Предприниматель Сергей Родькин реализует одновременно несколько крупных проектов на воронежском рынке недвижимости и HoReCa. Главный из них — масштабная реконструкция рынка «Соборный» с созданием торгового комплекса площадью 3 тыс. кв. м. в Северной части Воронежа. В интервью «Абирегу» Родькин рассказал о трансформации рыночной торговли, кризисе воронежского ресторанного сегмента и причинах, по которым не стоит покупать готовый ресторанный бизнес.
— Вы планируете масштабную реконструкцию рынка «Соборный». Что станет с действующими арендаторами?
— Рынок построен около 15 лет назад, и киосковый формат объективно утратил актуальность. Торговый двор делится на промтоварную и продовольственную части. Промтоварный сегмент в прежнем виде не востребован рынком.
Ситуацию изменили маркетплейсы и новые потребительские привычки. Часть индивидуальных предпринимателей закрылась из-за экономической конъюнктуры. Торговые места пустуют: сейчас занято около 60% площадей, 40% простаивает. При хорошей локации и высоком потенциале участка строительство современного крытого рынка станет выгодным решением для действующих арендаторов продовольственного сегмента — они получат комфортные крытые помещения.
— Какая площадь участка отводится под застройку?
— Общая площадь торгового двора — порядка 12-13 тыс. кв. м. Под новое здание планируем использовать примерно 50% территории, 5-6 тыс. кв. м.
— Почему нельзя обойтись косметической реконструкцией существующих рядов?
— Реконструкция текущих рядов потребует крупной переделки. Формат длинных киосковых рядов не соответствует современным требованиям. Практика крупных городов показывает экономическую эффективность компактных современных рынков.
Стандартные киоски не удовлетворяют потребностям укрупнившихся предпринимателей с расширенным ассортиментом и складскими запасами. Покупатели хотят комфорта: крытые помещения, отсутствие осадков и наледи, безопасные проходы. Текущая планировка не позволяет увеличить площади. Косметический ремонт неэффективен — требуется масштабная реконструкция.
— Определились с партнерами по проекту?
— Провел переговоры с совладельцем Центрального рынка Александром Светлановым. Они заинтересованы в аренде второго этажа под производство бренда «черный зефир», пользующегося высоким спросом.
Мне нравится концепция открытого производства вместо классического фуд-корта — продовольственный театр с чистым современным производством, где посетители могут наблюдать процесс приготовления продукции. Выход на галерею с видом на храм Ксении Петербургской создаст уникальную атмосферу. Проектирование здания под конкретного арендатора значительно упрощает работу.
— Есть ли планы по реконструкции других объектов, включая ТЦ «Молодежный»?
— «Молодежный» уже прошел серьезную реконструкцию. Сейчас ведем переговоры с сетью «Вкусно — и точка» — это их инициатива, они выбрали объект для открытия в ТЦ полноценного ресторана. Проект потребует масштабной реконструкции под корпоративные стандарты сети.
Параллельно планируем усилить конструкцию крыши и разместить спортивный клуб, фактически дав объекту вторую жизнь.
— Какова средняя арендная ставка в ТЦ «Молодежный» и на рынке «Соборный»?
— В обоих объектах средняя ставка составляет 2–2,5 тыс. рублей за кв. м в месяц — среднестатистическая планка для Воронежа. Конкретная ставка зависит от локации и площади. На рынках расположение — определяющий фактор.
– Насколько рентабелен сам ТЦ «Молодежный»?
– Хотелось бы лучше. Не в смысле «больше любой ценой», а именно качественнее.
— Воронежский ресторанный сегмент испытывает трудности?
— Безусловно. На переговорах мне неоднократно предлагали купить действующие предприятия общественного питания. Изучая предложения, не понимаю, как многие выживают, возможно, за счет чего‑то или кого‑то. Ресторанный бизнес требует постоянного внимания и развития. Распространенное заблуждение: покупка франшизы автоматически гарантирует прибыль. Практика опровергает это.
— Рассматриваете покупку существующих ресторанов?
– Как правило, в предлагаемых заведениях помещение в аренде, оборудование старое, команда рассыпается. Для меня это как купить очень старую машину и пытаться из нее сделать конфетку. Ее можно обвесить «цыганщиной», но сути это не меняет. Та же история и с такими ресторанами: концепция уже исчерпана.
— Существует риск, что перестройка обойдется дороже запуска нового проекта?
— Риск значительный. Ребрендинг, реконструкция, перестройка бизнес-процессов требуют огромных вложений. Спрос на обновленный формат остается под вопросом.
— На рынке появились объявления о продаже винотек. Вы не задумывались продать «Дом вина»?
— В объявлениях обычно продают не бизнес, а товарный остаток — помещения арендуются, поэтому как актив не представляют ценности. Мне предлагали продать винотеку — тогда отказался, сейчас, возможно, жалею. Для меня это больше хобби. Предприниматели, закупившие вино год-два назад, распродают товар с полок. В хорошей винотеке товарный остаток может достигать 25 млн рублей при широком качественном ассортименте — это уже другой масштаб.
Разумеется, хотелось бы лучше. Работаем, но результаты по сравнению с предыдущими годами снизились на 25–30%.
Справка. Сергей Родькин является членом совета директоров сети супермаркетов ПАО «Центрторг», учредителем рынков «Невский», «Березка» и соучредителем ТД «Соборный». Также господин Родькин является владельцем ресторанов «Поляна», винотеки «Дом Вина», комплекса «Теплота» и управляющим ТД «Молодежный».
