Если говорить о специализированных деловых мероприятиях, то традиционно октябрь – «урожайный» месяц, и 2010 год не стал исключением. В октябре редакция журнала «Парадный квартал» принимает участие сразу в нескольких мероприятиях федерального и регионального уровня – это Ежегодная Биржа площадей «Коммерческая аренда» (КомАР 2010), Курс Development Academy и РАГС «Коммерческая недвижимость: выбор земельного участка, обоснование, финансирование, проектирование и управление», Cottage Summit 2010, которые состоятся в Москве, а также выставки «Строительство» и «Новый город» в Воронеже. Разумеется, журнал будет распространяться на всех этих мероприятиях, и поэтому мы считаем полезным опубликовать материал, посвященный текущему состоянию и перспективам развития инфраструктуры Воронежа – он поможет заинтересованному читателю сориентироваться в той ситуации, которая сложилась на рынке коммерческой недвижимости нашего города. Специально для журнала «Парадный квартал» статью подготовила компания ASTERA (Москва).
Збруева Ольга,
руководитель департамента
по работе с клиентами компании ASTERA
Инфраструктура города представляет собой совокупность отраслей, отдельных предприятий, организаций, учреждений, т.е. структурных элементов хозяйственной системы, создающих условия, необходимые для нормальной жизни населения. Поэтому основными принципами оценки инфраструктуры является количественный и качественный анализ отраслей, обеспечивающих комфортную жизнь горожан. А именно, количество и соответствие современным требованиям офисных, торговых, спортивных и развлекательных учреждений.
Критериями выбора девелоперами и инвесторами субъектов федерации для строительства таких инфраструктурных объектов являются потенциал социально-экономического развития региона и города, динамика платежеспособного спроса населения, наличие в регионе современных объектов и проектов их строительства, политика региональной администрации в отношении крупных компаний, планирующих развивать свой бизнес в регионе. Соответственно, все эти параметры должны быть исследованы в динамике своего развития, взаимодействия друг с другом и другими факторами. Вне зависимости от вида недвижимости исследуются особенности социально-экономического развития региона, анализируются отрасли и направления, так или иначе влияющие на развитие исследуемого сегмента, конкурентная среда, как существующая, так и планируемая. Необходимо понимать и учитывать текущую ситуацию и перспективы развития градостроительной политики.
На перекрестке транспортных магистралей
Сегодня город Воронеж с населением около 1 млн. человек является крупнейшим и быстрорастущим экономическим и культурным центром всего Центрально-Черноземного региона. Находясь на пересечении магистралей с наибольшим автомобильным и железнодорожным грузопотоком, город является крупным транспортным узлом, связывающим центр России, Северный Кавказ, Украину и Сибирь. По федеральной магистрали М4 «Дон-1» проходит основное движение грузов из северной и центральной частей России на юг: Старый Оскол, Белгород, Ростов-на-Дону, Краснодарский край. Объем перевозок грузов – 14 500 тыс. тонн. Это создает условия для формирования рынка логистики. В Воронеже построены два современных логистических комплекса, отвечающих мировым стандартам: парк Direct Logistics (класс «А», I очередь – 23 000 кв.м, II очередь – 32 000 кв.м, ввод к эксплуатацию – IV квартал 2010 года) и логистический комплекс «Аэробус» (класс «А», 40 800 кв.м). Оба объекта непосредственно примыкают к трассе М4 «Дон» (район аэропорта). На различных стадиях разработки и реализации находится ряд проектов технопарков и индустриальных зон: проекты технопарков «МИТЭМ» на 44 565 кв. м; «Содружество» на 15 194 кв. м, «Калининский» на 35 093 кв.м, «Космос-Нефть-Газ» на 100 000 кв.м. Особо нужно выделить областной проект индустриального парка «Масловский», ориентированный на крупное промышленное производство в сфере машиностроения и металлообработки. Площадь участка I очереди освоения – около 350 га (в перспективе территория парка может быть расширена до 2300 га). Парк будет расположен на южной границе города Воронеж вдоль Юго-Восточной железной дороги и автодороги «Воронеж-Нововоронеж», с выходом на трассу М4 «Дон». Кроме того, сегодня ведется строительство двух современных индустриальных площадок: индустриальной зоны RusLandGroup (трасса М4 «Дон», северное направление, 103,7 га) и индустриального парка «Перспектива» (Новоусманский р-н, с. Бабяково, 123 га).
Торговая недвижимость
Рынок розничной торговли Воронежа оправляется от кризиса и находится в стадии стабильного развития. Этому способствует диверсифицированное развитие экономики города в целом и по отдельным секторам – Воронеж не привязан к какому-либо одному градообразующему предприятию, стабилизация уровня благосостояния жителей и, как следствие, восстановление покупательской способности населения, стимулирующей активизацию деятельности, как локальных, так и федеральных и региональных операторов розничной торговли. Этому также очень способствует открытая позиция местной власти, в частности, касающаяся входа на региональный рынок крупных международных девелоперов и ритейлеров. По данным Воронежстата, объем розничной торговли по региону за первое полугодие 2010 года превысил 105 млрд. рублей, что составляет 104,6% к уровню соответствующего периода 2009 г.
Торговая инфраструктура Воронежа отличается четкой привязкой торговых объектов к магистралям и улицам. Основными торговыми улицами Воронежа традиционно считаются: в большей степени проспект Революции, а также улицы Кирова и Плехановская, Московский и Ленинский проспекты. Районами города, в наибольшей степени насыщенными крупными и малыми торговыми центрами и комплексами, являются Центральный и Коминтерновский.
Первый торговый центр в современном понимании появился в Воронеже в декабре 2004 года – «Магнит» (7600 кв. м). Затем был введен целый ряд торговых центров, отвечающих современным требованиям: ТРЦ «Аксиома» (2005), ТРЦ «Армада» (2006), ТЦ «Солнечный рай» (2007) и другие.
Структура Воронежа, как, впрочем, и других региональных городов Центральной России, изначально не предполагала размещения большого количества крупных предприятий розничной торговли. По этой причине в центре города ощущается дефицит свободных площадок под строительство торговых объектов крупных форматов. Единственный крупный торговый центр, работающий в центре города, – торговый центр «Галерея Чижова», являющийся частью многофункционального проекта. Площадь функционирующей первой очереди торгового центра в «Центре Галереи Чижова» на месте бывшего универмага «Россия» (ул. Кольцовская, 35) составляет 71 250 кв. м, торговая – 28 700 кв.м. Вторая очередь в настоящее время находится в стадии строительства. Общая площадь торгового центра по завершении второй очереди составит 139 000 кв.м.
В декабре 2010 г. был открыт ТРК «Арена» (девелопер – ОТО Group), площадь проекта составляет 65 000 кв. м, торговая площадь 45 000 кв.м. Якорными арендаторами являются супермаркет BIOP (Billa), MediaMarkt, «Ярмарка мебели», «Уютерра», «Л`Этуаль», «Рив Гош», New Yorker, O'Stin , Zolla, Sela, INCITY, Centro, «Фабрика обуви"; в 2010 году откроется 7-зальный кинотеатр «Люксор».
В Воронеже действует ряд средних торговых центров: ТРЦ «Армада» (15 000 кв. м), ТЦ «Европа» (14 700 кв.м), ТЦ «Петровский пассаж» (14 500 кв.м), ТРЦ «Аксиома» (12 300 кв.м), ТЦ «Юго-Запад» (12 000 кв.м), ТЦ «Поиск» (12 000 кв.м). Грамотно используя потенциал местоположения, собственники этих объектов смогли привлечь в качестве арендаторов известные торговые марки, которые представляют как локальные, так и федеральные ритейлеры. Также в Воронеже функционирует ряд небольших торговых объектов – ТЦ «Европа» (6000 кв.м), прошедший комплексную реконструкцию ТЦ «ЦУМ» (1770 кв.м) и др.
Среди крупных ТЦ, работающих в городе, нужно отметить ТРЦ «Московский проспект» (общая площадь – 60 тыс. кв. м, торговая – 30,2 тыс. кв. м). Проект осуществила Воронежская девелоперская компания (ВДК). Это первый суперрегиональный торговый центр в городе. Якорными арендаторами ТЦ являются «Вестер Гипер», «Детский мир», «Техносила».
26 февраля 2010 года состоялось открытие ТРЦ «Максимир». Расположение – левобережная часть города. Собственник – группа компаний «Мегион». Девелопер – ВДК. Общая площадь проекта – 109 тыс. кв. м. Якорные арендаторы – гипермаркет «Карусель», «Спортмастер дисконт», гипермаркет электроники «Эльдорадо», кинотеатр «Максимир-кино», детская развлекательная зона «Парк аттракционов», гипермаркет мебели Family Room, DIY-гипермаркет «СТАРТ» и др.
До конца 2010 г. должна быть введена в строй вторая очередь торгового центра в «Центре Галереи Чижова». Общая площадь очереди 68 000 кв.м. Ориентировочный срок сдачи – ноябрь 2010 г. Во второй очереди планируются такие бренды, как продовольственный гипермаркет «О’Кей», мультиплекс «Синема-Парк», Zara, Stradivarius, Peacocks, Lindex, Seppala и пр.
Открытие Сити-парка «Град», расположенного в 3 км от Воронежа по трассе М4 «Дон», состоялось в августе 2010 года. Общая площадь Сити-парка составляет 209 200 кв.м., торговая площадь – 144 300 кв.м. Среди якорных арендаторов – первые в регионе гипермаркеты «Ашан», «Леруа Мерлен», «Декатлон», SATURN и Kika. Также в Сити-парке «Град» открылись магазины группы INDITEX: Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius и Oysho.
По оценкам ASTERA, общая площадь современных торговых объектов Воронежа составляет порядка 470 000 кв. м, таким образом, в среднем на 1000 жителей города приходится 416 кв.м современных качественных торговых площадей. По различным оценкам местных экспертов рынка, показатель по торговым площадям всех видов и классов составляет от 680 до 800 кв. м на 1000 жителей. Ожидается ввод еще не менее 300 000 кв.м (в уже строящихся проектах).
С вводом всех заявленных проектов рынок Воронежа окажется насыщенным крупными торговыми объектами настолько, что это может повлечь за собой серьезные изменения в уровне арендных ставок. Собственники могут столкнуться с дефицитом качественных арендаторов, в первую очередь, крупноформатных, т.к. все ритейлеры имеют определенные планы развития в каждом регионе, подкрепленные определенными бюджетами.
Гостиницы
Сегодня Воронеж располагает более чем 40 гостиницами с общим объемом номерного фонда в 1500 номеров (включая мини-гостиницы). Большая часть гостиниц была построена в советское время. Часть из них, в первую очередь, самые крупные, были подвергнуты частичной реконструкции. Только одна гостиница в городе уверенно позиционируется как соответствующая категории 5*, три – категории 4*. Самая высококлассная гостиница – «АРТ Отель» (5*), ул. Дзержинского, 5б. Это частный отель, ориентированный на состоятельных бизнес-туристов. Отель находится в центре города, всего в нескольких шагах от главной площади города, в пяти минутах езды от железнодорожного вокзала. В отеле 56 номеров категорий эконом, стандарт и люкс. Стоимость номера в сутки составляет от 4900 до 11 900 рублей. В число наиболее крупных гостиничных объектов входит Конгресс-Отель «Бенефит Плаза» (4*), ул. Владимира Невского, 29. Отель расположен в 15 минутах езды от центра города, аэропорта и железнодорожного вокзала. К услугам гостей 133 комфортабельных номера четырех категорий (эконом, стандарт, студия, люкс), оснащенных по современным технологиям. Стоимость номера в сутки составляет от 3000 до 6500 руб. в зависимости от категории номера.
Трехзвездочный отель «АМАКС Парк отель Воронеж» реконструирован из бывшей гостиницы «Спутник». После проведенной реновации номерной фонд составляет 136 номеров категорий стандарт, люкс, апартаменты. Открыт развлекательный центр с рестораном «Вечерний Воронеж». Это один из немногих отелей в городе, который предоставляет конференц-услуги (имеет два зала – на 60 и 200 персон) и ресторан на 160 мест. Стоимость проживания в сутки составляет от 2600 до 9000 рублей. Отель «Петровский Пассаж» (в составе МФК «Петровский пассаж") предлагает 41 номер категорий эконом, стандарт, полулюкс, люкс. Ориентирован на бизнес-туризм. Стоимость проживания в сутки составляет от 4000 до 8600 руб. Одна из крупнейших гостиниц города – «БРНО», ул. Плехановская, 9, с номерным фондом в 334 номера, ожидает своего нового арендатора. В октябре пройдет аукцион на право аренды на 29 лет. Новый арендатор должен будет осуществить ремонт и модернизацию гостиницы. Среди основных претендентов называются федеральные сети отелей Azimut Hotels Company и Amaks Grand Hotels уже управляющей одной гостиницей в городе).
В соответствии с Генеральным планом города, объем номерного фонда гостиниц Воронежа должен достигнуть порядка 5700 номеров. В настоящее время на различной стадии реализации находится ряд проектов, в которых в том числе принимают участие крупные международные бренды. The Rezidor Hotel Group откроет новый отель сети Park Inn в Воронеже в 2013 году. Номерной фонд гостиницы составит 164 комнаты. Группа компаний «Корстон» заявила о планах построить в Левобережном районе Воронежа мультиформатный центр (МФЦ) Korston Hotel & Mall Voronezh общей площадью 100 тыс. кв. м, в составе которого будет четырехзвездочная гостиница на 150 номеров с конгресс-центром.
ООО «Стройсервис» планирует возвести 14-15-этажную четырехзвездочную гостиницу на 180 номеров. Компания уже имеет успешный опыт строительства и управления гостиницей – ей принадлежит «Арт-Отель». Строительство планируется начать в начале 2011 года, завершить – в 2012 году. Концепция проекта предусматривает наличие восьми конференц-залов, двух ресторанов и паркинга. Планируется, что отель будет построен в соответствии с такими стандартами, что в дальнейшем позволит его передать в управление сетевому оператору. Отель будет расположен на ул. Орджоникидзе, за областной научной библиотекой им. Никитина. Объем вложений декларируется на уровне 15-17 млн. евро.
Воронежская группа компаний «БиК» планирует построить до 2012 года в центре города гостиницу категории 4* на 75 номеров.
Воронежу, как и многим другим городам России, остро не хватает гостиниц категории 3*, ориентированных на деловой туризм. Рынок Воронежа уже в настоящее время представляется перспективным для сетевых операторов. Дальнейшее развитие экономики региона поддержит дальнейшее развитие этого тренда. Однако для привлечения в сферу индустрии гостеприимства Воронежа инвесторов нужна открытость и информативность в вопросах предоставления информации по наличию свободных земельных участков под строительство гостиниц, предоставления интересных стимулирующих условий для участников проектов в этой сфере, проведения торгов и других мероприятий. Одним из решений вопроса увеличения качественного номерного фонда является реновация существующих гостиничных объектов и передача их в руки профессиональных управляющих компаний.
Отдых и развлечения
Рынок развлечений в Воронеже находится в стадии активного развития. Для данного сегмента в Воронеже характерны в основном те же тенденции, что и для рынков других крупных региональных городов – Саратова, Курска, Липецка. Высокая динамика роста этого сегмента рынка в регионах связана, с одной стороны, с бурным развитием индустрии профессиональных торговых центров, а с другой, – с формирующимися потребностями населения в цивилизованном современном досуге.
В Воронеже крупные предприятия развлечений, ориентированные на семейные посещения, работают в основном на площадях торгово-развлекательных объектов под управлением известных федеральных сетевых операторов. Профессиональный сетевой оператор рынка развлекательных услуг компания «Планета развлечений», представляющая бренд «Игромакс», разместила свои центры в ТРК «Армада» и ТРЦ «Солнечный рай». Помимо боулинга, в центрах представлены бильярд, спорт-бары, игровые автоматы, детские лабиринты и др. Сетевой оператор ЗАО «Премьер Парк» в 2007 году открыл развлекательный центр «Crazy Park» в составе ТРЦ «Московский проспект», а также в ТЦ «Поиск». Федеральная сеть развлекательных центров «Стар Гэлакси» открыла центры в ТЦ «Магнит» и ТРЦ «Аксиома».
Дальнейшее развитие детских и семейных развлекательных центров, скорее всего, будет неразрывно связано с торговыми комплексами. На данный момент во всех крупных строящихся и планируемых ТРЦ часть развлекательной функции предполагается представить развлекательным центром для детей.
В 2010 году детский развлекательный центр Star&Mlad будет открыт в Сити-парке «Град». Площадь развлекательного центра составит 2054 квадратных метра. Также в состав развлекательного комплекса Star&Mlad войдет крупнейший в Европе крытый парк аттракционов площадью 10 500 кв.м.
Сегодня уровень конкуренции в сегменте профессиональных развлечений в Воронеже низкий, в то время как потенциал развития данного сегмента рынка высок. В настоящее время отсутствует достаточная конкуренция среди действующих развлекательных центров, ориентированных на семейный досуг.
Сегмент рынка развлечений также представлен в городе Воронеже и кинотеатрами.
Условно их можно разделить на две группы. К первой относятся кинотеатры, построенные в прежние десятилетия, но в результате реконструкции получившие возможность осуществления качественного кинопроката. Такие, например, как «Спартак» (6 кинозалов, боулинг-клуб, бильярдный клуб, кафе, VIP-залы), «Пролетарий» (два зала; «Большой зал» на 695 мест и «Премьер-зал» на 192 места, кофейня и снэк-бар), «Юность» (2 зала на 320 мест), развлекательный комплекс «Космос» (кинозал на 381 место).
Первой федеральной сетью кинопроката, вышедшей на воронежский рынок в 2007 г., стала сеть кинотеатров «Киномакс». Кинотеатр этой сети открылся в ТРЦ «Московский проспект». В состав кинотеатра входит шесть залов с общим количеством 1112 мест. В 2010 г. ожидается открытие 7-зального кинотеатра федерального оператора «Люксор» в действующем ТРК «Арена». Компания «Синема парк», входящая в холдинг «Проф-медиа», планирует открыть в торгово-развлекательном центре «Галерея Чижова» десятизальный мультиплекс на 1130 мест. Кинотеатр откроется во второй очереди комплекса. Таким образом, «Синема парк» станет третьей федеральной киносетью, работающей в Воронеже.
Следует отметить, что в случае открытия всех заявленных кинотеатров можно ожидать достижения насыщения и даже, возможно, перенасыщенности рынка кинопроката.
Общепит
На данный момент рынок общественного питания Воронежа и всей области находится в стадии интенсивного формирования, несмотря на некоторое снижение темпов в период кризиса. В 2009 году объем реализации продукции предприятиями общественного питания в целом по воронежской области превысил 5 млрд. рублей, составив 80,5% к уровню 2008 года. Однако, уже по итогам первого полугодия 2010 г., данные более оптимистичные: объем реализации составил 2,6 млрд., или 97,6% к уровню соответствующего периода 2009 г. По данным Управления инвестиций и развития потребительского рынка Администрации городского округа, на территории города осуществляют свою деятельность около 700 предприятий общественного питания. В настоящий момент около 77% рынка в городе занимают предприятия общественного питания среднего ценового сегмента (Fast casual и Casual dining) с суммой счета 200-1500 руб., это приводит к высокому уровню конкуренции среди заведений этого уровня. В ценовом сегменте до 400 руб. (Fast casual) недостаточно развит формат кофеен. В Воронеже насчитывается порядка 20 кофеен, представляющих единичные концепции. Крупных сетевых, в том числе федеральных сетевых операторов, в этом формате в городе нет. Почти совсем не представлены федеральные сетевые операторы и в формате Casual dining. Ожидается, что данные направления в городе будут активно развиваться по мере улучшения экономической и социальной сфер. В последнее время динамично развиваются предприятия в ценовом сегменте до 100 руб. (Street-food). Недостаточно в Воронеже сегодня предложений недорогого питания (Fast food) со средним чеком в 100-150 руб. – он составляет около 10%. Данный формат скорее всего получит развитие в будущем. В настоящее время по разным оценкам доля сетевых предприятий в городе составляет 25-35% рынка и продолжает увеличиваться. Следует отметить, что местные предприниматели занимают сильные позиции, играли и продолжают играть основную роль в развитии этого сегмента. Например, компания «Русский Аппетит» развивает сети предприятий различного формата: фаст-фуда «Русский Аппетит», демократичных кафе-бистро «Вермишель», формата free flow «Буфет», кафе-пабы «Гвозди».
По мнению игроков рынка общественного питания, общая доля местных сетевых операторов составляет около 60%, а федеральных соответственно около 40%. В 2010-11 гг. ожидается активное развитие предприятий общепита, ориентированных на низкий ценовой сегмент (формата fast food) и дальнейшее развитие формата выше среднего Casual dining.
Ситуация с развитием инфраструктуры в Воронеже сходна с ситуацией в других крупных городах региона, таких как Саратов, Курск, Липецк. За последние годы во всех этих городах в достаточно короткий срок было реализовано значительное количество крупных современных качественных проектов как в области торговой недвижимости, так и в области общепита и развлечений. Это необходимо учитывать тем девелоперам, которые планируют вывести на рынок новые объекты. Сегодня необходим намного более осторожный подход как к выбору участка застройки, так и к разработке концепции. Что касается Воронежа, то тут необходимо будет учитывать еще один важный фактор – новые проекты должны быть увязаны с общей градостроительной концепцией.
Парадный квартал, октябрь 2010 г.
