Воронеж. 08.09.2021. ABIREG.RU – Аналитика – С 1 июля 2021 года вступило в силу постановление правительства РФ о продлении льготной ипотеки еще на один год – до июля 2022 года. Ее условия в целом стали строже, но вместе с этим появилось больше возможностей для семей с детьми, так как для них расширились условия программы «Семейная ипотека». При этом в городах Черноземья спрос на новостройки будет по-прежнему стабильным, но, по оценке экспертов, немного сместится в сторону жилья экономкласса или квартир небольшого метража. Несмотря на продление льготной ипотеки, цена за квадратный метр жилья на первичном рынке продолжит расти. Это связано с ростом цен на стройматериалы, нехваткой квалифицированной рабочей силы и нестабильностью рубля, отмечают участники рынка.
Ажиотажный спрос и рост цен
Первоначальный вариант льготной ипотеки, принятый в июле 2021 года, предусматривал условия кредитования по ставке 6,5% годовых, а верхняя граница по сумме займа не должна была превышать 12 млн рублей для Санкт-Петербурга и Москвы и 6 млн рублей – для других регионов. Новые условия стали строже. Теперь ставка повысилась до 7% годовых, а максимальный лимит заемных средств стал одинаковым для всех регионов – 3 млн рублей. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15% стоимости жилья, а разницу между льготной ставкой и рыночной банкам возмещает государство.
Льготная ипотека стала антикризисным инструментом для застройщиков и покупателей в период пандемии 2020 года. С ее помощью правительство рассчитывало замедлить падение спроса на недвижимость и оказать застройщикам (и всем связанным отраслям) поддержку. Это действительно помогло избежать масштабного кризиса в строительной отрасли: эксперты сходятся во мнении, что программа оказалась своевременной и весьма эффективной мерой со стороны государства.
За период с апреля 2020 по июль 2021 года рынок не только не просел, но и показал рекордный спрос на первичку. Так, по данным оператора программы льготной ипотеки «Дом.РФ», за указанный период банками было получено 1,6 млн заявок по ипотеке, 1,05 млн из них были одобрены. «В январе-июле 2021 года в России, по предварительным данным, выдано более 1 млн ипотечных кредитов на 3,1 трлн рублей, что превышает результаты за аналогичный период прошлого года на 35% в количественном выражении и на 62% в денежном», – сообщается на сайте Дом.РФ. В Аналитическом центре оператора отмечают, что позитивный эффект от льготных ипотечных программ вместе с постепенным восстановлением доходов населения поддержит доступность ипотеки. По итогам 2021 года Дом.РФ прогнозирует выдачу 1,7-1,8 млн ипотечных кредитов на сумму 4,6-4,8 трлн рублей, что сопоставимо с рекордными показателями 2020 года.
Несмотря на положительный результат программы, Центробанк, как и ранее, выступает за закрытие программы. Главный аргумент регулятора – перегрев рынка. Активный покупательский спрос привел к тому, что цены на недвижимость резко выросли. А, в свою очередь, удорожание квадратного метра быстро сделало программу господдержки невыгодной для заемщиков.
«То есть застройщикам (и целому ряду связанных отраслей) помогли, поддержав платежеспособный спрос, но вот сами потребители, по крайней мере в крупных городах, не выиграли практически ничего: вся льготная ставка растворилась в подорожавших квадратных метрах», – констатирует председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев.
Однако резкое завершение ипотечного субсидирования могло бы спровоцировать новый виток нестабильности, поэтому правительство приняло решение о продлении программы, но на более жестких условиях. Эксперты считают, что новая программа поможет охладить перегретый рынок, но очень плавно и без шока.
Так, глава Банка России Эльвира Набиуллина дала свою оценку новой редакции льготной ипотеки: «Это приведет, конечно, с одной стороны, к тому, что эффект на цены, на ажиотажный спрос будет меньше, будет некоторое охлаждение. Это означает выход из той программы, которая рассматривалась как антикризисная. Как антикризисная программа льготная ипотека была очень и очень эффективной, но надо постепенно и вовремя из нее выходить», – подчеркнула Набиуллина. При этом выход из нее, по словам главы ЦБ, не должен быть резким, чтобы не провоцировать резких изменений на спрос, который и так «уже немного перегрет».
Акцент на регионы
Изменение условий льготной ипотеки сместит фокус на спрос с рынков недвижимости дорогого жилья на более дешевое. За рамками программы уже остались квартиры элитного и премиум-сегментов, которые покупались потребителями с целью сохранения денежных средств, но спрос будет сохранен в сегменте экономкласса и классе комфорт с целью решения жилищного вопроса.
Кроме того, новые условия сужают возможности для ипотечного кредитования в Москве и Санкт-Петербурге, а также других городах-миллионниках, но регионам «вписаться» в новые рамки вполне реально. Лимит выдачи займа в 3 млн рублей позволит населению приобрести квартиры на льготных условиях там, где цена за квадратный метр ниже. Таким образом, акцент в выдаче кредитов переходит на регионы и льготная ипотека начнет действовать как инструмент поддержки не только застройщиков, но и потребителей. При этом произойдет постепенное охлаждение ажиотажного спроса, который наблюдался во время пандемии и не лучшим образом сказался на цене недвижимости.
О перегреве рынка за истекший период свидетельствуют данные Счетной палаты РФ: в 2020 году стоимость жилья на первичном рынке выросла на 12% по отношению к 2019 году. А за первое полугодие 2021 года, по подсчетам «СберИндекса», цены на первичку выросли еще на 14%.
Тамбовский специализированный застройщик «Строительная компания Жупиков» подтверждает стабильность на рынке. «Спрос есть, и рынок жилья еще далек от перенасыщения. Летом наблюдался небольшой спад, но он был объективным, тем более что были открыты как внешние границы, так и российские курорты. Люди наверстывали упущенное, в прошлом году у них такой возможности не было. Осенью интерес к недвижимости возобновится и будет небольшой прирост», – отмечает генеральный директор компании Антон Карганов.
По его словам, спросом пользуются все три сегмента недвижимости, представленные в компании. Элитного жилья в городе построено не так много, но практически все квартиры были забронированы еще на этапе старта продаж. «А вот про интерес к квартирам эконом- и комфорткласса уже можно говорить как о массовом явлении. С учетом возможностей льготной ипотеки проседания спроса на рынке не будет», – комментирует руководитель «Строительной компании Жупиков».
Программа льготной ипотеки за период с апреля 2020 по июнь 2021 года также положительно сказалась на строительной отрасли Черноземья. Это позволило застройщикам избежать масштабного кризиса – вводить объекты и реализовывать недвижимость, – а покупательский спрос был поддержан весьма привлекательными ставками и субсидированием от государства.
Один из ведущих застройщиков Белгородской области ООО СЗ «Управляющая компания ЖБК-1» называет меру правительства своевременной для отрасли. «Несомненно, льготная ипотека оказала положительный эффект на строительный рынок. Это почувствовали и застройщики, и производители строительных материалов, и население, ведь для них кредиты, а значит, и жилье стали более доступными», – отмечает генеральный директор ООО СЗ «Управляющая компания ЖБК-1» Александр Селиванов. Он добавляет, что льготная ипотека даже превысила ожидания игроков рынка, так как произошел «резкий скачок спроса» на недвижимость. «Ставки по кредитам опускались до 3%, то есть до такого уровня, о котором ранее не приходилось и мечтать», – резюмирует Селиванов.
По данным ЖБК-1, в период с апреля 2020 по июль 2021 года 65% всего объема реализованных квартир застройщика покупались с участием заемных средств. Граждане пользовались программами льготной ипотеки, сельской ипотеки и региональными льготами. В компании считают, что говорить о смещении спроса в какой-либо ценовой сегмент не приходится, так как максимальный лимит займа в 6 млн рублей по программе господдержки мог подойти как для жилья экономкласса, так и для элитных новостроек, но небольшого метража. «Наша статистика показывает, что средний заём при покупке квартиры в нашей компании в 2020 году составлял 2,2 млн рублей, в 2021 году он вырос до 2,7 млн рублей, то есть покупатели могут приобретать квартиры совершенно разного метража и суммы льготного кредита будет достаточно», – считает Александр Селиванов.
Существенный рост продаж за данный период подтверждает и тамбовский застройщик «Строительная компания Жупиков». «В прошлом году продажи показали колоссальный результат. Конечно, на это повлияла льготная ипотека. Но, в первую очередь, определяющей стала сама пандемия: людей охватили панические настроения, и, опасаясь очередного кризиса, они начали вкладывать имеющиеся средства в недвижимость», – отмечает Антон Карганов. Особенно это было заметно по сектору элитной недвижимости. А вот для покупателей сегментов эконом и комфорт льготная ипотека стала возможностью не отдавать последние накопления, а прибегнуть именно к помощи нового финансового инструмента.
Цены на первичку будут «догонять» стройматериалы
Цены на недвижимость как в мегаполисах, так и в регионах продолжат расти, но эксперты не связывают это с продлением льготной ипотеки. Во-первых, повышение процентной ставки до 7% и снижение лимита по займу до 3 млн рублей несколько охладит перегретый рынок. Во-вторых, льготная ипотека – краткосрочный фактор изменения цен на недвижимость. На повышение стоимости в долгосрочной перспективе будут влиять подорожание стройматериалов, дефицит рабочей силы и нестабильность на валютном рынке.
«На время пандемии из-за закрытия границ рынок лишился трудового ресурса – мигрантов из Казахстана и Таджикистана. Эту проблему испытывает вся строительная отрасль. К слову, и наша компания, и другие застройщики остро нуждаются в профессиональных каменщиках, их дефицит может вызвать пересмотр цен на строительные работы», – говорит генеральный директор «Строительной компании Жупиков» Антон Карганов.
Аналогичное мнение высказывает один из крупнейших застройщиков региона: «Цены на строительные материалы и работы продолжают расти, и это приводит к увеличению стоимости квадратного метра недвижимости».
«При сохранении сегодняшней ситуации в экономике всё-таки пиковый рост цен маловероятен, – расценивает ситуацию генеральный директор СЗ «Управляющая компания ЖБК-1» Александр Селиванов, – но повышение цен в пределах роста затрат на строительство и инфляцию вполне возможно». По словам Селиванова, на данный момент есть тенденция к увеличению стоимости стройматериалов. Конечная цена на ресурсы, в свою очередь, зависит от стабильности на валютном рынке. «Не секрет, что заводы по производству строительной продукции используют не только импортные материалы, но и технологии производства, которые требуют обслуживания, ремонта, закупки запасных частей за заметно выросшую в цене валюту. Кроме того, постоянно наблюдается рост стоимости на энергоносители. Эти факторы подталкивают застройщиков к пересмотру конечной цены на квадратный метр новостройки».
В «Строительной компании Жупиков» констатируют, что застройщики находятся в состоянии неопределенности и вынуждены следовать рыночным реалиям. По словам генерального директора Антона Карганова, в мае текущего года в компании уже вынуждены были поднять цены: квадратный метр в среднем подорожал на 8 тыс. рублей. Рост цен на основные стройматериалы – металл, древесину, цемент, щебень – «подгоняет» рост стоимости квадратного метра. «Когда остановится рост цен на ведущие строительные материалы, тогда остановится и рост цен на квартиры. Сейчас мы прогнозируем повышение к ноябрю. Я не утверждаю, что это произойдет, но это возможно, поскольку цены наших поставщиков продолжают расти», – резюмирует тамбовский застройщик.
Спрос не упадет: поможет «Семейная ипотека»
Одновременно с сокращением возможностей по льготной ипотеке правительство расширило условия кредитования по другой программе. Теперь больше возможностей появилось для семей с детьми: если ранее в госпрограмме «Семейная ипотека» могли участвовать только те, у кого с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй ребенок или последующие дети, то сейчас взять ипотеку смогут даже семьи с одним ребенком.
С точки зрения потребителя ни одна из представленных программ не стала качественным инструментом социальной поддержки малообеспеченных граждан. Скорее наоборот, это повлияло на рост закредитованности населения. «СберИндекс» в июльском исследовании приводит данные о том, что программа льготной ипотеки привела почти к четырехкратному росту доли сравнительно низкодоходных приобретателей жилья: с 5 до 21%.
«Рост на ставки по новым условиям льготной ипотеки на 0,5% не имеет значительного влияния на способность и желание получения кредита. Но увеличение суммы говорит о том, что растет закредитованность населения. Собственных сбережений у населения всё меньше, и в этом, конечно, мало хорошего», – считает Александр Селиванов.
В то же время именно расширение условий «Семейной ипотеки» не даст упасть спросу на жилье. Аналитики Сбербанка ожидают, что сокращение лимита выдач по госпрограмме с 1 июля 2021 года до 3 млн рублей снизит выдачи по основной программе примерно на 60%. Но в то же время распространение условий господдержки на семьи с первым ребенком, рожденным после 1 января 2018 года, увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза.
Аналогичные данные приводят аналитики ВТБ: «Спрос смещается в сторону «Семейной ипотеки», условия которой были расширены на семьи с одним ребенком. Сейчас программа компенсирует порядка 15% заявок от обновленной господдержки, с начала года клиенты ВТБ оформили по ней почти 7 тыс. кредитов на 24 млрд рублей», – такие данные приводит ВТБ на Interfax.
Кроме того, как отмечается в исследовании «СберИндекса», «рост цен в 2020-2021 годах вывел реальную цену квадратного метра на уровень 2013 года». Это будет способствовать росту инвестиционной привлекательности отрасли и увеличению объема предложения.
Застройщики Черноземья более сдержанно оценивают перспективу рынка на ближайшее будущее. С одной стороны, темпы ввода нового строительства точно не упадут, но отрасль в регионах по-прежнему в шатком положении.
Генеральный директор СЗ «Управляющая компания ЖБК-1» Александр Селиванов считает, что продление программы положительно скажется на темпах ввода жилья в эксплуатацию. «Но как я уже говорил, строительные объемы нельзя нарастить за короткий срок. Нужны понятные всем перспективы на 5, а еще лучше на 10 лет вперед», – говорит представитель застройщика. По мнению Селиванова, один механизм ипотеки не может формировать высокий спрос в длительной перспективе: «Экономика страны должна быть стабильной, доходы населения должны быть стабильными, позволяющими населению задумываться об улучшении жилищных условий. В сегодняшнем моменте немаловажную роль может сыграть государство. Для этого должны быть включены на полную мощность инструменты адресной социальной поддержки граждан в виде сертификатов, социального найма жилья и прочего, что может сыграть большую роль в обеспечении жильем определенных слоев населения».
Представители строительной сферы добавляют, что программа льготной ипотеки стала очень хорошим инструментом поддержки застройщиков на период 2020 года, но отрасль нуждается в дополнительных мерах со стороны государства.
Фото с nvdaily.ru и yandex.by
