Председатель комитета госстройнадзора Курской области Александр Горин в интервью «Абирегу» рассказал, почему считает свой орган не «карателем», а внешним риск‑менеджером для застройщиков, как гонка за сроками и бюджетными лимитами подталкивает подрядчиков работать «вперед разрешения» и экономить на качестве, чем для рынка обернулся кейс «Тезиса» с замороженными соцобъектами и почему в регионе по‑прежнему не хватает устойчивого ядра профессиональных застройщиков, способных соблюдать и букву закона, и экономику проектов одновременно.
– Если говорить языком рынка: кем вы себя видите для застройщиков – регулятором, партнером, риск‑менеджером?
– В роли «карателя» я себя точно не вижу. Если уж переводить на бизнес‑язык, госстройнадзор – это такой внешний риск‑менеджер, который приходит не по желанию застройщика, но в конечном счете работает и на его устойчивость.
Комитет небольшой – всего 14 человек, в том числе есть одна вакансия инспектора. При этом от инспектора требуется одновременно понимать технологию строительства, нормативку и цифровые сервисы.
Среди коллег у нас есть формула: для профессионального застройщика мы партнер и дополнительный фильтр ошибок, для того, кто сознательно экономит на безопасности, – действительно жесткий ревизор.
– В деловой среде любят говорить: любая проверка – это издержки. Где, по‑вашему, заканчивается помощь бизнесу и начинается давление?
– Сейчас федеральная модель однозначно сместилась в сторону профилактики. Закон прямо говорит: сначала помоги застройщику не допустить нарушения, а уже потом наказывай.
Профилактический визит – почти обычная проверка: инспектор приезжает, смотрит исполнительную документацию, стройгенплан, конструктивные узлы, но не имеет права составить протокол. Застройщик получает список слабых мест и возможность самому их закрыть. Для многих это дешевле, чем входить в конфликт с регулятором на стадии, когда объект уже условно «под ключ».
Плюс мы регулярно разбираем практику на общественном совете, выкладываем статистику штрафов и типичных нарушений в открытый доступ. Для бизнеса это по сути бесплатная аналитика: видно, где чаще всего «стреляют» регуляторные риски в регионе.
– Что сегодня чаще всего ломает экономику стройки: регуляторика, технология или финансирование?
– Если честно, чаще всего – сроки и деньги, а не нормы.
На бюджетных стройках – это длинный цикл согласований. Пока оформят участок, пока пройдет экспертиза, пока доведут лимиты финансирования, окно для реального строительства сокращается до минимума. Тогда начинается классический сценарий: подрядчик заходит на площадку «вперед разрешения», чтобы не сорвать сроки сдачи и не потерять контракт. Формально это нарушение, фактически – попытка подстроиться под бюджетный календарь.
В коммерческом сегменте форс‑мажоры другие: рост стоимости материалов, скачки спроса, давление банков по проектному финансированию. Логика понятна: быстрее ввести – быстрее закрыть кредит. В этой гонке есть соблазн сэкономить на технологиях или исполнительной документации: «потом догоним». Но именно это «потом» чаще всего и вылезает в виде претензий, судебных споров и репутационных потерь.
– Застройщики в регионе сознательно экономят на качестве, чтобы уложиться в цену или срок?
– Бывает. И это, пожалуй, то, что мне нравится меньше всего.
Предельный пример – объекты, которые строились в ковидный период. Там задача была не в идеальном благоустройстве, а в том, чтобы успеть подготовить места для пациентов. Когда речь идет о риске для жизни большого количества людей, регулятор должен понимать приоритеты.
Но когда речь идет о типовом жилье или офисе, экономия на конструктиве или инженерии – это уже не «антикризисное решение», а осознанный риск. Наши полномочия – не обсуждать бизнес‑модель, а оценивать, не заложены ли в ней угрозы безопасности. И если мы видим, что попытка ускориться или удешевить стройку переходит эту границу, приходится вмешиваться.
– Изменение проектных решений по ходу стройки – это сегодня норма или тревожный сигнал?
– Скажем честно: это норма. И я к этому отношусь спокойно, пока изменения контролируемы.
По крупным объектам у нас бывает до десяти изменений проектной документации. Причины разные: реальные условия на площадке не всегда совпадают с тем, что на бумаге, появляются новые технические решения, меняется инженерная конфигурация.
Критический момент один – нельзя заходить на территорию, где страдает безопасность. Поэтому любое отклонение от проекта, прошедшего экспертизу, должно быть подтверждено главным инженером проекта: он отвечает за то, что изменения не снижают надежность и безопасность объекта.
Если же проектные изменения используются как ширма для удешевления и обхода нормы – это уже повод для жесткой реакции.
– Вы упомянули кейс с компанией «Тезис», которая строила сразу несколько соцобъектов. Это история про ошибки одного игрока или симптом рынка?
– Не берусь оценивать политику, но факт: при прежнем руководстве компания взяла на себя сразу несколько больших соцобъектов – от очистных сооружений до школы и поликлиники – и часть из них остановила на разных стадиях.
На примере областной детской больницы мы видели классическую проблему: физический объем работ растет, а исполнительная документация не оформляется. Акты на скрытые работы и ответственные конструкции не подписаны, переход на новые решения не зафиксирован.
Для нас это тупик: без документов мы не можем подтвердить безопасность, даже если визуально все «стоит». Для региона – это замороженные объекты, для бизнеса – суды, риски банкротства и выход с репутационным шлейфом.
Системно это про то, что на рынок сложной соцстройки заходят компании без достаточного управленческого и финансового ресурса.
– Насколько велик в регионе сегмент «серых» практик – самовольное строительство, работа «вперед разрешения», эксплуатация без ввода?
– Это не доминирующая часть рынка, но таких кейсов точно больше, чем хотелось бы.
По самострою есть несколько типичных сюжетов. Первый – промышленный: на территории СНТ или промплощадки появляются фактически производственные объекты и административно‑бытовые корпуса без проектов и экспертиз. Юридически это мина замедленного действия: при любом конфликте собственник оказывается на очень слабых позициях.
Второй – социальное жилье для детей‑сирот. По районам строят небольшие четырехквартирные домики, подрядчики часто заходят на площадку «вперед» всех процедур, потому что иначе не успеют зарегистрировать право и продать жилье муниципалитету в нужный бюджетный период. На безопасность это чаще всего не влияет, но формально это нарушение градостроительного законодательства.
Третий – реконструкция без разрешения на уже действующих объектах. Бизнес стремится «уплотнить» площадку, надстроить этажи, соединить корпуса, не проходя весь бюрократический цикл. В итоге появляются самовольные постройки, по которым потом суд может принять решение вплоть до сноса.
– Насколько часто застройщики идут с вами в суд – и каков процент ваших побед?
– Открытых конфликтов не так много. Большая часть нашей судебной нагрузки – это участие как третьего лица в исках органов местного самоуправления по самовольным постройкам.
За год юристы комитета участвуют примерно в 30–40 заседаниях, и для небольшого штата это приличная нагрузка: нужно готовить отзывы, пояснения, экспертизу. По делам о самострое, как правило, судами наша позиция поддерживается – мы исходно очень аккуратно подходим к квалификации.
Бывают и обратные примеры. По тому же крупному соцобъекту, где мы просили суд приостановить работы из‑за проблем с исполнительной документацией, арбитраж наш иск отклонил. Формально это наше «поражение», по факту спустя время заказчик сам расторг контракт с подрядчиком. Иногда экономика проекта и управленческие решения доигрывают то, что не удалось «сыграть» регулятору в суде.
– От кого вы чаще получаете сигналы и жалобы – от жителей, от дольщиков, от самих строителей?
– В среднем порядка 200 обращений в год, профиль очень разный. Это и жалобы на шум и грязь вокруг стройки, и вопросы по организации проезда, и обращения по потенциально самовольным постройкам в СНТ, и конфликты вокруг производственных объектов
– Курская область – приграничный регион. Это добавляет специфических рисков для стройкомплекса?
– Да, работать в приграничных районах объективно сложнее. Не каждая компания готова отправлять туда людей и технику, есть ограничения по передвижению и безопасности.
Тем не менее, стройка там не остановилась: идут работы по восстановлению соцобъектов, например детских садов, модернизации инфраструктуры. Это не самые простые проекты для подрядчика, но они дают понятный, долгосрочный спрос для тех, кто готов работать в таких условиях.
С точки зрения надзора приграничный регион, находящийся в режиме КТО, имеет особый статус, а это означает и особый порядок проверок: любая выездная активность проходит через дополнительное согласование с прокуратурой. Это замедляет процесс, но повышает прозрачность для бизнеса.
– Качество строительства в регионе растет или ухудшается?
– На примере технологий и материалов качество однозначно растет. Появление в обиходе слова «евроремонт» – не случайность, это реакция на новый уровень отделки и инженерных решений по сравнению с тем, что было 20–30 лет назад.
Раньше выбор материалов был бедный: силикатный кирпич, максимум облицовочный красный – и все. Сегодня есть вентилируемые фасады, огромный спектр облицовок, современные утеплители. В инженерии вместо «черных» металлических труб повсеместно используются полиэтилен и другие полимеры – это другой срок службы и другая надежность.
Даже такой частный пример, как механическая стяжка пола: получить вручную ту же ровность, что машина «вылизывает», почти невозможно.
Но технологии и материалы – только половина истории. Вторая половина – это профессиональные кадры и добросовестные застройщики, которые не используют изменения проекта как ширму для экономии на качестве.
– Есть ощущение, что стабильных, профессиональных застройщиков на рынке не так много. Вы согласны?
– Я бы так и сформулировал: не столько «добросовестных» не хватает, сколько профессиональных и стабильных. Сегодня рынок живет по правилам 44‑го закона и аукционов: можно в один год набрать контрактов, а через год уйти в банкротство.
В советское время у крупных предприятий была долгосрочная перспектива: заводы строили целые микрорайоны, детские сады, соцобъекты для своих работников, планирование шло на годы вперед. Сейчас планировать на десятилетие вперед куда сложнее.
Для региона было бы идеально иметь понятный пул игроков: кто стабильно и качественно делает капитальный ремонт школ, кто готов взяться за сложный соцобъект, кто умеет комплексно развивать жилые кварталы с инфраструктурой. Пока этот пул не так широк, как хотелось бы.
– Сейчас много разговоров о цифровизации стройки и надзора. Для вас это реальный инструмент управления рисками?
– Цифровизация для нас сейчас – это, прежде всего, прозрачность и скорость. Все решения, акты, протоколы попадают в федеральную систему, доступную прокуратуре. Для бизнеса в этом тоже есть плюс: меньше пространства для субъективизма.
Но я бы не переоценивал «цифру». На стройке по‑прежнему все решает конкретный инженер и конкретный мастер, а не программа. И инспектору приходится проверять не только документы и 3D‑модели, но и то, как это реализовано на земле.
С точки зрения регулятора цифровые инструменты – это способ быстрее увидеть аномалии: по срокам, по изменениям проекта, по географии нарушений. С точки зрения застройщика – это еще и доказательная база, которая может в какой‑то момент его защитить.
– Если смотреть вперед: чего, по‑вашему, больше всего не хватает стройке региона – денег, кадров или предсказуемости правил?
– Денег и кадров не хватает всем. Но то, чего не хватает именно рынку Курской области, – это устойчивого ядра профессиональных игроков.
Сегодня можно выиграть большой аукцион, в следующем году оказаться в реестре недобросовестных поставщиков и уйти в банкротство. Для региона это минус в виде недостроев и растянутых на годы судебных историй.
Идеальная конфигурация – когда есть пул компаний, которые годами тянут соцстройку, промышленную инфраструктуру, большие жилые проекты. Тогда и банки, и власти, и жители воспринимают их не как случайных подрядчиков, а как партнеров с длинным горизонтом планирования.
– И все‑таки: какое главное сообщение вы бы адресовали застройщикам и девелоперам региона?
– Главное послание очень простое: не бойтесь госстройнадзора!
