17 июля были опубликованы Поручения Президента России по вопросам жилищного строительства, адресованные правительству страны и главам регионов. Появление этих распоряжений было воспринято с воодушевлением – их выполнение в полном объеме даст возможность решить ряд наболевших проблем отрасли.
Особую важность Поручения Президента приобретают в свете реализации национального проекта «Жилье и городская среда», который ставит перед строителями глобальные цели: к 2024 году объемы ввода жилья в стране должны вырасти более чем в полтора раза, составив не менее 120 млн кв.м ежегодно. Планируется расселить почти 10 млн кв. м аварийного жилья, а число городов с неблагополучной средой сократить вдвое.
– Одним из основных факторов, сдерживающих в настоящее время развитие жилищного строительства в регионах, является проблема обеспечения инженерной инфраструктурой участков, предназначенных для жилищного строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий. И это несмотря на то, что именно на такие проекты делается ставка при массовой застройке и достижении намеченных целей по вводу жилья, – подчеркнул сенатор от Воронежской области Сергей Лукин, неоднократно поднимавший этот вопрос на площадке Совета Федерации.
По мнению парламентария, основой выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда» должна стать синхронизация действий застройщиков и ресурсоснабжающих организаций.
Сергей Лукин отметил, что в настоящее время сложилась ситуация, когда все предстоящие затраты по инженерному обеспечению земельных участков в конечном счете ложатся на плечи застройщика. Суммы, предусмотренные на развитие инженерной инфраструктуры национальным проектом «Жилье и городская среда» и заложенные в федеральный бюджет, для обеспечения необходимых объемов строительства явно недостаточны, что отражено в докладах Счетной палаты. При этом у большинства регионов нет возможности строить инфраструктурные объекты за счет собственных средств или муниципальных бюджетов, а покупательная способность населения не позволяет закладывать затраты на инфраструктуру в стоимость квадратного метра.
– Для наращивания объемов жилищного строительства нужно, чтобы инфраструктура естественных монополий развивалась опережающими темпами. Синхронизация инвестиционных программ естественных монополий с государственными планами стратегического развития – важное условие эффективного развития жилищного строительства в регионах. Однако на практике мы часто наблюдаем их несогласованность, что приводит не только к срыву запланированных сроков ввода жилья, но и к увеличению стоимости строительства, а как следствие – к росту цены квадратного метра, – заявил Сергей Лукин.
Сенатор убежден: эффективное решение данной проблемы возможно только при объединении усилий государства, строительной отрасли, банковской системы и естественных монополий.
По результатам проверки исполнения законодательства и решений по вопросам жилищного строительства 17 июля Президент России утвердил перечень поручений, данных Правительству РФ. В их числе – ключевое предложение, не раз звучавшее в выступлениях Сергея Лукина в Совете Федерации, а именно: при участии субъектов естественных монополий в сфере электро-, газо-, теплоснабжения обеспечить синхронизацию инвестиционных программ таких ресурсоснабжающих организаций с документами территориального планирования. Доклад правительства по указанному вопросу должен состояться до 10 декабря 2019 года, далее выполнение поручения будет поставлено на президентский контроль – правительство должно будет отчитываться раз в полугодие.
– Отрадно, что голос строительного сообщества был услышан, – отметил в своем комментарии член Совета Федерации Сергей Лукин, напомнив, что в настоящее время присоединение к сетям крупных заявителей сопряжено с массой проблем. В их числе – непрозрачность формирования инвестиционных программ естественных монополий, фактическое отсутствие возможности влиять на принимаемые ими решения на региональном уровне, существенный рост стандартизированных тарифов на технологическое присоединение.
При этом одним из ключевых препятствий сенатор назвал отсутствие технической возможности подключения. Естественные монополии объясняют такое положение дел отсутствием ресурса, пропускной способности существующих сетей и сооружений, их полной изношенностью, а также отсутствием в инвестиционной программе ресурсоснабжающей организации необходимых средств и мероприятий, направленных на создание возможности подключения к сетям объектов нового строительства. Ситуация усугубляется тем, что у ресурсоснабжающих организаций на региональном и местном уровне нет полномочий в части принятия решений о подготовке и заключении договоров и технических условий на подключение объектов в объемах комплексной застройки. Фактически единственным вариантом для крупного заявителя в этих условиях остается реконструкция или строительство магистральных сетей и головных сооружений ресурсоснабжния за счет собственных средств, с включением предстоящих затрат в плату за технологическое присоединение.
Необходимо отметить, что размер платы за подключение определяется в порядке, установленном Правительством РФ или уполномоченным органом исполнительной власти. Он зависит от расходов на выполнение всего комплекса необходимых мероприятий – в том числе строительства и реконструкции объектов ресурсоснабжения и электросетевого хозяйства. При этом стоимость подключения, рассчитанная с применением стандартизированных тарифных ставок и ставок платы за единицу максимальной мощности, как правило, в два-три раза выше, чем стоимость тех же мероприятий, определенная с применением сметных нормативов по индивидуальному проекту.
Но, несмотря на очевидное положительное влияние применения индивидуального тарифа на реализацию проектов комплексного освоения территории и развития застроенных территорий, плата за подключение по индивидуальному проекту устанавливается только при наличии целого ряда оснований. По мнению Сергея Лукина, максимальное расширение такой возможности позволит оптимизировать расходы застройщиков на техприсоединение.
Также сенатор отметил, что существенным условием снижения платы за технологическое присоединение и стоимости подключения может стать отмена НДС и налога на прибыль, которые закладываются в тариф органом регулирования.
Необходимо, по его словам, учесть и то, что основная часть затрат по обеспечению участков в рамках комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий приходится на первые объекты застройки, независимо от продолжительности дальнейшего строительства. Такой механизм обеспечения инженерной инфраструктурой вкупе с действующей моделью формирования и взимания платы за техприсоединение не всегда соответствует бюджету того или иного проекта застройки и зачастую делает его реализацию экономически нецелесообразной.
– Для обеспечения земельных участков объектами инженерной инфраструктуры и снижения затрат застройщика на осуществление техприсоединения необходимо разработать механизм финансирования строительства головных сооружений инженерно-технического обеспечения и электроснабжения за счет средств федерального бюджета и инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций. В том числе стоит предусмотреть варианты проектного финансирования или целевого кредитования банками сетевой организации с использованием механизмов господдержки в виде субсидирования процентной ставки либо прямого финансирования. Это сделает более прозрачным формирование стоимости строительства дорогостоящих головных инженерных сооружений, а также создаст механизм, повышающий заинтересованность в развитии инженерной инфраструктуры у ресурсоснабжающих организаций, так как при использовании бюджетного финансирования или банковского кредитования временной период освоения финансовых средств будет ограничен нормативами. Кроме того, это выведет затраты на обоснованный уровень, – пояснил Сергей Лукин.
В свете важности ускорения реализации программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья сенатор считает уместным вернуться к рассмотрению возможности частичного возмещения затрат застройщика – это предложение было озвучено главой Минстроя Владимиром Якушевым в ходе правительственного часа в Государственной Думе в январе текущего года. Существенной помощью и для застройщиков, и для муниципалитетов в развитии застроенных территорий мог бы стать механизм субсидирования из бюджетов разных уровней части затрат строительных организаций, понесённых в рамках обязательств по расселению граждан – до 25 процентов. В таком случае необходимость в значительном увеличении плотности застройки исчезнет. Кроме того, решение данного вопроса значительно сократит объемы прямого бюджетного финансирования реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, и вовлечет строительный бизнес в решение проблем обеспечения устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда. К сожалению, эта инициатива Минстроя пока не получила законодательного оформления.
– Проблемные вопросы, касающиеся развития инженерной инфраструктуры, характерны для всех российских регионов. У строительного сообщества есть основания надеяться на то, что в рамках выполнения Поручений Президента значительная часть обозначенных проблем найдет свое решение. Для достижения показателей, установленных национальными проектами, необходим системный подход. Важнейшая задача в настоящее время – доработка правил, по которым будет работать строительная отрасль, переживающая масштабное реформирование, в ходе которого будет осуществлен переход от долевого строительства к проектному финансированию. Необходимо обеспечить эффективность строительного комплекса, на это будут направлены совместные усилия законодательной власти и строительного сообщества, мы будем продолжать эту работу, – подчеркнул сенатор от Воронежской области Сергей Лукин.
