Тамбов. 28.04.2018. ABIREG.RU – Аналитика – На строительном рынке Тамбова сейчас насчитывается порядка 10 крупных компаний-застройщиков. Последние годы ситуация в отрасли довольно резко меняется, а с 1 июля, когда вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве, изменения будут еще более значительны. Генеральный директор одного из крупнейших игроков на строительном рынке Тамбова, группы компаний «Мегаполис», Альберт Дорожкин рассказал «Абирегу», как удержаться на плаву, не запятнав репутацию, что такое «неинтересное» жилье и насколько усложнят жизнь застройщикам поправки в законодательство.
– Альберт Игоревич, «Мегаполис» сейчас входит в пятерку, а может, и в тройку крупнейших застройщиков Тамбова. Расскажите, с чего начинали.
– Всё начиналось 10 лет назад с одноподъездного дома по адресу: ул. Победы, 11. Тогда микрорайон «Московский» только начинал застраиваться. Постепенно мы наращивали объемы. Сначала взяли еще один дом, после – уже шесть. Вот здесь, где мы с вами сейчас находимся, на ул. Свободная, все дома вокруг мы построили. В целом на сегодняшний день у нас введено в эксплуатацию 10 домов. Два из них в новом микрорайоне – жилом комплексе «Вернадский». Если пересчитать в квартиры, это более 1,2 тысячи.
– Расскажите о проблемах, с которыми сталкивались за 10 лет работы.
– Каких-то глобальных проблем за это время у нас не было. У нас нет и не было обманутых дольщиков, стройка ни на один день не прекращалась. Что мы себе в заслугу, конечно, ставим, так как времена у застройщиков не самые простые.
– Что помогло удержаться на плаву?
– Мы с первого дня ориентировались не только на прибыль, но и на строительство качественного интересного жилья, так как конкуренция в Тамбове большая, людям есть из чего выбрать. К сожалению, многочисленные истории с обманутыми дольщиками подорвали доверие людей, которые хотят вложиться на стадии строительства. Ведь вопросы репутации застройщика далеко не последнюю роль играют.
Мы старались прибавлять в качестве, развивали свою инженерную службу, ориентировались на то, чтобы дома были красивыми, чтобы это были не безликие коробки. Дом может 100 лет стоять, и мы чувствуем свою причастность к формированию облика города. К тому же, Тамбов – город небольшой. В наших домах полно родственников, друзей, знакомых. Мы ходим к ним в гости, всем этим пользуемся сами. В том числе инфраструктурой – детскими площадками, стоянками. Кроме того, мы уделяем большое внимание планировке. Следим за ситуацией на рынке. Если видим что-то новое, стараемся быстро реагировать. Например, в пользу увеличения кухни или индивидуального отопления. У нас все квартиры распроданы на стадии фундамента или первого этажа. Так что такой подход себя оправдывает.
– Какой-то не совсем русский подход. Ситуация на рынке нестабильная, у нас чаще стараются побыстрее построить и деньги забрать.
– Тут, наверное, ключевое слово не «русский» или какой-то другой национальный, а предпринимательский подход. Есть предприниматели, которые стараются добиться эффекта максимально быстро. Сложно их упрекнуть, они хотят заработать деньги для себя и своей семьи, у них, собственно, и цель такая. В уставе любой строительной организации написано, что ее цель – извлечение прибыли. И, естественно, все хотят заработать. Решение «подешевле построить – подороже продать» может перевешивать, если вы четко понимаете, что взяли один дом, построите его и дальше не планируете строительством заниматься. Заработать денег и забыть. У нас же долгосрочная перспектива. Мы понимаем, что строительством будем заниматься не год, не два и не три, а еще как минимум лет 10.
– С таким подходом ваши квартиры должны быть дороже, чем в среднем по отрасли.
– На данный момент нам удается сохранять ценовую планку на общегородском уровне.
– За счет чего?
– Сейчас только за счет снижения своей прибыли. То есть мы сознательно отказываемся от решений, которые позволят больше заработать. Мы считаем, что можем себе это позволить, чтобы в будущем получать больше новых клиентов. Конкуренция среди застройщиков всё больше, покупателей всё меньше. У нас рынок не такой, как московский, он не может поглотить любое количество квартир. Возможности финансовые у людей ограничены, и рано или поздно будет перепроизводство.
– Кстати, уже сейчас в микрорайоне «Московский» стоит огромное количество построенных пустых домов. С чем это связано?
– Возможно, с тем, что строительные компании возводят типовое, одинаковое, неинтересное жилье. Есть определенная мода на вещи, также есть мода на планировки, на внешний вид фасада.
– То есть в Тамбове люди уже доросли до того, чтобы думать о красоте фасада?
– Постепенно, да. Раньше мы с вами делали ремонт в квартире, исходя из того, что могли раздобыть в магазине. Предложение на рынке стройматериалов и мебели было ограничено. А сейчас представлено огромное количество строительных материалов в разном ценовом сегменте. Люди тщательней продумывают ремонт, чаще обращаются к дизайнеру, не полагаясь только на свой вкус. Мы видим, что квартиры стали гораздо интереснее, стараемся создавать более интересные дома, более модные и востребованные. А те, кто до сих пор пытаются строить недорого, но что-то унылое и неинтересное, сталкиваются с тем, что спрос на такие квартиры падает.
– Пустующие квартиры в «Московском» нераскупленные или это инвестиционная недвижимость?
– Скорее всего, часть этих квартир инвестиционная. Я не могу сказать достоверно о других застройщиках, но то, что достаточно большое количество людей покупает квартиры с целью инвестиций, это факт. Есть и другая тенденция – люди продают вторичное жилье, чтобы переехать в новое современное и там жить. Это мы видим на примере нашего жилого комплекса «Вернадский».
– Если посмотреть на «Вернадский», насколько я пониманию, в Тамбове еще не было прецедентов, чтобы один застройщик взял на себя создание с нуля целого нового микрорайона. Как так получилось?
– У нас в городе было много заводов, которые прекратили свое существование. Сейчас эти территории застраиваются. Например, жилой комплекс «Тысяча квартир» в районе Комсомольской площади построен на территории бывшей промзоны, там был железобетонный завод. Наш ЖК «Вернадский» строится на территории завода «Тамбовполимермаш». В советское время он занимал почти 30 га. Но постепенно объемы продукции сокращались, территория освобождалась, цеха, которые располагались вдоль Советской, были перепрофилированы под коммерческую недвижимость. Торговый центр «Ашан» и магазин «М-видео» – это же бывшие цеха. Инвестор, который когда-то приобрел этот завод, почти в течение пяти лет вел переговоры с застройщиками Тамбова о том, как наиболее эффективно использовать землю. Изначально предполагалось, что весь участок будет поделен на множество мелких и распродан разным застройщикам.
– Ну это, казалось бы, самый очевидный вариант.
– Самый очевидный, но при таком подходе есть масса проблем, которые неочевидны на первый взгляд. Вот представьте себя на их месте. Допустим, у вас есть земельный участок, который вы хотите каким-то образом реализовать. Вы понимаете, что рыночная цена этой земли огромна, это более полумиллиарда рублей. Но первый вопрос, который тут же встает, – это сети. Территория завода была лишена, в нашем понимании, современных инженерных коммуникаций. То есть площадка голая. Естественно, там также не было дорог, уличного освещения. Но если 10 разным компаниям продали по одному участку, они никогда не договорятся, кто будет платить за центральное водоснабжение, за трансформаторную подстанцию, за газовые сети, кто будет строить дорогу. Постоянно будет междоусобица, чтобы каждый не считал себя обиженным и не заплатил больше. Понимая это, собственники земли пришли к выводу, что должен быть единый застройщик, который возьмет на себя всё – от коммуникаций до зон отдыха и какого-то единого стилистического решения.
– Вы застраиваете земельный участок какого размера?
– Общая площадь первой очереди – 14 га. На нем предполагается построить 20 четырехэтажных домов. На перспективу проектом предусмотрено строительство еще шести девятиэтажных домов. Но это можно будет обсуждать через два-три года.
– Неужели выгодно строить малоэтажные здания в центре города, где земля довольно дорогая, если можно построить на этом месте десятиэтажку и продать в два-три раза больше квартир?
– Мы работаем на строительном рынке, может быть, не так уж и долго по человеческим меркам, но видим, что даже за эти 10 лет с рынка ушло много солидных строительных компаний, которые еще какое-то время назад выглядели весьма стабильно и пользовались доверием среди покупателей. У каждой фирмы, конечно, своя причина, почему они прекратили свое существование. Где-то директор уже не успевал за современными требованиями в силу возраста. Какие-то компании не играли на рынке по общим правилам, а пользовались преференциями в плане получения земельных участков, в плане выкупа квартир за бюджетный счет. То есть были в тепличных условиях, а не работали в полный рост в рыночных условиях. Эти компании одна за другой ушли.
– Вы хотите сказать, что в Тамбове сегодня можно работать по правилам рынка?
– Рынок в любом случае свое диктует. Одна из главных ошибок компаний, которые сейчас испытывают трудности, – их руководители считают своей главной задачей много построить.
– Много и быстро?
– Ну да. То есть качество строительной компании и ее место на рынке определяются ее производственными мощностями. Считается, что компания в хорошем состоянии, если она может 20 домов строить одновременно. Но проблема в том, что сейчас нет необходимости строить очень много квартир. Рынок не может столько «переварить». Вам надо много вкладывать в эти проекты, морозить много денег, и если в какой-то момент произойдет сбой (например, упадет спрос), останется много нераспроданных квартир. Я считаю, что строительным компаниям надо переориентироваться с количества на качество и на ограниченность предложений. То есть создавать какие-то интересные вещи. А просто типовых квартир и типовых домов сейчас уже и так переизбыток. Надо хвалиться не тем, что есть возможность много строить, а тем, что много продаешь. Люди голосуют рублем. Надо строить для того, чтобы человек пришел, купил квартиру и захотел жить в этом доме.
– Чем интересен ЖК «Вернадский»?
– Своей однородностью. Дома не повторяют друг друга, у них разное количество подъездов, разные отличительные особенности в интерьере, но они выполнены в едином стиле. Для Тамбова это большой плюс и нечто новое. Например, в центре у нас большое количество частного сектора, много старых ветхих домов. Если кто-то хочет построить там дом, долго ведутся переговоры с собственниками земельных участков. Потом сносятся два-три дома и ставится новый современный, но окружать его будут дома, которые выглядят непрезентабельно. Точечный снос не позволяет создать новую красивую улицу. А здесь у нас есть возможность в одном стиле построить целый микрорайон, кусочек нового красивого города. Вы, находясь в своем доме, смотрите в окно и видите такой же красивый дом, как ваш. Это создает внутренний микроклимат. Плюс новые дороги, новые детские площадки.
– То есть исторический центр, за который бьются многие застройщики, вам не интересен?
– Мы в этом не участвуем. Снос ветхого жилья – очень длительный, сложный процесс. Расселение участка, скажем в 1 га, займет несколько лет. Зачастую собственник земли там не один, а несколько поколений семьи. Чтобы им разъехаться, надо каждому предоставить жилплощадь. Стоимость земли огромна. Из-за этого цены на квартиры получаются намного выше. Также актуален вопрос сетей. В центре и южной части города сети прокладывались в 60-70-е годы прошлого века. Диаметр труб и мощности трансформаторных подстанций были рассчитаны исходя из того, что это частные дома. А когда на месте двухквартирного дома строится 20-квартирный, нагрузка значительно увеличивается, и сети нужно перекладывать. Нам тоже надо строить все сети заново, но не приходится работать в условиях плотной городской застройки, где масса коммуникаций проложена, дорожная сеть. Мы работаем, по сути, в поле, с чистого листа. Сначала прокладываем все сети без помех, а потом строим дороги и дома.
– Вы уже сдали два дома?
– Да, в декабре 2017 года. На этот год запланирован ввод в эксплуатацию еще трех домов. Так, шаг за шагом, нам понадобится года три, чтобы закончить все дома. Также мы сразу будем делать уличное освещение и ливневую канализацию под дорогой. У нас предусмотрено строительство детских площадок, которые будут непосредственно во дворах и зонах отдыха. Изюминкой района станет сквер, который будет в центре жилого комплекса. Его площадь – около 1 га. Мы сейчас работаем с различными проектными организациями, чтобы это было не просто горка – качели – лавочка, как это традиционно выглядит в спальном районе, а чтобы придать какой-то особый колорит. Так как наш комплекс назван в честь ученого Владимира Вернадского, памятник которому установлен неподалеку, возможно, какая-то научная тема там свое отражение найдет.
– Завод, на территории которого вы строите дома, занимался полимерными материалами. Вы проводили экологическую экспертизу?
– «Тамбовполимермаш» непосредственно полимерными материалами не занимался, он делал оборудование для полимерной промышленности. То есть станки, на которых в дальнейшем делали, например, колеса. Мы проводили экологические изыскания, которые показали, что строительство жилья здесь возможно и безопасно. Единственный действующий цех никакого производства не осуществляет, там идет сборка приборов. Там нет литейных установок, никакой химии. К тому же, где попало раньше заводы тоже не строили. Всё проверялось, делали геологические изыскания, чтобы не было болот, подводных рек.
– После трагедии в Кемерове ужесточились требования к обеспечению пожарной безопасности, к оформлению документов?
– Наверняка. Но мы непосредственно этим не занимаемся. Проект еще на начальной стадии проходит обязательную экспертизу. Среди прочих разделов всегда есть раздел, который посвящен пожарной безопасности. Это ширина лестниц, пути эвакуации, отделочные материалы, сигнализация. Этим занимается проектная организация, которая работает у нас по договору подряда, а затем мы уже нанимаем экспертов, которые всё это проверяют. Наша задача – реализовать всё то, что задумано. После чего органы государственного надзора выдают заключение, что всё, что мы построили, соответствует нормам.
– Давайте поговорим о новом законодательстве, которое вступает в силу с 1 июля. Как поправки в закон скажутся на застройщиках?
– Если говорить о ситуации с долевым участием, то она выглядит так. До недавнего времени любой желающий мог приобрести землю и назвать себя застройщиком, собрать необходимые документы и, даже не начав еще строительство дома, начать реализовывать квартиры по договорам долевого участия. Это, с одной стороны, упрощает жизнь строителям, но с другой – порождает огромное количество проблем у людей, которые вложились в такие дома, если застройщик оказался недобросовестным. Такая легкость и доступ к деньгам дольщиков не всегда оправданны.
Ежедневно исполнительная власть сталкивается с сотнями и тысячами обманутых дольщиков по всей России. Постоянно проводятся пикеты, всё это муссируется в прессе. И никому от этого не лучше. Ни людям, которые теряют свои деньги. Ни власти, которую упрекают, что она спровоцировала проблему. Ни строителям, которые добросовестно относятся к своим обязанностям, так как общий негативный фон создается в отношении застройщиков.
Видя такую ситуацию, законодатели приняли ряд существенных поправок в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Этот закон уже много раз претерпевал изменения, но сейчас поправки радикальные. Мы ожидаем, что на рынке в связи с этим произойдут изменения в плане количества застройщиков и общих правил игры. Возможно, это отразится и на цене.
– У вас лично какие прогнозы?
– Я все изменения в законодательстве на память не перечислю, но самые знаковые – это то, что сейчас уже нельзя будет создать новую фирму с чистого листа и заниматься сбором средств дольщиков. Этим смогут заниматься только фирмы, которые не меньше трех лет существуют на рынке и занимаются либо генеральным подрядом, либо являются застройщиками. Также вводится такой норматив, как количество квадратных метров, которые уже построены компанией, прежде чем ей дадут добро на сбор денег с дольщиков. Это 10 тыс. кв. м. Соответственно, если завтра кто-то захочет создать новую фирму, то войти на рынок будет гораздо тяжелее. Также среди прочего там есть изменения, которые касаются наличия собственных средств на момент начала строительства на расчетном счете застройщика. Можно, конечно, назвать эти меры драконовскими. Начать бизнес с нуля будет сложнее. Но, с другой стороны, застройщики, которые чувствуют в себе уверенность, смогут работать по новым правилам. Они воспринимают это как благо, потому что с рынка уйдет масса мелких, не всегда добросовестных компаний. В общем, кому-то – в плюс, кому-то – в минус.
– Какие проблемы в отрасли всё еще остаются актуальными?
– Как я уже сказал, конкуренция повышается. Если в девяностые – начале двухтысячных квартиры разбирали как горячие пирожки, сейчас это однозначно рынок покупателей. Человек, имея деньги или одобренный ипотечный кредит, диктует условия застройщикам в плане сделки. Но это, в принципе, правильно. Клиент всегда прав. Хотелось бы, чтобы людей, которые могли улучшить свои жилищные условия, было больше. Желательно, чтобы ипотечные ставки продолжили снижаться. Сейчас уже можно взять кредит под 9%, раньше было 12-14%. Но мы же знаем, какие процентные ставки в Европе и других развитых государствах.
Бюджет совершенно не помогает в плане инженерной инфраструктуры. Пусть это будет хотя бы строительство подъездных путей к нашим микрорайонам. Первые шаги в этом направлении есть. Сейчас проходит конкурс по отбору жилых комплексов, которым будет оказана финансовая поддержка из федбюджета. Программа призвана помочь застройщику, который обязуется построить определенное количество квадратных метров к определенной дате. Бюджет возьмет на себя строительство дорог. Летом будет известно, попадем ли мы в число счастливчиков.
Ну и, надо напомнить, как нам говорили правительство и президент, в идеале схема долевого участия должна кануть в Лету. Пересматривается сам механизм финансирования строительства. Если сейчас застройщика кредитуют жители, потом будут банки. Застройщик будет сначала строить дом, а уже потом распродавать готовые квартиры и отдавать кредит. В данной схеме появляются проценты по кредиту, и надо думать, как сделать эти кредиты доступными для застройщиков. Зато жители ничем не рискуют, и это положительно скажется на качестве строительства. Сейчас люди видят только красивую картинку, проект, не понимая, что из обещанного будет реализовано. А тут уже товар надо будет показывать лицом. Главное, чтобы это не привело к значительному повышению цен и снижению предложений на рынке.
