Рынок недвижимости в нашей стране переживает не самые простые времена. Ставки по рыночной ипотеке в 25% годовых и выше озадачили многих потенциальных покупателей. Ситуация накаляется, идет борьба за клиентов, которые могут себе позволить покупку квартиры. Поскольку льготная ипотека доступна только семьям с маленькими детьми, наиболее остро встает вопрос о наличии социальной инфраструктуры: детских садов, школ и поликлиник рядом с будущим местом жительства. «Абирег» попытался разобраться, как решают эти вопросы воронежские девелоперы, что они обещают и что делают, чтобы не упустить своего покупателя.
Покупателей меньше, требований больше
Эксперты отмечают, что покупатели в целом стали более требовательными и избирательными в выборе квартиры, из-за чего возросла значимость практически каждого критерия. Безусловно, покупатели смотрят на цену и транспортную доступность, но и наличие социальной инфраструктуры играет немалую роль. На всё, включая наличие парковки, детских и спортивных площадок, места для пробежки и прогулки с собакой, сейчас обращают внимание будущие жильцы новостроек. Близость новой школы и детского сада – пожалуй, один из главных критериев выбора.
«Цена на недвижимость зависит не только от новизны стен и материалов, используемых в строительстве дома, но и от расположенной поблизости инфраструктуры и репутации района проживания. На стоимость квартиры влияет появление новых привлекательных социальных объектов рядом с новым ЖК. Сейчас, к примеру, популярны запросы на квартиры рядом с мегашколой (ул. Академика Конопатова, д. 9). Предложений жилья на рынке недвижимости много, главное – правильно в них разбираться. Важно внимательно относиться к обещаниям застройщика», – рассказала «Абирегу» президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталия Колесникова.
Спикер добавила, что программа льготной ипотеки 2020-2022 годов привела к дефициту предложений в сегменте бюджетного жилья. Активно приобретались недорогие объекты, к которым у покупателей было минимум запросов. Сегодня же при сокращении льготных программ в доступе осталась практически одна семейная ипотека, ориентированная исключительно на семьи с детьми, для которых как раз очень важно наличие детских садов и школ.
Эксперты федерального уровня отмечают, что покупатели стали более требовательными при выборе жилья. В рамках прошедшего в ноябре IХ Всероссийского форума «Лучшие продуктовые решения и тренды коммерческой и жилой недвижимости» из серии FORCITIES сооснователь БП «Мадо» Мария Илюхина назвала в числе основных тенденций рынка недвижимости – изменение в поведении покупателей, которые стали более искушенными, чаще оценивают звукоизоляцию, инженерные системы, благоустройство. Эксперт добавила, что, несмотря на кризис, качество инженерных систем и стройматериалов постоянно растет.
В мире очень популярна сейчас так называемая концепция 15-минутного города. Она предполагает, что горожанин должен иметь возможность добраться до жизненно необходимых объектов инфраструктуры в течение 15 минут пешком или с использованием средств индивидуальной мобильности. Для центра Воронежа – это не проблема. Однако другая ситуация зачастую наблюдается на активно застраивающихся окраинах города.
Обещать – не значит построить
В министерстве архитектуры Воронежской области «Абирегу» рассказали, что в регионе допустимый уровень территориальной доступности школ и детских садов определяется в соответствии с СП 42.13330.2016. Согласно этому документу, расстояние от детсадов и школ до жилых зданий должно быть не более 500 м (в условиях стесненной городской застройки – 800 м).
При этом размещение новых объектов образования предусматривается на стадии разработки проектной документации, которую утверждают органы местного самоуправления. В случае, если документацией по планировке территории предусмотрено размещений детсадов во встроенных либо во встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, застройщики возводят их в рамках строительства МКД.
«Отдельностоящие объекты образования создаются, как правило, за счет бюджетных средств, предусмотренных на реализацию соответствующих мероприятий государственных программ Воронежской области, муниципальных программ, и являются результатом взаимодействия нескольких региональных и муниципальных ведомств, а также застройщиков», – рассказали в ведомстве.
Т. е. школы строятся за счет бюджетных средств на участке, который, если у города нет свободных площадей поблизости, обычно выделяет под строительство застройщик ЖК.
Строительство школ и детсадов является предметом договора между городской администрацией и застройщиком. И договор этот касается только выделения участка. Если застройщик это сделал, все остальные договоренности по выделению средств в бюджете на проектирование и строительство учебного заведения юридически его не касаются. На этом этапе девелоперы обычно начинают обещать будущим жителям то, в чем не могут быть уверены. Когда будет школа и какая она будет, одному богу известно. Часто даже городские власти не могут гарантировать какие-то сроки.
Поэтому проще соблюсти нормативы, не строя новых объектов. Дети из новостроек ходят учиться в соседние школы, до которых иногда приходится добираться на транспорте. И это заметно осложняет жизнь родителям.
Размещать школы на первых этажах МКД, как садики, запрещено законом (пункт 2.3.1 СП 2.4.3648-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи»).
Именно поэтому, понимая, как нужна и важна социальная инфраструктура, компании на этапе строительства ЖК и при продажах квартир нередко обещают будущим жильцам школу и детский сад «через год», а после передачи дома УК о своих обещаниях благополучно забывают. И это становится проблемой самих жителей и муниципалитета.
В октябре «Народный фронт» опубликовал видео о жалобах жильцов микрорайона напротив спортивно-оздоровительного комплекса «Олимпик» на отсутствие школ и детсадов. Уточнялось, что около 10 тыс. человек уже пять лет ждут обещанную инфраструктуру. При этом ближайшая школа находится в 8 км, а детский сад – в 4 км. Добраться до них сложно, приходится идти через посадку. Незадолго до этого мэр Воронежа Сергей Петрин на совещании с операторами и представителями застройщиков обсудил реализацию проекта по созданию частных детских садов, в том числе на территории одного из этих ЖК. Детский сад планируют открыть летом следующего года.
«Нам важно продолжать работу по обеспечению доступности дошкольных учреждений в развивающихся микрорайонах», – сказал тогда градоначальник.
Работа в этом направлении действительно ведется – причем не только в Воронеже, но и в ближайших густонаселенных пригородах. Так, в ноябре стало известно, что в хуторе Ветряк Рамонского района, где расположен большой жилой квартал, должен появиться долгожданный детский сад. Сейчас администрация Яменского поселения ищет подрядчика для разработки проекта. Пока же жителям приходится возить детей в соседние села и Воронеж.
В отдельных случаях доходит даже до судебных тяжб. В ноябре 2024 года полиция возбудила уголовное дело из-за строительства ГК «Развитие» многоэтажки № 1б на улице Березовая Роща. Источники утверждают, что поводом для этого якобы могла послужить возможная подделка разрешительных документов, так как изначально участок на льготных условиях был выделен под строительство детского сада.
«Качество жизни людей – зона ответственности девелопера»
Пока еще большой редкостью для Воронежа можно назвать проекты, в которых уже на этапе планирования девелопером предусматриваются площадки под возведение школы, детского сада и поликлиники. Параллельно, а то и до начала строительства жилых домов, возводятся важные социальные объекты. Сначала – инфраструктура, потом – дома. Такой подход лег в основу проекта микрорайона Ключи, на территории которого сначала была построена новая школа, а вместе с ней начали возводиться три жилых комплекса – ЖК «Джаз», ЖК «Ключи Club» и ЖК «Ритм». При этом в непосредственной близости от микрорайона идет строительство новой транспортной развязки на улице Остужева. Важнейшего объекта, обеспечивающего максимальную транспортную доступность жителям Ключей к центру города и Коминтерновскому району. Можно подумать, что это просто совпадение, но в строительном бизнесе такие совпадения случаются раз в 100 лет. Так что мы думаем, что девелоперы микрорайона всё рассчитали заранее.
В 2023 году в Ключах была открыта школа № 107, рассчитанная на 1,5 тыс. учеников. Проект разработал ПИ «Гипрокоммундортранс». Через полтора года рядом появится детский сад «Золотой ключик» на 280 мест. Разрешение на его строительство должно быть получено до конца этого года. Сдать объект обещают в 2026 году. Детсад будет рассчитан на 12 групп. Общая площадь составит почти 5,9 тыс. кв. м.
Ранее на встрече с журналистами девелопер Эдуард Краснов сообщил, что после заселения всех домов численность населения в микрорайоне составит порядка 7 тыс. человек, что сопоставимо с численностью населения небольшого районного центра. Именно поэтому, по мнению бизнесмена, застройщики должны ответственно подходить к вопросам инфраструктуры при строительстве крупных ЖК.
Похожей позиции придерживается и учредитель компании «Новый код» (ЖК «Ключи Club» и ЖК «Z-town») Константин Ашифин.
«Время, когда застройщики возводили жилые комплексы, а инфраструктура не входила в их компетенцию, прошло. Качество жизни людей – в том числе их зона ответственности», – поделился своим мнением девелопер на недавнем круглом столе, где обсуждалась организация дорожного движения на левом берегу Воронежа.
Рынок недвижимости сейчас в довольно сложном положении. Согласно данным аналитического сервиса bnMAP, в сентябре 2024 года количество сделок на рынке новостроек Воронежа упало на 76% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Такое обвальное снижение продаж жилья в новостройках наблюдается практически во всех крупных городах-миллионниках России. При этом требования к качеству жилья растут – у редкого покупателя с деньгами или льготной семейной ипотекой есть возможность выбирать из множества вариантов. И статистика говорит о том, что воронежцы отдают предпочтение качественным жилым комплексам с продуманной инфраструктурой. Для примера, из 384 квартир, проданных в городе в сентябре, на долю того же микрорайона Ключи и ЖК «Z-town» пришлось около 8%.
В 2023 году, по данным регионального министерства строительства в Воронежской области, было сдано больше 1 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, в этом – будет значительно меньше. Предположим, одна квартира – 50 кв. м, значит, всего было построено больше 20 тыс. квартир. Если такие объемы продаж сохранятся на ближайшие месяцы и все эти десятки тысяч квартир будут ждать своих покупателей, каждая сделка станет для девелоперов на вес золота. И никакие обещания насчет строительства детских садов и школ без четких гарантий не помогут. Обещаниям сегодняшний покупатель не очень-то верит.
