Сбербанк запустил пилот комплексного решения по новой схеме финансирования долевого строительства – с использованием счетов эскроу.
Теперь, если строительный проект реализуется в одном из 11 субъектов РФ – Москве, Санкт- Петербурге, Красноярском и Краснодарском краях, Брянской, Воронежской, Нижегородской, Омской, Ростовской, Тюменской областях, Республике Удмуртия, на территории которых действует пилот, – застройщик может выбрать одну из трех схем:
• стандартную;
• со снижением ставки по ипотеке для покупателей на 1,6 п. п.;
• со снижением ставки по ипотеке для покупателей на 0,8 п. п.
Счет эскроу – специальный счет условного депонирования, на который покупатель квартиры вносит денежные средства единовременно или в рассрочку. Банк блокирует средства до окончания строительства и перечисляет их застройщику после передачи квартиры. Этот механизм обеспечивает защиту средств покупателей, так как списание средств со счета эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости. При этом доход, получаемый от размещения средств покупателей квартир, используется для снижения ставки застройщику.
Стандартная схема
По кредитной линии по проектам с использованием счетов эскроу устанавливается два вида ставки: базовая (рыночная) и специальная (пониженная ставка). Размер средневзвешенной ставки пересчитывается ежемесячно, и при расчете по части ссудной задолженности, равной объему средств на счетах эскроу, устанавливается специальная ставка, по остальной – базовая. При этом ставка по ипотечным кредитам не снижается.
Снижение ставки по ипотеке для покупателей на 1,6 п. п.
Покупателям квартир предоставляется скидка по ипотеке 1,6 п. п на весь срок кредитования. В этом случае для застройщика по-прежнему устанавливается средневзвешенная ставка, пересчет которой также происходит ежемесячно – в зависимости от объема средств, накопленных на счетах эскроу, в том числе средств ипотеки Сбербанка.
При этом специальная ставка начисляется на долю кредита, эквивалентную объему средств на счетах эскроу за вычетом суммы средств ипотечных кредитов Сбербанка, выданных на приобретение квартир в финансируемом объекте. На остальную часть кредита, в том числе состоящую из средств ипотеки Сбербанка, начисляется базовая ставка.
Снижение ставки по ипотеке для покупателей на 0,8 п. п.
В этом случае скидка по ипотеке покупателям в два раза меньше – 0,8 п. п., – а в расчет средневзвешенной ставки по кредиту застройщику добавляется еще одна компонента.
Расчет итоговой ставки производится с учетом трех составляющих:
• специальной ставки 1, умноженной на долю кредита, эквивалентную сумме средств на счетах эскроу без учета ипотеки Сбербанка;
• специальной ставки 2, умноженной на долю кредита, сформированную ипотекой Сбербанка и покрытую средствами на счетах эскроу;
• базовой ставки на остальную часть суммы кредита застройщику.
При этом специальная ставка 2 на 30% выше специальной ставки 1, но ниже базовой ставки.
– Предложение с использованием скидок на ипотечные кредиты может быть интересно для проектов, в которых необходимо стимулировать продажи. Если предположить, что снижение ставки по ипотеке физическому лицу на 1,6 процентных пункта годовых приведет к росту продаж на стадии строительства, например, с 50 до 70%, а снижение ставки по ипотеке на 0,8 процентных пункта – до 60%, то застройщик фактически потратит на 12% меньше средств на обслуживание кредита по сравнению с базовой схемой, когда ставка по ипотеке не снижается, - рассказал первый заместитель Председателя Правления ПАО Сбербанк Александр Ведяхин. - Мы уже ведем переговоры с несколькими застройщиками, готовыми поучаствовать в пилоте, которые хотят апробировать сразу несколько схем на разных проектах. Такой интерес вызван тем, что предлагаемая опциональность дает больше возможностей для управления маржинальностью компаний с помощью баланса продаж и затрат на обслуживание кредита. Более того, такое предложение выгодно и для покупателей квартир, ведь ставка по кредиту для них снижается, а размер процентной ставки – это один из ключевых факторов, влияющих на принятие решения о приобретении жилья в ипотеку.
При росте средневзвешенной ставки по кредиту для застройщика за счет перераспределения части дохода от размещения средств на счетах эскроу в пользу снижения ставки по ипотеке покупателей процентные платежи застройщика в абсолютном выражении снижаются, указывают эксперты. Это происходит за счет увеличения объема продаж на стадии строительства и снижения общего срока кредитования. Таким образом, в момент сдачи дома у застройщика уже будет достаточно средств для того, чтобы практически полностью погасить кредит.
Напомним, что в текущем году с помощью Центрально-Черноземного банка более 33 тысяч семей уже отпраздновали новоселье. Это почти в 1,5 раза больше прошлогодних показателей по количеству договоров. По выданной сумме разница еще выше. За 10 месяцев 2017 года было выдано 27,8 млрд рублей, а за 10 месяцев текущего года – 45,6 млрд рублей. Темп роста 164%.
