Бизнес попросил провести проверку реальных расходов девелоперов на обслуживание займов, пишут «Известия».
Кредитные ставки для девелоперов достигают 12-18%, говорится в письме «Деловой России» вице-премьеру Марату Хуснуллину со ссылкой на оценку независимых экспертов. Бизнес просит проверить случаи завышения ставок. При этом, по официальной статистике ЦБ, они составляют 6,5%. Расходы по обслуживанию кредитов застройщики вынуждены перекладывать на покупателей, повышая цены на жилье. По данным Совета Федерации, за два года они могут вырасти на четверть.
Против завышения
Член генерального совета «Деловой России» Владимир Прохоров направил вице-премьеру Марату Хуснуллину письмо с просьбой провести мониторинг случаев неоправданного завышения кредитных ставок для девелоперов, которые возводят новостройки с использованием эскроу-счетов. Также предлагается обязать банки раскрывать информацию о стоимости проектного финансирования. «Известия» ознакомились с документом. Представитель Марата Хуснуллина подтвердил «Известиям» получение письма и сообщил, что оно будет рассмотрено.
В документе говорится, что, по оценкам независимых экспертов, средние кредитные ставки под строительство жилья сейчас составляют 12–14%, а иногда достигают 18%. При этом, по официальным данным Банка России, показатель составляет 5-7%, в отдельных случаях – 1%.
В пресс-службе ЦБ «Известиям» пояснили, что размер ставки для девелоперов зависит от оценки риска заемщика и проекта. По мере поступления денежных средств дольщиков на эскроу-счета она снижается.
– Средняя ставка на всем жизненном цикле кредита составляет около 6,5%. Если уровень покрытия заемных средств на эскроу-счетах выше 100%, то ставка может быть ниже и в некоторых случаях составляет порядка 1% годовых, – рассказали в Центробанке.
Подобные разночтения понятны, поскольку условия договоров между банком и застройщиком на получение проектного финансирования составляют коммерческую тайну и не подлежат разглашению, отметил Владимир Прохоров.
– Мы с коллегами по отрасли обсуждали эту ситуацию, мнение у всех примерно одинаковое. Минимальные ставки банки готовы давать крупным застройщикам, а средний и мелкий бизнес пока переплачивает за риски, – сказал он.
Тенденцию подтвердил депутат Госдумы Александр Якубовский. По его словам, реальность существенно отличается от данных, имеющихся у ЦБ. Вероятно, это происходит из-за того, что не все кредитные организации предоставляют достоверные сведения в Банк России, считает парламентарий.
По данным президента девелоперской ГК «Основа» Александра Ручьева, средняя ставка проектного финансирования у крупных банков, работающих с застройщиками, – 10-12%. Она действительно снижается по мере увеличения объема средств на эскроу-счетах, подтвердил он.
В пресс-службе Сбербанка отметили, что процентная ставка по кредитам устанавливается индивидуально, ее размер зависит от финансовой модели и риска проекта. По проектному финансированию с эскроу-счетами средний размер ставки за весь период кредитования попадает в диапазон ЦБ, добавили в Сбере.
В Промсвязьбанке средний размер ставок – 5-6%, отметили в кредитной организации.
– При этом ставка на непокрытую часть долга остатками на эскроу-счетах – 11,5%, а минимальная ставка – 2% без капитализации процентов. К работе по новой схеме строительный бизнес уже полностью адаптировался, скорректировал свою ценовую политику, причин для роста цен на недвижимость из-за перехода на эскроу-счета нет, – пояснили в банке.
В Альфа-банке средняя ставка для девелоперов, использующих эскроу-счета, составляет 5-7%, отметили в кредитной организации. В ВТБ, Уралсибе, Газпромбанке, Райффайзене, «Открытии» и других крупных банках на запросы «Известий» оперативно не ответили.
По информации руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолия Клинкова, изначальная ставка для девелоперов в среднем составляет 12%. А 14-18%, вероятно, предлагают застройщикам, которые вызывают сомнения у банков, считает генеральный директор VSN Invest Денис Волкович.
По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), по уже действующим кредитам средняя ставка составляет около 9,3%. Она включает дополнительные расходы, например, комиссию за выдачу.
Цены и решения
В письме Владимира Прохорова подчеркивается необходимость обязать банки раскрывать информацию по кредитному договору в части обоснования решения о стоимости займа для конкретного девелопера. А также о назначенной ставке. По мнению автора обращения, мера улучшит ситуацию в отрасли и поможет контролировать рост цен на жилье.
Как писали «Известия», стоимость квартир в России в ближайшие два года может увеличиться на 25%. Рост цен связан с высокой ставкой по кредитам для девелоперов и жесткими требованиями к их собственному капиталу. При этом после перехода отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета займы – единственный способ привлечь деньги для возведения жилья.
– В новых рыночных условиях застройщики вынужденно распределяют процентную нагрузку на покупателей, – пояснил Владимир Прохоров.
В ходе заседания правительства 13 февраля премьер-министр России Михаил Мишустин заявил, что ипотека в стране по-прежнему остается очень дорогой и ставки должны опуститься ниже 8%. Он отметил, что необходимо лишить кредитные организации возможности их накручивать. А для этого нужно оптимизировать внутренние резервы и операционные затраты банков, уточнить правила кредитования девелоперов и уменьшить стоимость фондирования. Также необходимо создавать дополнительные стимулы для развития строительства жилья, снижая его стоимость и упрощая доступ компаний на рынок.
Член общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов считает: поскольку количество обанкротившихся застройщиков растет, предложение члена генсовета «Деловой России» Владимира Прохорова о раскрытии информации по поводу кредитов застройщикам очень своевременно.
Сегодня ставки для девелоперов регулируются рыночными механизмами, а не только банками. Для снижения нужна комплексная планомерная работа государственных регуляторов, отметил директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. Для уменьшения ставок есть все условия – этому способствуют снижение ЦБ ключевой ставки и низкая инфляция, добавил Александр Якубовский.
Мария Перевощикова
Газета «Известия», 00:01, 17.02.2020
