К началу 2030‑х механизм комплексного развития территорий может радикально изменить облик центров городов Черноземья. Воронеж, Липецк, Белгород и другие региональные столицы уже заходят в КРТ не только на промышленные зоны и окраины, но и на исторические кварталы — с их трех–пятиэтажной застройкой, тесной уличной сеткой, старым фондом и привычной для жителей «атмосферой». Именно здесь сегодня пересекаются две логики: стремление обновить ветхий фонд и получить новые метры — и страх горожан, что под видом развития город лишится своего лица.
Чтобы разобраться, может ли КРТ в исторической среде стать инструментом аккуратной «перенастройки» городской ткани, а не грубой зачистки, «Абирег» обратился к экспертам, которые работают с такими территориями — от института развития до девелоперов и проектировщиков. Их комментарии показывают, что проблема гораздо глубже простого конфликта «старое против нового».
Руководитель проектного отдела Дом.РФ Ксения Голубева предлагает начинать разговор о КРТ в исторической среде Черноземья не с фасадов, а с «земли под ними». В старых кварталах Черноземья почти нет крупных государственных площадей: это россыпь частных домов, старых каменных и деревянных зданий, долей, наследственных историй. Любой проект здесь с первой же стадии упирается в выкуп, изъятие, перенос сетей и переселение.
По ее словам, именно это делает КРТ в исторической среде почти автоматически конфликтным. Жители видят не абстрактную «комплексную застройку», а очень конкретный риск: вместо сложной, но живой ткани появится новый квартал, где им уже нет места. При этом парадокс в том, что экономически эти территории — самые сильные: центр города, работающий стрит‑ритейл, готовая инженерия. Интерес девелоперов высок, проблемы с подключением обычно решаемы, но за каждую сделку приходится бороться с собственниками и общественным мнением.
Голубева убеждена, что именно в таких местах роль региональной власти и институтов развития должна меняться: от «оформителей» проектов к модераторам баланса интересов. Не только согласовывать документацию, но и задавать рамку: сколько и что сохраняется, как с этим работает девелопер, какие городские инициативы — вроде реставрационных фестивалей и локальных программ поддержки — интегрируются в КРТ, а не живут отдельно. Локальные истории, где старый дом не сносят, а приводят в порядок и вписывают в новый квартал, по ее мнению, важнее тонны презентаций: жители видят, что развитие бывает не только бульдозерным.
Если Голубева описывает «поле боя» — собственность и восприятие, то генеральный директор «Рокет груп» Борис Латкин смотрит на те же центры Черноземья как на настроенный, хоть и старый механизм. В центральных районах, говорит он, уже сложились параметры, от которых зависит и образ, и экономика территорий: плотность 6–12 тыс. кв. м на гектар, высотность 3–6 этажей, мелкая сетка кварталов, хорошая проницаемость улиц.
Эта геометрия прямая связана с цифрами: стрит‑ритейл в таких условиях зарабатывает заметно больше, жилье продается с премией к «спальным» массивам. Но именно здесь чаще всего запускается КРТ по схеме «сначала экономика, потом город»: сначала считают необходимые метры и доходность, а затем пытаются «подогнать» под них существующую среду.
Латкин описывает обратную последовательность как единственно рабочую для исторических районов. Сначала — инвентаризация и цифровая модель: не только объект культурного наследия, но и рядовая застройка, фронт улиц, «рабочие» дворы, связи с соседними кварталами. Затем — генерация сценариев: как меняются инсоляция, плотность, силуэт, транспорт, если сохранить 70% существующих домов, 50% или 30%; как это отражается на финансовой модели. И только после этого — выбор проекта.
Здесь его логика неожиданно пересекается с тем, что говорит Голубева. Для того чтобы объяснять жителям, что КРТ — не только про снос, власть и институты развития должны сами опираться на внятную модель территории, а не на набор разрозненных решений. Если такой модели нет, экономика и историческая среда начинают конфликтовать автоматически, а коммуникация с жителями превращается в попытку задним числом оправдать уже принятые решения.
Латкин приводит характерную цифру: в исторических районах доля проектов, которые приходится корректировать уже после утверждения документации, может доходить до трети. Исправляют высоту, плотность, уличную сеть, сохраняют дома, которые изначально планировали снести. Причина, по сути, одна — не было единого представления о том, чем эта территория ценна и как она работает сегодня.
Управляющий партнер WE‑ON GROUP Кирилл Чебаков добавляет к этому третий слой — про идентичность. Если экономисты и институции говорят о собственниках и моделях, он больше смотрит на то, зачем вообще города Черноземья цепляются за свои «старые» центры.
«Для меня качественный проект КРТ в исторически сложившейся среде — точно не про «снести и построить заново». Это про аккуратную перенастройку ткани. Особенно в Черноземье, где ценность в масштабе улиц, ритме фасадов, дворах, силуэте кварталов и привычных маршрутах», — отмечает он.
Чебаков фактически продолжает мысль Латкина, но с другого конца. Там, где модели считаются «в вакууме», историческая среда превращается в набор ограничений для девелопера. Там, где анализ начинают с понимания, что формирует ценность места — конкретные дома, высотность, сценарии использования улиц и дворов, — ограничения становятся рамкой, внутри которой можно искать решения.
Он приводит типичную картину провала: неплохой с точки зрения планировок и экономических показателей проект в итоге дает «универсальный» квартал, который мог бы стоять в любом городе. Формально все задачи выполнены — ветхий фонд обновлен, метры построены, экономика сошлась. Но для города это потеря, потому что исчезает узнаваемость, ради которой люди готовы мириться и с пробками, и с отсутствием парковок, и с шумом.
По словам Чебакова, чаще всего ломается не какой‑то один элемент (архитектура, экономика или наследие), а связка между ними. Можно довольно тщательно проработать градостроительные решения, но не объяснить людям, что именно сохраняется и почему. Можно включить наследие в перечень, но не учитывать его в финансовой модели, превращая каждый старый дом в «проблему», а не актив. Можно заложить сильную архитектурную идею, но проигнорировать реальные сценарии жизни района.
В этом месте его оценка вновь закольцовывается с тем, что говорит Голубева. Когда власть и институты развития остаются в роли «пересыльного пункта» между девелопером и надзорными органами, жители воспринимают КРТ как давление. Когда они выходят в роль модератора — задают рамку сохранения, требуют модели территории, организуют содержательные обсуждения — у людей появляется шанс увидеть в проекте развитие, а не чужое вторжение.
Если сложить три оптики, вырисовывается достаточно конкретный образ того, каким должен быть «идеальный» подход к КРТ в исторической среде Черноземья на горизонте до 2030 года.
Во‑первых, порядок действий меняется местами: не «сначала экономика – потом наследие», а «сначала модель территории и ценность места – потом экономика и метры».
Во‑вторых, историческая среда перестает быть исключительно набором ограничений и начинает работать как актив: компактная, разнообразная, «человеческая» застройка сама по себе повышает стоимость и устойчивость территории.
В‑третьих, власть и институты развития берут на себя роль не только ускорителя процедур, но и арбитра между интересами жителей, девелоперов и города.
И наконец, успех или провал таких проектов все равно будет измеряться не в квадратных метрах и не в объеме инвестиций, а в простом ощущении горожан: остался ли их центр все тем же местом, к которому они привыкли, или превратился в очередной взаимозаменяемый квартал. Именно от ответа на этот вопрос в 2030 году будет зависеть, будут ли в Черноземье воспринимать КРТ как инструмент развития или как еще одну волну «реновации против города».
