Воронеж. 11.04.2019. ABIREG.RU – Эксклюзив – Существующий генеральный план Воронежа был разработан в 2008 году и предусматривает развитие города до 2020 года. В 2018 году был заключен контракт на разработку нового генплана Воронежа с Институтом Генплана Москвы – профессиональной организацией с большим опытом в создании такого рода документов. Генплан будет рассчитан на 20 лет. Стоимость контракта составила 70 млн рублей. О своем видении этого фундаментального документа рассказывает Глава Группы компаний Хамина – девелопер Евгений Хамин.
– Принципиальный вопрос – что мы получим в результате этой работы и как генплан будет отражать реальное видение Воронежа в будущем. А именно – что и где мы будем фактически создавать: социальные объекты, парки, общественные пространства и так далее. Как мы будем меняться и какой вызов города в нем будет отражен. Генплан – это не только практически конечная картина города – по сути это окончательная градостроительная концепция города (так называемый мастер-план, конечно, без локальных территориальных мастер-планов и архитектурных концепций – их разрабатывают девелоперы с архитекторами). Заглянув в нее, можно не только реально увидеть будущее, но и – как следствие правильного «объектного» и другого прогноза генплана – определить финансовый ресурс, который необходимо будет иметь, чтобы вложить в город в течение 20 лет, а также земельный ресурс, который необходимо сохранить, не застроить, в случае, если земельные участки свободны, или же приоритетно освободить в результате реновации.
Существует позиция самих разработчиков генпланов, что «реального» в генплане мало – из того, что хотят в настоящее время видеть заказчики. Правильно сказать, у них свои реалии: разрабатываем в соответствии с градостроительным кодексом и с учетом региональных и градостроительных норм – формально они правы. Но требование времени к нам – заказывать другое и по-другому, а к подрядчику – разработать генплан принципиально шире, по-современному. Традиционный подход принесет краткосрочный эффект и не будет являться базовым, реальным, подробным градостроительным документном, руководством к действию в развитии города.
Итогом проделанной работы должно стать в том числе понимание, где, на каких территориях (свободных, реновационных) и что мы должны построить, в какой период, сколько на это нужно средств и когда, какие источники этих средств. Необходимо, чтобы разработчик документа обеспечил комплексный современный подход к разработке генплана – генплана нового качества и содержания, генплана, который опережает требования сегодняшнего дня к его разработке и, соответственно, будет актуальным для Воронежа еще 20 лет.
Такой результат может обеспечить генплан, разработанный профессиональной организацией в формате слаженной работы с привлеченными организациями, лидерами отрасли, специалистами-урбанистами, аналитическими и архитектурными концептуалистами, дорожниками, сетевиками, экологами, специалистами по SMART-технологиям, по технологиям «зеленых» городов. Важно привлечение всех уровней организаций – и местных, и федеральных, и международных.
Очень важно привлечение местных – опытных, «исторически» знающих город – архитекторов и проектировщиков.
Нужно в качестве партнеров к разработке генплана привлекать лучшие узкоспециализированные организации федерального уровня, организации-лидеры с успешным опытом работы в столицах, в передовых российских городах. Важно привлечение международных организаций, которые все эти вопросы в течение последних десятилетий отработали у себя, имеют принципиально другой опыт и принципиально другие знания и подходы.
Невозможно получить результат, просто заказав проект, не вовлекая, не участвуя, не соблюдая реалии времени – только «родные» интересанты, обеспечивая конструктивные требования, могут обеспечить качественный генплан.
Важна роль заказчика генплана. На нем, в данном случае на городской власти, лежит очень ответственная роль по формированию требований, по организации работ, координации всех участников и осуществлению важнейшей функции контроля и оценки соответствия этим требованиями, в конечном итоге – получение актуального генплана в ключе новых стандартов, я бы сказал, тех стандартов, которые сейчас только зарождаются в рамках пространственного развития городов, территорий и отвечают на нужные нам актуальные практические вопросы.
Вопросы от города к разработчикам должны быть понятные, актуальные, чтобы разработчик «не марал» бумагу и понимал, что нас интересует. Должны быть сформулированы взаимные технические задания. Если сейчас есть понимание, что изначально договорились не на тот объем работы и первичная стоимость работ многое не включает, то надо договариваться дополнительно – на иное качество и объемы, доплачивать, а если оперативной финансовой возможности у города нет, то эти средства надо получать от заинтересованных в развитии города предпринимателей, в первую очередь, застройщиков и девелоперов.
Разработка генплана – это, помимо всего, создание согласно современному пониманию институтов развития городов концепции пространственного развития Воронежа как городской агломерации, выходящей за административные границы города. Как города будущего с учетом всех наших градостроительных особенностей, наших потребностей – настоящего, будущего и, в том числе, с учетом градостроительных ошибок настоящего и прошлого.
На начальном этапе к разработке генплана необходимо привлечь аналитических концептуалистов для определения потребности в объектах жилой, коммерческой недвижимости, потребности в социальных объектах с формированием параметров и специализации этих объектов. Их роль могут выполнить урбанисты («Новая Земля», «Урбаника»), консультанты в области недвижимости, в том числе зарубежные (CB Richard Ellis (CBRE), Jones Lang LaSalle, Colliers International), с которыми традиционно работают девелоперы, создавая свои проекты. Ведь ни один девелопер не начнет работу с проектировщика: мы к проектировщику со своим, относительно генплана небольшим проектом приходим через 1,5 года после начала его реализации, а генплан разрабатывают именно проектировщики – да, «другие», более «урбанистические», но проектировщики. Необходимо понять, что мы имеем в городе и чего не хватает. Для этого аналитические концептуалисты должны работать во взаимодействии с заказчиками, с девелоперами, с департаментами и управлениями областной и городской администрации. От города генпланистам нужны вводные. К примеру, по спортсооружениям, учитывая недавно принятые высокого уровня федеральные стандарты, – сколько их нужно, какой площади, под какие виды спорта и, как следствие, где и сколько необходимо зарезервировать земельных участков под «спортивное строительство». И так по всей социалке, по дорогам и многому другому. То есть конечным результатом должен стать реестр необходимых сооружений, объектов образования, медицины, культуры и спорта, с учетом зон их доступности, с необходимыми зарезервированными, согласно будущему генплану, площадями земельных участков.
Генплан определяет места, обеспечивающие покрытие дефицита общественных пространств, социальных объектов с учетом текущей и будущей потребности. Определяет, за счет какого земельного ресурса возможно обеспечить покрытие дефицита общественных пространств и потребности в социальных объектах.
Например, формирование общественных зон возможно за счет использования территорий без определенного назначения на данный момент, как в случае с так называемой территорией запущенных яблоневых садов на Московском проспекте. Часть этих земель по инициативе губернатора будет использована для создания социальных объектов: спорткомплекса, школы, детских садов, детского творчества, рекреационной зоны, – потребность и необходимость в которых крайне велика в этой части города. Большая же часть «садов» ждет своей судьбы.
С учетом старого, формального генплана, согласно старым правилам земельного пользования и старым проектам планировки территории, там должны быть дома – это позволял сделать генплан. Поэтому генплан генплану рознь.
Покрытие дефицита общественных зон возможно за счет реновации территории с ветхим аварийным жильем и неиспользованных по назначению промышленных зон. Правильно на эту тему высказался на «Воронеж – BUILD 2019» губернатор Гусев Александр Викторович: «Нужно часть территорий, которые выводятся из-под аварийного и ветхого жилья, оставлять в качестве общественных пространств, под социальные объекты».
Это правильное видение, которое должно быть заложено в генплан в количестве и территориях, на которых вместо аварийных домов появятся не новые дома, а общественные пространства, скверы, детские площадки, которые будут компенсировать имеющийся дефицит таких пространств для расположенных вблизи этой территории жилой застройки. Но решение проблемы за счет реновации застроенных территорий – это дорогой способ. Реновация, например, основных, по прямому назначению не используемых промзон, по мнению специалистов, – масштабно неподъемная тема в ближайшие 15-20 лет с учетом того, что «на каждые 10 га приходится по 50 собственников». Эти собственники не могут последние лет двадцать договориться между собой об эффективном развитии данных им территорий, а у них еще и сотни арендаторов с миллионными вложениями в арендуемые площади, что делает практически невозможным организационное решение этой задачи. И это еще без учета «особо правовых и финансовых» моментов. А если градостроительный план, имеющий максимальную актуальность в первые десять лет, будет рассчитывать на эти территории и там мы будем в том числе ожидать развитие социальной градостроительной истории, то, как следствие, мы ближайшие 15 лет останемся как минимум без ее части.
За последние 20-25 лет было введено огромное количество квадратных метров жилья. Причем вводились они с соблюдением старых нормативов, а где-то (недобросовестными застройщиками) вообще без соблюдения нормативов, что привело к дефициту рекреационных зон, парковок, детских и спортивных площадок.
В городе существует огромный дефицит таких мест. С учетом потенциала развития города в генплан надо не только заложить устранение этих дефицитов, но и учесть всю будущую потребность развивающейся Воронежской агломерации.
В период разработки генплана необходимо, во-первых, выявить этот дефицит в количественных параметрах с учетом современных нормативов. Во-вторых, обеспечить компенсацию этих дефицитов, определив территориально, то есть фактически, где такие компенсационные территории рядом с уже существующей застройкой должны быть сформированы с учетом шаговой доступности от мест дефицита, в том числе на свободных земельных участках или на территории будущей реновации.
Для всех нас очень важно не только, какой дефицит и где мы его имеем, – но и за счет каких финансовых средств мы можем этот дефицит устранить. Причина, по которой этот дефицит появился, ясна – это несоблюдение ведущими застройщиками соответствующих нормативов. Здесь важно понять, какими именно застройщиками это не выполнено, сколько каждый застройщик за уже построенные жилые дома с невыполненными нормативами «должен» городу парковочных мест, озеленения, спортивных и детских площадок.
С застройщиками, которые не выполняли эти нормативы, необходимо, как вариант, подписать общественный договор о том, что они должны как максимум создать или оплатить создание дефицитных объектов или обеспечить дополнительные сверхнормативные, например, парковочные места во вновь создаваемых ими объектах. Или как минимум на основании будущего генплана совместно с городом примут участие в реализации проектов посредством финансирования разработки документации на создание компенсационных общественных зон и парковок.
Здесь речь идет о моих коллегах – депутатах, лидерах, об известных людях, которые, согласно информации в СМИ, являются социально-ответственными строителями и очень любят город, заботятся о нем. Вот это и есть реальный шанс проявить себя не на бумаге, не на словах, а на деле! Если даже не учитывать период, когда этих нормативов еще не было, а учитывать только то время, когда нормативы уже действовали, но не выполнялись, то мы получим финансовый источник на тысячи парковочных мест, тысячи квадратных метров озеленения и сотни спортивных и детских площадок.
Особенно хочу обратить внимание, что при существующем дефиците у нас по-прежнему действуют разрушительные деструктивные нормативы, в частности по требованию к застройщикам по парковочным местам, которые очень просто не выполнить. У нас, согласно местным нормативам, можно учитывать уже существующие парковочные места, находящиеся на расстоянии до 1000 метров от строящегося жилого комплекса, заключив формально договор с собственником парковки, не имеющей к будущему дому никакого отношения. То есть фактически жильцам парковочные места не предоставляются, но формально все как бы соблюдено. Так распорядилась городская Дума (вернее, депутаты – представители строительной отрасли), и мы должны эту норму срочно убрать. И не просто убрать – уже сейчас необходимо провести проверку силами города и общественности по всем строящимся жилым комплексам на наличие нормативных нарушений по парковкам, спортивным и детским площадкам, по озеленению и обязательно исправить ситуацию.
Я считаю, что нормативы озеленения, детских и спортивных площадок и парковочных мест большинством застройщиков не выполняются. Это имеет прямое отношение к нашему будущему генплану. По банальной причине – у нас не хватит ни мест, ни денег, чтобы компенсировать эти нарастающие дефициты.
При разработке генплана очень важно понимать место Воронежа в будущем. Институт Генплана Москвы рассматривает, без какого-либо специализированного исследования и анализа, два варианта развития ситуации к 2040 году. Первый – в расчете на численность жителей в 900 тыс. человек (пессимистический сценарий), второй – в расчете на 1,2 млн человек (оптимистичный). Хорошо, что второй вариант принят за базовый. Но для корректного прогноза будущей численности и не только необходимо провести прогностическое исследование по многим критериям и показателям – не только и не столько с учетом текущих показателей. Принципиально важно оценить показатели, по которым определяется потенциал роста городов. Это самый важный в итоге интеграционный показатель, который имеет отношение в том числе и к будущей численности.
Положение нашего города, согласно текущих показателей, которые определил и использует Институт Генплана, ставит Воронеж на 30-40 место в России. Это критическая ошибка, я бы сказал, грубая. Ведь это совсем не так. По последним данным Воронеж входит в десятку городов-лидеров. В 2018 году Группа компаний Хамина заключила договор с Институтом территориального планирования «Урбаника» (г. Санкт-Петербург) на аналитическое исследование, целью которого является определение места Воронежа в рейтинге с учетом показателей потенциала. Уже в середине лета этого года мы представим рейтинг конкурентоспособности городов России, который основывается не только на текущих параметрах, но и, что очень важно, на оценке перспективных параметров. По предварительным данным, уже сейчас можно сказать, что у Воронежа очень сильная позиция. Воронеж – город с высочайшим потенциалом развития, город-лидер. Для Александра Колонтая, заместителя гендиректора Института Генплана Москвы (организации, которая по итогам аукциона стала подрядчиком, готовящим актуализированный генплан Воронежа на 2021–2041 год), это было большим откровением.
А тема очень принципиальная: это разные по качеству и составу итоговые генпланы – в генплан ведь закладывается стратегия развития города, и надо максимально внимательно подойти к прогнозам. Не имея актуальных, корректных, специализированных исследований, разработчики генплана занизят потенциал Воронежа как по количественным, так и по качественным параметрам развития, а это приведет уже к неисправимым последствиям в планировании.
Перспективы Воронежа очень значимы, это город будущего, Воронеж максимально перспективный растущий город. Один только показатель «экономика – климат» обеспечивает практически беспрецедентный потенциал нашего города среди больших городов. Если говорить в целом о нашем городе, то, как сказал на недавно прошедшей выставке «Воронеж – BUILD 2019» руководитель ведущего голландского архитектурного бюро MLA+ Маркус Аппенцеллер, «Воронеж как неограненный алмаз – некоторые его грани уже отполированы должным образом, но над некоторыми нам вместе еще стоит поработать. Воронеж засверкает настолько сильно, насколько это возможно».
Каким Группа компаний видит Воронеж через 15-20 лет? Мы видим Воронеж как город-лидер среди 20 агломераций, как город будущего со стабильным ростом населения, с развитием экономики и социальной сферы, и мы должны уже сейчас закладывать и учитывать все это в генплане с учетом потенциала развития города и в том числе обоснованного тренда на стимулирование полицентричности городов.
Если разрабатывать генплан с учетом высокого потенциала роста, с учетом необходимости компенсации дефицитов, с учетом существующих потребностей и будущих потребностей перспективного развития Воронежа как города-лидера, мы получим объективный генплан, который отражает всю необходимость, в том числе перспективную, в объемах общественных зон, дорогах, социальных и других объектах. А далее следствием генплана должна стать оценка стоимости реализации мероприятий генплана, после чего надо определить источники финансирования: деньги частных инвесторов, городской, областной и федеральный бюджеты.
Таким образом будет сформирована ясная картина по необходимым инвестициям в инфраструктуру (от компенсации дефицитов до создания инженерной инфраструктуры), будут определены источники – какую сумму и когда должны профинансировать частные инвесторы, какую городской и областной бюджеты, а какую часть надо получить из федерального бюджета, в том числе из бюджетов национальных проектов и других федеральных программ.
Важно быстрее, не теряя качества, дорабатывать актуальный генплан, работать над проектно-сметной документацией, проходить экспертизы, разрабатывать сетевые графики реализации проектов, синхронизированные со всеми участниками, и скорее масштабно заявляться на федеральные целевые программы. Мы сможем заходить на федеральные программы в различных сферах – культуре, спорте, образовании, медицине, создавать новые инфраструктурные объекты, сможем развивать все сферы. На основании генплана высокого уровня мы будем одни из первых, кто будет иметь полный пакет документов для глобального качественного развития города, рывка вперед. Мы будем одними из первых, и федеральный центр обязательно неизбежно поддержит нашу активность и лидерство.
Не менее важным является привлечение к разработке генплана специалистов в области SMART-технологий, технологий «зеленого» строительства, экологов.
Разработка генплана – это работа по созданию комплексной модели города, учитывающей все аспекты его цифрового развития. Конечно, разработчики генплана понимают специализацию каждого участника, но это понимание глобальное, укрупненное, частичное. В конечном итоге детально разбираться по каждому из направлений должны привлеченные узкие специалисты и эксперты. Задача сформировать такую команду на этапе разработки, и эта же команда может работать и далее по внедрению, реализации генплана.
Отдельным вопросом является развитие дорожной сети города. «Без нового транспортного каркаса, без реформы транспорта Воронеж двигаться вперед такими темпами больше не может», – заявил мэр Воронежа Вадим Кстенин, и это наиболее острый вопрос. Для этих целей обязательно должна быть привлечена специализированная компания, которая выполнит исследование транспортных систем, разработает транспортную стратегию и проведет дорожно-транспортное моделирование. Желательно, чтобы помимо разработчиков генплана над этим работали еще две организации: одна – федерального уровня, имеющая положительный опыт в том числе в столичных городах, другая – местная, знающая ситуацию в городе досконально. Такие специализированные организации должны участвовать и на этапе разработки генплана, и далее развивать эту тему уже более детально.
Такие организации есть. Группа компаний, в частности девелоперская компания «ВДК», занимаясь проектом «город-спутник Солнечный» и другими проектами в северной части города, для дорожного и транспортного моделирования в отношении северной части Центрального и Коминтерновского районов работает с местной организацией «ЦентрДорСервис» и с питерской компанией LabGrad, которая имеет опыт создания транспортных систем в крупнейших городах России (реализовано более 100 проектов по всей стране, включая Москву и Санкт-Петербург). Такую же работу надо проводить разработчикам генплана со специализированными организациями – как результат мы получим принципиально более эффективный транспортный каркас, комплексное решение по созданию транспортной системы. Необходимо эти или подобные компании включать в процесс разработки генплана.
К работе над генпланом должны быть привлечены урбанисты для решения целого перечня задач – систематизировать функционал города и его функции, выделить приоритетные и уникальные, определить, где и какой функционал должен реализовываться, найти территории, которые при их качественном развитии могут и должны стать точками роста.
Генплан должен сформулировать группы функционала: тот, который еще возможно разместить в городе, но уже не целесообразно, так как создание объектов приведет, например, к дополнительной дорожно-транспортной загруженности сети; функционал, который необходимо вынести за пределы города или как минимум не развивать на определенной территории – новые этапы этого функционала надо развивать на новых территориях агломерации; функционал, который уже невозможно разместить в городе из-за отсутствия подходящих земельных участков, отвечающих необходимым требованиям, но его необходимо иметь агломерации; и функционал, который необходимо иметь в городе, его центре, который сохранит и усилит его преимущества, создаст условия для развития.
Важно, что будущий функционал города должен решить не только задачу его развития, но и проблемы сегодняшнего дня.
Возьмем пример одного из функционалов города – функционала, который должен объединить на одной из территорий инновации, образование, инженерию, креатив и творчество в особом формате информационно-образовательного центра.
Воронеж, и это известно, является городом, где активно развивается образование, наука, есть индустриальный интерес к технологическим разработкам, но нет платформы для реализации данного потенциала. Если мы хотим закрепить за Воронежем позицию города-лидера в цифровом будущем, то ему нужен подобный проект. Проект, который объединяет ведущие социальные, инфраструктурные, технологические объекты, созданные по своей идее, сути, формату, концепции не только эксклюзивными, но и объединенными в единый глобальный проект – передовой, лидерский на территории Центрально-Черноземного региона, России в целом.
Для такого проекта необходимо иметь порядка 15 га земли. Мы с вами понимаем, что в городе, тем более в его центре, невозможно найти землю под реализацию проекта данного функционала, да и нецелесообразно с учетом трафика в 10 тыс. человек, которые могут там работать.
Разместить его нужно на территории агломерации Воронежа, за административной чертой города, например, в районе Сити-парка «Град», что, как известно, Группа компаний и делает – создает проект, который называется Технополис. Это комплексная система взаимодействия бизнеса, образования, науки и творчества, площадки для коллаборации с целью создания инновационных проектов.
Так вот, реализуя проект Технополис, помимо того, что мы дополнительно не загрузим город таким масштабным объектом, мы еще и улучшим текущую ситуацию – в том числе решим частично проблему избыточного (неэффективного) трафика в центр города. Созданные в будущем рабочие места, порядка 10 тысяч, сформируют реверсивный трафик. То есть имеющуюся проблему массового движения в утренний час пик части жителей в центр на работу из Северной части Центрального района и Коминтерновского, а в вечерний час пик их же из центра – домой, мы решаем путем создания противотока – за счет организации рабочих мест в Технополисе, находящихся вне города, вне его центра. Это все должен учитывать, определять и развивать генплан.
Все расчеты по потребностям города с учетом вопросов экологии, транспорта, все решения по размещению функций и функционала города приведут к необходимости прогноза через генплан качественного развития воронежской агломерации, в том числе территорий за административной чертой города. Такое развитие города необходимо и неизбежно, согласно принятой Стратегии пространственного развития России. Воронежская агломерация входит в двадцатку крупнейших перспективных агломераций России, с определенными перспективными отраслями для развития. При разработке генплана нужно вести речь о территории всей воронежской агломерации, как правильно выразился губернатор, «нельзя рассматривать город Воронеж как самостоятельную административную единицу в части градостроительной политики – мы должны говорить о городской агломерации». Развитие агломерации позволит уменьшить нагрузку на центр, сохранит его преимущества и создаст условия для его актуального развития, а также определит качественное развитие периферийных территорий. Но это развитие – в том числе через развитие агломерации за пределами административной черты города – должно идти по другому, в отличие от существующего, сценарию. Жилье должно быть особым, не прямого городского формата с полноценной качественной социальной инфраструктурой – торговые центры, места досуга, объекты культуры, образования, медицины, спорта, и, что очень важно, создание качественных высокотехнологичных рабочих мест, в нужном количестве.
При этом понятия «город» и «городская агломерация» не надо путать. Да, есть город в административных границах, есть территория за чертой города, то есть территория прилегающих населенных пунктов, объединенных с Воронежем интенсивными связями (хозяйственными, трудовыми и культурно-бытовыми), которая вместе с городом составляет Воронежскую агломерацию.
Здесь обязательно нужно вернуться к рассмотрению вопроса о черте города, определить, где выгодно, а где не выгодно переносить административную границу. При разработке генплана определение рекомендуемых границ города является экономической задачей. К примеру, «город-спутник Солнечный», находящийся в 500 метрах от черты города, на территории которого создается Технополис и уже реализован проект Сити-парка «Град», являющийся крупнейшим налоговым объектом, который уже сейчас генерирует порядка 1 млрд руб. налогов в год, – интересно ли Воронежу с экономической точки зрения иметь объекты «города-спутника Солнечный» в своих границах (в том числе Сити-парк «Град»)? Конечно, интересно и выгодно, и надо к этому стремиться, этого добиваться. По факту, в этом плане вместе с нами более заинтересованно работает городская администрация, а не Рамонский район.
Совершенно другой пример – поселок Краснолесный, включенный в черту города, о котором говорил мэр Воронежа Вадим Кстенин: «У нас уже есть поселок в 60 км от города, испытывающий неудобства от отсутствия инженерных и транспортных структур. Потеряв сельские льготы, люди не приобрели городского сервиса». В вопросе переноса черты города разработчики генплана совместно с властью и урбанистами должны сформулировать свое видение.
Очень важно информировать и вовлекать жителей на всех этапах разработки генплана – активных, думающих, любящих наш город.
И еще важный акцент. Генплан, со слов и по мнению Александра Николаевича Колонтая, – это диагноз, который мы ставим больному. Очень спорное сравнение в целом – особенно сравнение нашего развивающегося города с больным. Но, будем считать, врачебная привычка перебдеть тут допустима. А вот с чем невозможно согласиться, в том числе поэтому я решил высказаться по этому поводу, – то, что работа доктора, в нашем случае разработчика генплана, ограничивается, со слов Александра Колонтая, диагнозом. Мое глубокое убеждение, что генплан, если говорить медицинскими понятиями, это не только и не столько диагноз на основании исследований, анамнеза и анализа, а с учетом этиологии и патогенеза заболевания в том числе – программа продуманной стратегии и тактики лечения с четким пониманием благополучного прогноза.
