Когда микрорайон «Ключи», амбициозный девелоперский проект Эдуарда Краснова, только разрабатывался, одной из его главных особенностей должен был стать принципиально новый подход к управлению домами. Не привычная воронежская «управляшка», которую приходится постоянно подгонять жалобами, а современная сервисная компания. С цифровыми технологиями, открытым общением и высоким уровнем обслуживания.

Для реализации этих планов пригласили Дмитрия Батищева. Ему доверили создание команды, организацию работы и масштабную цифровизацию домов. Батищев излучал оптимизм, рассуждал о человеколюбии и новом качестве жизни. Правда, сразу предупреждал: такой сервис не может стоить дешево. Не меньше 60 рублей за квадратный метр.

Для воронежского рынка цена беспрецедентная и довольно рискованная. Но девелоперы решили во всем довериться опытному и амбициозному управленцу.

Идея выглядела красиво. Жители должны были забыть о трубах, батареях и мусорках, чтобы наслаждаться жизнью и общением с близкими по духу соседями. Ни к чему загружать сознание такими низкими материями. Только улыбайся, ваше министерство счастья обо всем позаботится!

Смайл: что ты такое?

Больше года УО «Смайл» управляет жилыми комплексами «Джаз» и «Ключи Club» в микрорайоне «Ключи». Но до обещанного министерства счастья пока очень далеко.

При всем желании жители не могут забыть о трубах и батареях. И это неудивительно. Первые дома сданы летом прошлого года, не обошлось без строительных недочетов, которые устраняет застройщик. В квартирах продолжаются ремонты. А значит, в подъездах появляется грязь, царапаются стены и плитка, выходят из строя дверные доводчики.

В таких условиях особенно важно работать в тесном контакте с собственниками и застройщиком. Быстро реагировать, разбираться в причинах проблем и находить решения. Жителю не интересно знать, кто виноват, ему важно, когда починят.

Однако, судя по претензиям жителей, в «Смайле» нередко выбирают другую тактику – переводить стрелки на строителей.

Когда отремонтируют калитку? Не знаем, нам ничего не говорят, обращайтесь к застройщику. Почему грязно в подъездах? Трудно найти уборщиц, да и плитка слишком маркая. Опять вопросы к застройщику.

Формально коммуникация есть. Сотрудники присутствуют в домовых чатах, отвечают на сообщения. Только вот ответ и решение проблемы – далеко не одно и то же.

Когда прорвало водопроводную трубу и залило подземную парковку в «Ключах Club», сотрудники УК не смогли выключить вентиль. Они просто не знали, где он находится. А сообразить, у кого спросить не догадались. В итоге трубу прорвало вечером на исходе рабочего дня, а вода текла на парковку до утра следующего. Пока не приехал начальник стройки. До него, видите ли, не смогли дозвониться накануне. Кто виноват? Строители, конечно. Мы – герои. Всю ночь черпали воду ведрами. И это похвально. Но увы бессмысленно.

Как не имеет смысла вся эта тема с улыбками, общением 24/7 в чате, доступностью и прочими радостями нашего века. Пока управляющая компания не знает, чем и как она управляет, почему у нее не срабатывает сигнализация, или не работает удаленный доступ, не знает какими вентилями и что можно перекрыть, никакие улыбки не помогут.

Главное, чтобы все в доме работало как часы. Чтобы не приходилось постоянно напоминать о пыли в лифтах, разбитых окнах, перегоревших лампочках и переполненных мусорных контейнерах.

У Батищева для этого есть красивое слово – «проактивность». Но пока заметнее всего она проявляется в организации мероприятий. Масленица, субботники, Дед Мороз с подарками... Здесь «Смайл» в порядке.

Только если бы жителям предложили выбрать между блинами со сжиганием чучела и чистыми подъездами, работающими лифтами и своевременным вывозом мусора, шансов у блинов было бы немного.

Есть базовые потребности. Их нужно удовлетворить в первую очередь. Наладить уборку, контроль инженерных систем, разобраться с квитанциями, начисления в которых регулярно вызывают вопросы у собственников.

Сделай дело, а потом уже улыбайся сколько душе угодно.

Последняя капля в бочке дегтя

Вернемся к главному камню преткновения – стоимости обслуживания.

60 рублей за квадратный метр для Воронежа – серьезная заявка на исключительный сервис. Но еще при тарифе 45 рублей жители, по их словам, возмущались качеством уборки, организацией работы и нежеланием УК брать на себя решение проблем.

При 60 рублях претензии стали еще громче. Что это за комфорт-класс? Где обещанный сервис? За что конкретно мы платим? Покажите экономику!

Но настоящая буря разразилась, когда управляющая компания объявила о своих планах поднять тариф до 67 рублей за квадратный метр, объясняя это вводом НДС. Однако, по словам жителей, подробных расчетов, которые позволили бы понять обоснованность новых начислений, они не получили.

На фоне всех этих скандалов, после продолжительных и безрезультативных переговоров с партнерами, главный девелопер микрорайона «Ключи» Эдуард Краснов принимает решение выйти из состава учредителей УО «Смайл».

И дело не только в цене, с которой не согласен главный инвестор проекта. По информации источников, знакомых с ситуацией, разногласия возникли значительно раньше тарифного скандала. Краснова не устраивали недостаточная прозрачность финансовых решений, качество управления и привычка перекладывать ответственность на застройщика, подрядчиков и самих жителей.

Изменить подход без кадровых решений, по мнению одной из сторон конфликта, было невозможно. Однако партнеры по проекту Константин Ашифин и Наталья Казеннова, которым в совокупности принадлежала половина компании, не поддержали смену руководителя. В результате управленческий кризис зашел в тупик.

И даже когда в получении откатов был уличен главный инженер «Смайла», близкий друг Батищева, ничего не изменилось. Доказать причастность Батищева невозможно. Деньги переводились не ему, а что там мутил лучший друг, это, как говорится, на его совести.

Странно было в этой ситуации то, какая реакция в итоге последовала. Друга не уволили с позором, как все ожидали. А дали ему доработать какое-то время, обязали вернуть сворованное у компании с щадящей рассрочкой, а потом еще пригласили на корпоратив. Друг же все-таки. Даже сотрудники в компании, зная о причине ухода главного инженера, удивляются такой доброте начальства.

Шоу должно продолжаться?

Дмитрий Батищев – яркий пример того, как в наши дни разваливаются прекрасные идеи и лопаются радужные пузыри. Ну и отличный урок для любого инвестора в сфере строительства и ЖКХ.

Как говорил барон Мюнхгаузен: серьезное выражение лица – это еще не признак ума. А мы добавим: и улыбка – не признак надежности и порядочности.

На фоне угрюмых и непубличных директоров воронежских УК Батищев кажется яркой звездой, каким-то волшебником, обладателем невероятного секрета, способным сделать невозможное в этой полной свар и недоверия отрасли. Однако никаких чудес нет. По крайней мере, не сегодня. Управление домами – тяжкий труд. И качество его исполнения зачастую не привязано к цифрам тарифа. Когда говорят – да за такие деньги, у вас все будет блестеть и пахнуть, не верьте. Любые деньги можно потратить без результата, если нет ума или совести.

Как корабль назовете...

В ближайшее время в ЖК «Джаз» должно состояться собрание собственников, одним из главных вопросов которого станет смена управляющей компании.

Эдуард Краснов создал новую организацию – УК «Ключи». Ее название совпадает с названием микрорайона, а главной задачей заявлено возвращение доверия жителей и создание понятной, прозрачной системы управления.

В своем обращении к собственникам Краснов так сформулировал цель:

«Не просто сменить управляющую компанию, а изменить сам подход к управлению домами. Чтобы проблемы решались своевременно, расходы были понятными, а жители видели реальные результаты. Мы не обещаем, что все проблемы удастся решить быстро и легко. Понимаем, что впереди непростая работа, которая потребует времени и усилий. Но мы не отказываемся от своей главной цели – создать комфортную, безопасную и качественную среду для жизни».

Не министерство счастья, конечно. Но как-то понятнее.