Финансовый аналитик Александр Осин специально для «Известий» – об уровне ипотечных ставок в ближайшем будущем.
Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотеке на 0,3-0,5%, до этого проценты уменьшил ВТБ. Но банки выбрали для этого время, когда прирост рынка жилищного кредитования в годовом исчислении замедляется. Задолженность по ипотечным займам на сегодня уменьшилась до 20% по сравнению с 24% (в годовом выражении) в январе и 25% в феврале 2019 года. Похожая ситуация на рынке кредитования граждан, где темпы увеличения задолженности сократились до 21%.
Первая причина замедления – накопленные долги в секторе. В кредитовании нефинансовых предприятий «просрочка» в 2019 году выросла до 9%, это максимум за 15 лет. Объем данной сферы – около 33 трлн рублей. Это вдвое больше объема кредитования граждан и в 4,5 раза больше объема ипотеки, что грозит банкам проблемами из-за слишком крупных платежей таких заемщиков.
Вторая причина – низкий с точки зрения долгосрочного периода уровень достаточности капитала в банковском секторе. Он в августе составлял 12,3% – примерно столько же было перед кризисом 2008 года. При этом на январь 2014-го этот показатель равнялся 13,5%. У финансовых организаций сокращается обеспечение, которое покрывает кредитные риски, они становятся более зависимы от ситуации на рынке и от поддержки регуляторов.
Третья причина замедления в банковском секторе – инфляция. Российская экономика выглядит неготовой к такому низкому росту цен, как сейчас. Замедление этого показателя или его снижение в нефтепереработке, электроэнергетике, металлургии и добыче создает риск появления дефицита. В подобных ситуациях в прошлом правительство и ЦБ принимали стимулирующие меры.
Под влиянием повышенных экономических рисков банковские ставки, как и ключевая, снижаются медленнее инфляции. В результате расхождения в динамике роста цен и кредитных ставок реальная стоимость заимствований увеличивается. Отсутствие мер по докапитализации кредитных организаций со стороны ЦБ ведет к снижению доходов банковского бизнеса. Но стимулирующие экономику меры как в России, так и за рубежом, где они также планируются, будут постепенно разгонять увеличение стоимости товаров и услуг. При ускорении инфляции ставки по ипотеке растут, а активность ипотечного кредитования падает.
Однако даже такой крупный игрок, как Сбербанк, снижением процентов не ускорит ипотечный рынок. Очевидно, темпы жилищного кредитования продолжат замедляться в ближайшие кварталы.
При этом в целом ставки по ипотеке на сегодня все-таки продемонстрировали тенденцию к повышению. Несмотря на некоторое снижение в середине года, по итогам августа они составляли 10,2% годовых против 9,7% в январе. Эта динамика отражает указанные выше риски и инвестиционные возможности. И в перспективе до середины 2020 года не стоит ожидать их сильного снижения. Некоторые банки, я думаю, или сохранят проценты на нынешнем уровне, или и вовсе их незначительно повысят. На окончательное решение кредитных организаций будут влиять инфляционные и инвестиционные тренды в стране, а также политика ЦБ по отношению к ключевой ставке.
Что касается вложений в рынок жилья, то лучше инвестировать туда, чем не инвестировать вообще. В противном случае деньги сгорят при очередном ускорении инфляции. Современная политика ЦБ и правительства, вероятно, их не защитит, по крайней мере принципиальных изменений в этой сфере за восемь лет не произошло.
Но недвижимость – это не лучший вариант вложений. Проблема в несоответствии цен уровням платежеспособного спроса. Стоимость недвижимости по темпам долгосрочного прироста значительно обогнала широкую экономику. При этом недвижимость вопреки расхожим представлениям не обеспечивает надежной защиты от роста цен. Инфляционный шок 2014-2015 годов привел к двукратному падению стоимости квартир в России в долларовом эквиваленте. Более того, цены до сих пор не восстановились.
Автор – финансовый аналитик.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.
Александр Осин
Газета «Известия», 08:00, 01.10.2019
