Воронеж. 23.04.2019. ABIREG.RU – Эксклюзив – 26 декабря 2018 года правительство утвердило изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ в части использования эскроу-счетов при реализации проектов в области жилищного строительства. И уже с 1 июля нынешнего года все застройщики обязаны использовать эскроу-счета независимо от даты получения разрешения на строительство. О том, как сотрудничают банки и девелоперы, как изменения в законодательстве повлияют на процесс покупки жилья и чего ждать дольщикам, рассказывает управляющий банком ВТБ в Воронеже, вице-президент Владимир Пенин.
– Как нововведения в законодательство изменили схему работы банка с девелоперами и физлицами?
– Новая схема призвана перевести застройщиков на безопасные для дольщиков схемы привлечения средств. В связи с этим проекты жилищного строительства будут реализовываться преимущественно с привлечением банковского финансирования. То есть даже те девелоперы, которые ранее строили многоквартирные дома исключительно за счет собственных средств и средств дольщиков, теперь обязаны привлекать заемные средства банков. В этом вопросе ВТБ может выступить для застройщиков стратегическим партнером.
– Какая роль отводится банкам в новой схеме?
– Основное изменение заключается в том, что ранее застройщики на этапе строительства могли использовать средства дольщиков для финансирования своих затрат. С 1 июля 2019 года деньги, внесенные в рамках договоров долевого участия (ДДУ), будут накапливаться на эскроу-счетах. Теперь банк будет выполнять функции эскроу-агента и контролировать соблюдение условий договора такого счета. На данном этапе мы уже разработали методологическую базу, провели обучение сотрудников и используем эту схему работы.
– Что теперь нужно сделать человеку, который хочет купить квартиру на этапе строительства? Как технически открывается подобный счет?
– Клиент, как и ранее, приходит к застройщику, оформляет ДДУ, подписывает документы с застройщиком и банком, далее, в соответствии с ДДУ, денежные средства перечисляются на эскроу-счет и блокируются. Со своей стороны, мы постарались сделать процедуру открытия счета простой для конечного покупателя. Клиент может купить квартиру с помощью счета эскроу в ипотеку. ВТБ разработал для клиентов-физлиц удобный процесс открытия счета эскроу: нужно иметь при себе только паспорт и подписанный с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Процедура проводится в присутствии клиента в течение нескольких минут. Это комфортный сервис как для клиентов, так и для партнеров банка. Таким образом, переход на новую форму расчетов между застройщиками и дольщиками пройдет максимально эффективно.
– Помогает ли это обезопасить средства дольщиков?
– Безусловно, использование счетов эскроу для расчетов по договорам долевого участия в первую очередь защищает физических лиц – участников долевого строительства: деньги перечисляются застройщику только тогда, когда объект фактически достроен. До момента ввода здания в эксплуатацию девелопер не вправе пользоваться средствами, размещенными на таких счетах. В случае если дом не достроен в срок, деньги возвращаются дольщикам.
– Поясните, что такое кредитование под эскроу? Чем оно отличается от хранения денег на счете?
– При финансировании строительного проекта с использованием счетов эскроу они являются основным источником погашения кредита, но не его обеспечением. Процентная ставка по кредиту рассчитывается индивидуально, в зависимости от многих критериев: финансового состояния застройщика, его кредитной истории, опыта работы компании на рынке, самого проекта, размера собственного участия компании в финансировании строительства объекта, дополнительного обеспечения. При этом ставка может снижаться по мере продаж квартир и соответствующего увеличения суммы на эскроу-счетах.
– Насколько выгодны такие условия застройщику?
– Учитывая, что маржинальность строительного сектора постоянно сокращается, девелоперы, конечно же, будут обращать внимание на ценовые параметры сотрудничества с банками. В ВТБ эти условия являются весьма гибкими.
В целом такая система финансирования застройщиков является дополнительным инструментом поддержки и развития строительной отрасли, т. к. делает подобные проекты существенно более привлекательными для дольщиков, обеспечивая им высокую надежность инвестирования в строящееся жилье.
– Достаточно ли у банков средств для жилищного кредитования?
– Крупные надежные банки, имеющие стабильное фондирование и значительный опыт в финансировании строительных проектов, готовы работать с основными игроками строительного рынка. Тем более что опыт финансирования проектов жилой недвижимости у воронежского ВТБ уже имеется.
