Строительный рынок Черноземья уже живет по новым правилам: высокая ставка ЦБ душит ипотеку и жилых застройщиков, при этом индустриальные парки в области забиты, промстройка растет темпами 40% и выше, а стоимость труда и инженерного оборудования переписывает старые сметы. Директор воронежской строительной компании «Авирон», которая специализируется на производственных и складских объектах и построила более 500 тыс. кв. м таких площадей, Юрий Дмитращук в разговоре с «Абирегом» объяснил, почему промстройка становится долгим трендом, чем для инвестора важнее «готовая» земля, чем сегодня комплектуются промкорпуса после ухода западных брендов и как цифровые модели меняют управление сложными объектами.
— За последние два‑три года видно, как деньги отходят от жилья в сторону промышленных объектов илогистики. По вашим ощущениям, это долгий тренд или временный перекос?
– Я бы не называл это просто временным перекосом. На мой взгляд, за последние два-три года действительно сформировался более глубокий сдвиг: рынок строительства стал меньше зависеть только от жилья и все больше разворачивается в сторону производственных, складских, инженерных и инфраструктурных объектов.
Высокая ставка, конечно, сыграла большую роль. Она охладила спрос на жилье, особенно там, где покупатель зависит от рыночной ипотеки. Для девелопера жилья сегодня сложнее просчитать экономику проекта: дороже финансирование, осторожнее банки, покупатель дольше принимает решение. Поэтому часть капитала естественно ищет сегменты, где есть понятный заказчик, понятная производственная программа и более короткая связь между строительством объекта и выручкой бизнеса.
— Какие еще причины вы видите за этим разворотом к «промке» и логистике?
– В стране идет перестройка производственных цепочек, развивается локализация, импортозамещение, агропереработка, логистика, склады, распределительные центры. Бизнесу нужны не абстрактные квадратные метры, а конкретные мощности: цеха, холодильные склады, логистические хабы, инженерные сети, площадки под оборудование. Это уже не мода, а потребность экономики.
Для Воронежской области этот тренд особенно заметен. Регион географически удобен: центр европейской части России, трасса М-4, связь с южными регионами, сильная аграрная и перерабатывающая база. Поэтому спрос на промышленные и логистические объекты здесь выглядит естественно. У нас есть индустриальные площадки, ОЭЗ, проекты в агропереработке, складской и производственной недвижимости. Все это формирует фронт работ для строителей на годы вперед.
— Как, по‑вашему, этот тренд будет развиваться на горизонте 5–7 лет и что это значит для жилья?
– Мой прогноз такой: на горизонте 5–7 лет тренд на промышленное и логистическое строительство сохранится. Но это не значит, что жилье уйдет на второй план навсегда. Жилье — базовая потребность, и, как только ставка начнет снижаться, ипотека станет доступнее, а реальные доходы населения позволят людям снова активнее покупать квартиры, и этот сегмент оживится. Просто рынок станет более сбалансированным: раньше многие строительные компании были слишком сильно завязаны на жилищный девелопмент, а теперь растет значение промышленных, коммерческих и инфраструктурных заказов.
Для строительных компаний это, на мой взгляд, здоровая трансформация. Побеждать будут не те, кто работает только по привычной схеме, а те, кто умеет строить сложные объекты, работать с инженерией, промышленными требованиями, сроками, технологическими процессами заказчика.
— Воронежские индустриальные парки фактически заполнены, в стройке ИП «Черноземье», расширяется ОЭЗ «Центр». Где вы видите предел такого роста: что может остановить поток заказов на промкорпуса в Черноземье?
– На мой взгляд, предел роста здесь упирается не столько в спрос, сколько в инфраструктуру. Желающих строить промышленные корпуса в Черноземье еще достаточно: регион удобен по логистике, рядом рынки сбыта, сильная аграрная база, развивается переработка, склады, производство.
Но сам по себе индустриальный парк — это не просто участок земли. Инвестору нужны электричество, газ, вода, канализация, дороги, понятные сроки подключения и понятные правила работы. Если площадки будут подготовлены качественно и вовремя, поток заказов сохранится. Если начнутся задержки по сетям, дорогам, согласованиям или подключению мощностей, это сразу станет ограничителем.
— Кроме инфраструктуры, что еще может стать тормозом для новых промышленных проектов в регионе?
– Стоимость денег и строительства. При высокой ставке инвесторы еще скрупулезнее считают экономику проектов. Если дорожают кредиты, материалы, металлоконструкции, оборудование, то часть проектов может быть отложена.
И, конечно, кадры. Промышленное строительство требует не просто рабочих рук, а специалистов, которые умеют работать со сложной инженерией, сроками, требованиями производства. Если кадров не будет хватать, это тоже начнет тормозить рынок. Поэтому я бы сказал так: потенциал у Воронежской области еще большой, но рост не бесконечный. Его может остановить не отсутствие интереса со стороны бизнеса, а нехватка готовых площадок, сетей, кадров и доступного финансирования. Кто сможет быстро и качественно подготовить инфраструктуру, тот и получит основные заказы.
— Если объяснять простым языком владельцу завода: как изменилась за последние годы логика заказчика промобъектов?
– Логика заказчика заметно изменилась. Раньше чаще звучал вопрос: «Сколько стоит построить и как быстрее сдать объект?» Сейчас все больше собственников считают не только стоимость строительства, но и стоимость эксплуатации будущего здания.
Для завода или склада важно не просто построить коробку. Важно, сколько потом будет стоить отопление, электричество, обслуживание инженерных систем, ремонт, персонал. Поэтому заказчики стали внимательнее смотреть на энергоэффективность, автоматизацию, качество материалов, удобство логистики внутри объекта.
— Насколько важен для них теперь внешний вид и «картинка» промкорпуса, а не только функциональность и цена?
– Для многих заказчиков стал важен внешний вид здания. Промышленный объект сегодня — это уже не просто цех или склад. Это лицо компании, часть ее имиджа перед партнерами, сотрудниками, клиентами и инвесторами. Поэтому собственники все чаще хотят, чтобы объект был не только функциональным, но и современным, аккуратным, визуально достойным.
Конечно, запросы «быстрее» и «дешевле» никуда не исчезли. Деньги все считают, особенно при высокой ставке и дорогом финансировании. Но грамотный заказчик уже понимает: самое дешевое решение на старте не всегда самое выгодное. Иногда лучше немного больше вложить в проектирование, инженерные системы, утепление, автоматизацию и архитектурный облик, но потом годами экономить на эксплуатации и получать более качественный объект.
— Можно ли сказать, что рынок «повзрослел» и собственники считают уже весь жизненный цикл объекта, а не только стройку?
– Я бы сказал так: рынок становится взрослее. Заказчик все чаще считает не только смету строительства, а экономику всего жизненного цикла объекта. Для промышленных зданий это особенно важно, потому что завод или склад строятся не на два-три года, а на десятилетия.
— Средняя зарплата рабочих у вас, как и у многих генподрядчиков, выросла примерно с 80 до 120 тысяч. В какой момент стало понятно, что старые ставки больше не работают — это началось с мобилизации или после введения квоты 50% россиян на площадке?
– Я бы не связывал это только с одной нормой или одной датой. Проблема началась раньше. И до, и особенно после мобилизации стало понятно, что рынок труда в строительстве меняется: часть людей ушла из отрасли, часть стала осторожнее относиться к вахтам и тяжелой физической работе, конкуренция за нормальных специалистов резко выросла.
Ограничения по мигрантам и требования по доле российских работников просто усилили этот процесс. Если раньше можно было закрыть часть потребности за счет более дешевой рабочей силы, то сейчас такой возможности становится меньше. Приходится конкурировать за людей зарплатой, условиями, стабильностью загрузки.
— Что при этом ограничивает рост зарплат: только бюджеты заказчиков или сама экономика проекта?
– Заказчик может платить больше только до того момента, пока объект остается окупаемым. Поэтому бесконечно зарплаты расти не могут. Дальше рынок будет вынужден идти в сторону механизации, лучшего планирования, повышения производительности и более грамотной организации работ.
— Когда стоимость труда так резко растет, что происходит со сметой: заказчик принимает рост бюджета или генподрядчик вынужден ужимать другие статьи — материалы, сроки, маржу?
– Рост зарплат напрямую попадает в смету. Его невозможно полностью нивелировать или компенсировать за счет других статей. Если дорожает труд, дорожает и строительство.
Конечно, ни один заказчик не готов платить за стройку любые суммы. Он тоже считает деньги, особенно при высокой ставке и дорогом финансировании. Поэтому начинаются переговоры: где можно оптимизировать решения, где изменить график, где пересмотреть технологию, где подобрать другие материалы без потери качества.
— Насколько вообще можно оптимизироваться без потери качества и безопасности, и где проходит граница таких компромиссов?
– Нельзя бесконечно ужимать материалы, сроки или маржу — в какой-то момент это начинает бить по качеству и безопасности. Ответственный генподрядчик не должен идти по этому пути.
На мой взгляд, рынок постепенно движется к более честной модели: заказчик должен понимать реальную стоимость квалифицированного труда, а подрядчик — уметь доказывать, за что он берет деньги. Сегодня часто выигрывает тот, кто просто назвал самую низкую цену, а должны мы прийти к тому, кто способен собрать людей, выдержать сроки и качество при оптимальной стоимости.
— Если перейти к инженерке: типовой промкорпус — это электрика, КИПиА, кран‑балки, лифты, пожарка, фасады. Чем все это реально комплектуется в 2026 году на ваших объектах — Россия, Китай, параллельный импорт?
– Если рассматривать наши проекты, сегодня это смешанная комплектация. Нет такого, что все стало полностью российским или все идет только из Китая. По каждому разделу ситуация разная. По металлоконструкциям, фасадам, сэндвич-панелям, части электрики, пожарным системам российские производители уже закрывают значительную часть потребности. Здесь рынок в целом адаптировался.
— А по подъемному оборудованию и лифтам, где раньше доминировали западные бренды?
– По кран-балкам и подъемному оборудованию тоже часто используются российские решения, но отдельные комплектующие — приводы, электроника, автоматика — могут быть китайскими или поставляться через другие каналы. По лифтам сейчас чаще смотрят на российские, белорусские, китайские решения. По базовым промышленным объектам это рабочий вариант.
Самая сложная история — это КИПиА, автоматизация, сложная электрика, частотники, контроллеры, системы диспетчеризации. Там часто получается комбинация: российские производители, Китай, Турция, параллельный импорт, складские остатки. Заказчику важно не просто купить оборудование, ему потом необходимо его эксплуатировать, обслуживать, программировать, ремонтировать и иметь возможность покупать запчасти.
— В чем там основная проблема: в отсутствии аналогов или в сервисе, сроках, совместимости?
Проблема не всегда в том, что аналогов вообще нет. Аналоги есть. Вопрос в другом: насколько они стабильны, насколько понятен сервис, есть ли специалисты, насколько быстро можно получить замену, насколько оборудование совместимо с уже установленными системами. Иногда по цене решение выглядит нормально, а по срокам поставки, настройке или эксплуатации возникают вопросы.
Поэтому компромиссы есть. Где-то приходится дольше согласовывать замену, где-то закладывать больше времени на пусконаладку, где-то выбирать не самое привычное, но доступное решение.
— Как все это изменило риск‑профиль проекта: стали ли вы закладывать в сметы большие резервы поцене и срокам поставки инженерного оборудования по сравнению с 2021 годом?
– Риски стали выше. В 2021 году многие вещи считались почти автоматически: выбрали бренд, получили срок поставки, заложили цену, заказали. Сейчас так уже не работает. Сегодня по инженерному оборудованию мы вынуждены внимательнее проверять поставщиков, сроки, наличие на складе, возможность сервисного обслуживания, совместимость оборудования. В сметах и графиках приходится закладывать больше резервов — и по цене, и по срокам.
— Что это значит для управления стройкой: где теперь главный риск — на работах или на поставках?
– Раньше главным риском на объекте были сроки выполнения общестроительных работ. Сейчас все больше рисков сидит именно в инженерке и поставках оборудования. Поэтому хороший генподрядчик должен думать об этом не в конце стройки, а уже на стадии проектирования и комплектации.
— В регионе уже говорят о дефиците «готовой» промышленной земли с подведенной инженеркой. Насколько это ощущается на ваших проектах: сложно ли сейчас найти площадку под новый цех в приемлемом радиусе?
– Дефицит именно готовой земли действительно ощущается. Участок земли сам по себе мало что решает. Для промышленного заказчика важно, чтобы рядом были электричество, газ, вода, канализация, нормальные подъездные дороги, возможность для транспорта и понятный порядок подключения. Найти просто землю еще можно. А вот найти площадку, где можно быстро начать проектирование и строительство без долгих ожиданий по сетям и согласованиям, гораздо сложнее.
— Насколько критично при этом местоположение: можно ли «спасти» проект дешевой, но удаленной землей?
– Для любого бизнеса крайне важно местоположение: собственнику завода нужны логистика, кадры, поставщики, рынки сбыта. Если площадка слишком далеко, дешевая земля становится уже не так привлекательна. Потом эта экономия может быть съедена транспортными издержками и трудностью с привлечением персонала.
— ИП «Черноземье» в Семилуках — 500 га и 1,5 млрд федеральных на инфраструктуру. Если абстрагироваться от конкретных подрядов, какие риски вы видите в таких «пакетных» проектах?
– Такие проекты очень нужны региону, но в них всегда есть несколько практических рисков. Сроки готовности инженерной инфраструктуры критичны: можно быстро объявить площадку, но, если электричество, газ, вода, ливневка, дороги и очистные сооружения не готовы, резидент не сможет полноценно строиться.
— Что еще может «узким местом» для таких парков стать — мощности сетей, дороги, правила подключения?
– Пропускная способность. На бумаге мощности могут быть заложены, но важно, хватит ли их всем резидентам, особенно если одновременно заходят несколько энергоемких производств.
Еще риском являются дороги и логистика. Промышленный парк — это постоянное движение грузового транспорта. Если не просчитать подъезды, развязки, парковки, нагрузку на местные дороги, это быстро станет проблемой.
— С вашей практической точки зрения, что сейчас важнее для промзаказчика в Воронежской области?
– На мой взгляд, для серьезного промзаказчика сегодня важнее не цена сотки земли, а его расположение, скорость и предсказуемость подключения к инженерным сетям.
Земля может быть дешевой, но если потом год или два ждать электричество, газ или воду, проект теряет экономический смысл. Для завода время — это деньги. Пока объект не запущен, оборудование не работает, продукция не выпускается, выручки нет.
— Можно ли сказать, что в промстроительстве выигрывает уже не «дешевая», а «готовая» земля?
– Заказчики все чаще смотрят не на самую дешевую площадку, а на ту, где понятно месторасположение, мощности, дороги, документы и ответственность управляющей компании или региона.
Я бы сформулировал так: в промстроительстве сегодня выигрывает не самая дешевая земля, а самая готовая земля. Для инвестора предсказуемость часто важнее небольшой экономии на покупке участка.
— До конца 2026 года отрасль должна перейти на российское ПО для информационного моделирования. Как это выглядит изнутри: реально успевают перестроиться или мы идем к дедлайну через «полумеры»?
– Если говорить откровенно, отрасль перестраивается, но неравномерно. Крупные проектировщики и заказчики уже двигаются в сторону российских программных продуктов, обучают людей, меняют процессы. Но у многих компаний переход пока идет через полумеры.
Где-то российское ПО уже используется полноценно. Где-то продолжают работать по старым привычкам, а модель делают скорее для выполнения формального требования. Где-то часть разделов ведется в одной программе, часть — в другой, потом все пытаются объединить через обменные форматы.
— Вы говорите, дело не только в программном обеспечении. Что самое сложное в этом переходе?
– Программа — это инструмент. Гораздо сложнее перестроить людей, стандарты, библиотеки, внутренние регламенты, работу проектировщика, генподрядчика и заказчика в одной логике. Поэтому к дедлайну отрасль, скорее всего, подойдет не в идеальном состоянии. Формально многие будут готовы, но реальная зрелость ТИМ у компаний будет сильно отличаться.
— Насколько для вас как генподрядчика принципиален полноценный ТИМ‑проект: это реально снижаетриски на площадке или остается скорее «галочкой» по госконтрактам?
– Для генподрядчика полноценный ТИМ-проект действительно полезен, если это не просто красивая 3D-картинка, а рабочая модель. Хорошая модель помогает заранее увидеть пересечения между конструкциями и инженерными сетями, проверить сложные узлы, понять объемы работ, лучше спланировать закупки и график. Это снижает риск переделок на площадке, а переделки — это всегда деньги, сроки и нервы.
— То есть все упирается в качество самой модели и ее связь с реальной стройкой?
– Если модель сделана формально, без детализации, без актуальных данных и без связи с реальным проектом, пользы от нее мало. Тогда это действительно превращается в «галочку» для отчетности.
Для меня как для генподрядчика ТИМ важен не сам по себе, а как инструмент управления стройкой. Если он помогает быстрее и точнее строить — это нужная вещь. Если это просто дополнительная папка файлов к проекту — ценность сомнительная.
— Можно ли сейчас честно сказать заказчику: «цифровая модель удорожает проектирование, но экономит на стройке и эксплуатации» — или пока нет достаточной статистики?
– В отношении проектирования, да, такая логика правильная. Цифровая модель может удорожать стадию проектирования, потому что требует больше времени, квалификации и координации. Но она может экономить деньги на стройке и эксплуатации за счёт меньшего количества ошибок, переделок, лишних закупок и простоев.
Но я бы осторожно относился к любым приводимым экспертами цифрам. Нельзя честно сказать всем заказчикам: «ТИМ удорожает стоимость проектирования ровно на столько-то процентов, а экономит на строительстве ровно столько-то». Объекты разные, уровень модели разный, команды разные, дисциплина работы с моделью тоже разная.
— Как тогда правильно объяснять заказчику ценность ТИМ, если говорить не о процентах, а о рисках?
– Пока на рынке не хватает понятной статистики по промышленным объектам, особенно в регионах. Поэтому правильнее говорить не о точном проценте, а о снижении рисков.
Заказчику можно объяснять так: цифровая модель — это дополнительные затраты на старте, но они помогают лучше контролировать проект, раньше находить ошибки, точнее считать объемы и меньше терять на переделках. Для сложного промышленного объекта это может быть очень важно и сэкономить в итоге существенные деньги.
