Воронеж. 30.09.2022. ABIREG.RU – Аналитика – Который год воронежская компания ООО «Нео групп» борется за право освоить купленный еще в 2016 году участок возле Никольской церкви. Застройщик уже использовал несколько способов, чтобы добиться положительного результата, но всё безуспешно. В сентябре компания начала новый этап противостояния местным властям.
Так, в 2016 году ООО «Нео групп» купило 2,12 тыс. кв. м на спуске к Адмиралтейской площади по адресу: ул. Таранченко, 21. Компания планировала построить там трехэтажный многоквартирный дом. Однако в декабре 2017 года региональное правительство изменило границы охраны расположенного рядом с участком объекта культурного наследия федерального значения «Никольская церковь и колокольня». В результате этого земля «Нео групп» оказалась полностью включенной в границы охранной зоны, что сделало невозможным какое-либо капитальное строительство на этой земле. Соответственно, в январе 2018-го администрация города отказала в выдаче разрешения на возведение объекта.
Несмотря на то, что в России мало судебной практики по некоторым положениям Земельного кодекса, позволяющим взыскивать убытки за правомерные действия органа госвласти, в конце 2019 года компания обратилась в суд с заявлением о взыскании 82 млн рублей с правительства Воронежской области. До этого застройщик уже предпринимал несколько попыток исправить ситуацию. В ходе разбирательства сумма требований изменилась и снизилась до 51,57 млн рублей. Именно в такую сумму застройщик оценивал убыток от действия властей: это упущенная выгода, обслуживание банковского займа, расходы на планирование строительства на этом участке и разница в стоимости участка до и после изменений.
В результате Арбитражный суд Воронежской области отказал «Нео групп» в удовлетворении требований. Суд посчитал, что компания не смогла доказать, что изменение границ охранной зоны стало единственным основаниям для отказа в выдаче разрешения на строительство. При этом суд отметил, что проектная документация не соответствовала градостроительному плану. Также из определения следует, что границы зон охраны объектов культурного наследия могут быть изменены и по инициативе собственника и истец всё еще имеет такое право. Суд также утверждал, что в споре нельзя сделать вывод о том, что фирмой утрачена возможность застройки земельного участка, а подсчет убытков от разницы в стоимости участков в 27,3 млн рублей является преждевременным. Между тем суд посчитал, что заявленные убытки связаны с «ошибочной юридической оценкой и отсутствием надлежащего правового риск-менеджмента», а также обратил внимание, что организация еще не построила ни одного здания. Вышестоящие инстанции оставили решение воронежского арбитража без изменений.
В сентябре компания обратилась в суд с новым иском к правительству Воронежской области. В этот раз «Нео групп» требует обязать власти выкупить спорный земельный участок. Представитель застройщика Сергей Кардашов пояснил «Абирегу», что еще в 2019 году в апелляционном определении Верховного суда на решение Воронежского областного суда, которым компании было отказано в признании недействующим пункта 15 Границ зон охраны, было сказано о возможности применить для защиты положения ст. 107 Земельного кодекса.
«Ст. 107 Земельного кодекса как раз и устанавливает, что, в случае если изменение (как в нашем случае) зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, по требованию собственника такого земельного участка орган государственной власти обязан выкупить такой земельный участок. Поскольку взыскать убытки с правительства области не получилось, мы обратились в арбитражный суд с требованием о выкупе участка по той рыночной стоимости, какую он имел на дату изменения зоны охраны Никольской церкви», – рассказал юрист. Речь идет о сумме выкупа в размере 32,5 млн рублей.
«Во взыскании убытков нам было отказано на том основании, что якобы уже до установления охранной зоны мы не имели права строить многоквартирный дом – несмотря на то, что все необходимые согласования такого строительства мы представили в материале дела в суд. Судебная практика по взысканию убытков в связи с помещением земельного участка в зону с особыми условиями использования территории, если ответчиком является публичный орган, свидетельствует о крайне неблагоприятных для истца перспективах такого иска. Что ж, взысканием убытков способы защиты права не ограничиваются – попытаем счастья с выкупом участка», – заключил Сергей Кардашов.
