ «Премьер», так как не видят для себя никаких перспектив в ближайшее время.
- Ожидается ли дальнейший рост цен на рынке недвижимости?
- Думаю, что если страну не накроет «вторая волна» кризиса, которой нас постоянно пугают СМИ, то цены на жилую недвижимость продолжат свой рост. Каким он будет – время покажет.
- Очень много говорилось про новый закон о налоге на недвижимость – почему он все-таки отложен?
- Сначала власти планировали ввести в действие новый закон с 2012 года, потом - с 2013-го. Но дело в том, что есть целый ряд проблем, которые надо решить, прежде чем принимать этот пресловутый закон. До сих пор непонятно, кто и по каким критериям будет оценивать рыночную стоимость громадного количества объектов недвижимости. Ведь существует большое количество факторов влияния на цену квадратного метра даже в пределах одного города, не говоря уже о всей стране. На практике финансовые затраты на решение всех насущных вопросов могут оказаться сопоставимы с выгодами от внедрения закона. Кроме того, не надо забывать и о потенциальной жесткой реакции со стороны большинства населения на увеличение налога в несколько раз, что является крайне нежелательным для властей в нынешней политической ситуации.
- Существует ли рынок черных риэлторов? Как вы с ним боретесь?
- Да, по-прежнему существует. И главная проблема заключается в том, что недобросовестные участники рынка своими действиями вольно или невольно дискредитируют профессию риэлтора в глазах клиентов. Введение критериев отбора для участников рынка – это потребность дня, которую в одиночку не способна реализовать ни одна из компаний, только профессиональное сообщество в целом. Надеюсь, что на федеральном уровне вскоре будут приняты законодательные акты, которые позволят очистить наш рынок от недобросовестных участников. А пользу от этого получат все – и риэлторы, и потребители.
- Каковы первостепенные задачи, стоящие перед вами как Президентом Гильдии Риэлторов?
- Я понимаю, что мой нынешний пост – это не только почетное звание, но и большая ответственность, требующая отвлечения больших сил и средств от основной работы в «Адвексе». Но я готов к этому ради повышения статуса профессии «риэлтор» и поднятия качества риэлторских услуг на новый, более высокий уровень, с привлечением современных технологий. Как Президент Гильдии я постараюсь максимально информировать жителей города о новых услугах, изменениях в законодательстве, различных тонкостях при оформлении сделок с недвижимостью и, конечно же, о деятельности самой Гильдии. Наша организация должна выступать в роли регулятора «правил игры» на рынке и помощника в решении конфликтных, проблемных или нетипичных ситуаций. Могу сказать, что определенные шаги к форматированию рынка уже сделаны. Например, в прошлом году впервые в регионе была проведена аттестация специалистов по недвижимости, в которой приняли участие более 300 сотрудников воронежских агентств. Чтобы получить аттестат, необходимо было пройти обучение по методологии, разработанной Российской гильдией риэлторов. В квалификационный экзамен входили вопросы из области права, менеджмента и маркетинга.
Гильдия работает также и в направлении выстраивания партнерских отношений с органами государственной власти, местного самоуправления, с различными негосударственными организациями и региональными СМИ.
