WorldClass

29 февраля 2024, 17:43
Экономические деловые новости регионов Черноземья
Экономические деловые новости регионов Черноземья
Экономические новости Черноземья

Кадастр преткновения – какие жилые комплексы в Воронеже являются самыми дорогими?

02.08.2023 22:00
Автор:
Кадастр преткновения – какие жилые комплексы в Воронеже являются самыми дорогими?

Воронеж. 02.08.2023. ABIREG.RU – Спецпроект – Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области 18 июля разместил на сайте проект отчета государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января всех учтенных в Едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на территории региона. Речь идет о зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и машино-местах.

«Абирег» вместе с экспертами изучил проектные значения кадастровой стоимости сегмента многоквартирных жилых домов и составил рейтинг из 100 самых дорогих объектов недвижимости города. Для удобства выделим Топ-10 самых дорогих по Воронежу. Кроме того, попробуем выявить ошибки при оценке, которые ведут к переплатам (для собственников жилья среднего класса) и, наоборот, недоплатам (для владельцев элитного жилья).

Рейтинг самых дорогих объектов жилой недвижимости по результатам проведения кадастровой оценки в Воронеже

Место в рейтинге

Адрес

Площадь квартиры, кв. м

Рыночная стоимость объекта недвижимости,

руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб./ кв. м

УПКС объекта недвижимости, руб./кв. м

Застройщик

1-е место

пл. Ленина, д. 6

(«Дом на площади»)

48,3

11 109 000

230 000

110 949,25

ООО Специализированный застройщик «Выбор»

2-е место

ул. Дзержинского, д. 4

42,8

6 000 000

140 186

108 519,24

ВАПСК

3-е место

ул. Чернышевского, д. 41

66,2

107,8

9 500 000

20 000 000

142 965

185 528

108 250,37

ГК «Развитие»

4-е место

пер. Бауманский, д. 15

55,8

5 100 000

127 240

107 753,66

ГК «Развитие»

5-е место

ул. Станкевича, д. 45

40,4

5 700 000

141 676

107 220,11

ООО «СЗ «Энергоавтомат»

6-е место

ул. Революции 1905 года, д. 31ю

43,5

5 000 000

114 943

106 367,46

ООО «СУ-8»

7-е место

ул. Моисеева, д. 9б (ЖК «Петровский квартал»)

79,6

7 900 000

99 246

100 410,19

ООО Специализированный застройщик «Выбор»

8-е место

ул. 9 Января, д.68/2, корп. 3 (ЖК «Современник»)

27,6

3 627 192

131 420

105 390,29

ООО «Специализированный застройщик «ДСК-1»

9-е место

ул. Таранченко, д. 26

37,9

5 539 160

146 152

105 294,09

«Главоблстройресурс»

10-е место

ул. 9 Января, д. 32

42,5

7 100 000

168 700

105 000,92

ФК «Аксиома»

Отметим, что застройщиками 10 домов с самой высокой кадастровой стоимостью стали ДСК, «Выбор» и «Развитие».

Первую строчку рейтинга возглавляет самый дорогой ЖК «Дом на площади» строительной компании «Выбор», класс жилья – элитный. В соответствии с результатами кадастровой оценки удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) квартиры площадью 48,3 кв. м составляет 110,95 тыс. рублей за кв. м при рыночной стоимости 230 тыс. рублей.

Удивительный факт, что один из самых элитных жилых комплексов «Солнечный олимп» в Топ-10 не попал и находится только на 77-м месте с УПКС квартиры в 35 кв. м 98,14 тыс. рублей за кв. м. При этом квартира площадью 41,6 кв. м на улице Карла Маркса, 56, находится на девять позиций выше и имеет УПКС 98,56 тыс. рублей за кв. м.

В сотню не попал и ЖК «Петровский пассаж». Квартира площадью 66,4 кв. м имеет УПКС 93,9 тыс. рублей за кв. м, в отличие от квартир на ул. МОПРа, д.19/1, которые замыкают рейтинг самых дорогих объектов с УПКС – 96,27 тыс. рублей за кв. м.

У собственников жилых помещений, включенных в реестр аварийного жилья и подлежащих сносу, при получении налогового извещения, по всей видимости, возникнет вопрос: «Почему так дорого? Откуда взялась такая цифра?»

Например, следуя логике специалистов центра кадастровой оценки, удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м квартиры по пер. Солнечный, 13 (аварийное жилье, подлежащее сносу), соотносится с современным жильем на Московском проспекте.

№ п/п выборки

Адрес

Площадь квартиры, кв. м

УПКС объекта недвижимости, руб./кв. м

Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб.

Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб.

266651

г. Воронеж, пер. Солнечный, д.13

52,3

59 886,95

2 136 442,97

3 132 087,49

163445

г. Воронеж, пр-кт Московский, д.197

64,5

59 887,32

2 859 141,00

3 862 732,14

А выявленные факты снижения кадастровой стоимости квартир по сравнению с предыдущим туром определения кадастровой стоимости на 77-78% свидетельствуют о наличии в расчетах систематической ошибки при определении кадастровой стоимости. Не совсем понятна логика специалистов бюджетного учреждения.

№ п/п выборки

Адрес

Площадь квартиры, кв. м

УПКС объекта недвижимости, руб./кв. м

Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб.

Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб.

% снижения

928610

г. Воронеж, ул. Большая Манежная, д. 10

53,4

10 040,16

2 375 180,2

536 144,54

77

582278

г. Воронеж, ул. Красноармейская, д. 33, корп. 4

72,9

9 931,5

3 243 197,8

724 006,35

78

906467

г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, д. 4

49,6

9 944,53

2 253 368,67

493 248,69

78

571681

г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д. 87, кв. 1

71,8

9 999,64

3 244 192,53

717 974,15

78

И таких примеров множество, а проверить правильность использования сведений и материалов для построения эталонной модели и выявить сложные методологические ошибки неспециалисту в области оценочной деятельности или методологии определения кадастровой стоимости самостоятельно практически невозможно. Доступ ограничен, и данные не подлежат включению в основную часть отчета и приложения к ней (пп. 1-4 п. 2 Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки).

Каждый собственник, правообладатель ориентировочно понимает, какова рыночная стоимость его объекта недвижимости. Согласно логике законодательства, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена методологическая или техническая ошибка.

Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости жилых помещений, приводят к переплатам (для собственников среднего класса жилья) или, наоборот, недоплатам (для собственников элитных квартир) по налогу на имущество, рассчитываемому от кадастровой стоимости. Данное обстоятельство ведет не всегда к справедливому распределению налоговой нагрузки.

Рекомендуем владельцам недвижимости (зданий, помещений и т. д.) отслеживать проведение очередной оценки и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов. Всё это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту отчета об оценке.

Комментарии 0