Офисная недвижимость: ждать ли перемен в 2023

02 декабря в Москве на площадке сети гибких офисных пространств Multispace Dinamo состоялась конференция «Офисный формат: итоги года», в рамках которой ведущие игроки рынка провели обзор и аналитику офисов 2022 и обсудили тренды уходящего года, новые драйверы развития, современный портрет арендаторов, стратегии сохранения успешности, российскую экосертификацию, новые вызовы и ориентиры в управлении портфелем недвижимости, выбор правильного формата офиса, секреты офисного дизайна и многое другое.

Модератором открывающей сессии «Эффективной команде – комфортный офис» стал Максим Кириллов, исполнительный директор, директор административного департамента КБ Ренессанс Кредит.

Первым спикером выступила Инна София Подбельцева, руководитель проектов Русатом Инфраструктурные Решения, Госкорпорация Росатом: «2022 год – то, где мы находимся сегодня – «кричащая неизвестность». На мой взгляд, данное определение очень точно описывает ситуацию в любой отрасли на сегодняшний момент в нашей стране. Что это нам дало с точки зрения сложившейся практики? Несмотря на то, что у нас неизвестность, мы ничего не потеряли. У нас есть три кирпича: законодательно-нормативная база, образование и рыночная практика. К великому сожалению, между ними нет большой взаимосвязи, над чем, собственно, мы все и будем работать».

Татьяна Туманова, директор по техническому аудиту ПАО Ростелеком, раскрыла проблему взаимодействия между АХД и операционными функциями компании для максимально эффективного решения бизнес-задач и получения кроссфункционально выгодных кейсов: «Самым важным аспектом для достижения успеха является выстраивание взаимодействия между АХД и операционными функциями, особенно в тех компаниях, которые имеют матричную структуру, филиально распределенные площадки и большой портфель недвижимости. Каждый блок имеет свои операционные задачи и стремится их выполнять с лучшим качеством в лучшие сроки. Не имея понимая стратегического развития территории и единого информационного пространства, организовать оптимизационные процессы невозможно. Как поступили мы? Мы запустили проект целевого размещения».

Максим Кириллов отметил, что при организации рабочего пространства и выборе оптимального формата офиса необходимо использовать work place strategy – стратегию, которая позволяет определить и создать самую продуктивную структуру рабочего пространства. Следует поддерживать различные типы активностей для каждого департамента, при этом определенное количество рабочих мест в офисе должно быть не закреплено в соответствии с гибридным форматом работы и высоким уровнем абсентизма.

Вопрос адаптации офисов под требования нового времени рассмотрела Елена Шитова, административный директор Lamoda: «В эпоху Lamoda Home 2.0. к нам пришло понимание, что нужно постепенно стирать границу между понятиями «офис» и «дом» – мы хотим, чтобы сотрудники в офисе чувствовали себя как дома и при этом дома могли также полноценно работать, имея под рукой все те же самые сервисы. Перед нами встал важный вопрос – нужен ли офис вообще? Для ответа на него мы использовали опросы сотрудников, где в топ-критериях и топ-ответах по-прежнему есть и комфортность офиса, и яркая корпоративная культура, и творческая атмосфера. То есть, офис необходим для командного духа и корпоративной культуры».

Анна Латкина-Туркова, административный директор VK, проанализировала офис как территорию комфорта: «Я за то, что офис будет с нами всегда. Офис – это место для встречи и формирования новых идей. Это место, где рождается бизнес, а бизнес делают люди. Соответственно, в нем должно быть комфортно. Коммуникация – одна из важнейших частей тех современных офисов, в которых мы с вами сегодня работаем. Базовая история – мотивировать людей на личное общение, потому что как бы мы с вами не уходили в цифровой бизнес, в онлайн и прочее, очень многие вещи решаются и рождаются при личном общении. Следовательно, цель всех неформальных зон – мотивировать на личное общение. Эффективными инструментами для создания комфортного офиса являются зоны для встреч, большая кухня, зоны для «социопатов», где, к примеру, можно пообщаться тет-а-тет с коллегой или поговорить по телефону», а также места для коммуникации единомышленников».

Алексей Рожков, менеджер по развитию продукта Simple Office, выступил с докладом на тему «Концепции эффективного обустройства офисов после ухода с рынка ряда ключевых игроков»: «В этом году, когда ряд ключевых игроков ушел с рынка, мы очень переживали о жизнеспособности нашего продукта, но, как выяснилось, и в том числе подтвердилось отчетом Knight Frank, несмотря на уход многих компаний, арендная ставка не снизилась. Какими бы гибкими и технологичными мы не были, работа на удаленке не дает такого эффекта, как работа в офисе. Софт-решения помогают бизнесу упрощать подачу заявок, повышают скорость реакции служб АХО, контролируют загруженность специалистов и техническое состояние оборудования, повышают эффективность занимаемого офисного пространства и так далее». Simple Office – система для управления офисным пространством и бронирования рабочих мест, переговорных комнат и других локаций офиса.

Про современные тенденции офисного дизайна рассказала Екатерина Врублевская, коммерческий директор компании Terra: «Я хотела сделать акцент на том, как озеленение может решить задачи, которые сегодня ставят заказчики, и перед подготовкой к выступлению открыла последний выпуск журнала про дизайн, который «кричит» о биофильном дизайне, здоровой атмосфере и образе жизни и так далее. Сегодня среди популярных трендов присутствуют функциональное озеленение, зонирование, перегородки, фитостены, ландшафт внутри интерьера, langen foundation». Terra – основатель индустрии интерьерного озеленения в России, предлагающий полный спектр услуг в области интерьерного озеленения: от разработки концепции до комплексной реализации проектов с последующим уходом за растениями.

Анастасия Деева, руководитель отдела Business Water Solutions, продолжила тему выступления коллеги: «С начала XXI века основными тенденциями по построению комфортной офисной среды становятся концепция well-being и концепция Зеленого офиса. Также существует концепция научного подхода к офисным интерьерам, когда задействованы нейронные сети в момент мыслительного процесса. Еще одна тенденция – phygital – обеспечение контроля и управления всей инфраструктурой территории офиса с помощью одного приложения: от бронирования и заказа кофе до управления инженерными системами. Это одно из направлений нашей компании, поскольку неотъемлемой частью каждого офиса является качественная вода и вкусный кофе. Это базовые вещи, которые ожидают все сотрудники». Компания Business Water Solutions предлагает питьевые и кофейные решения для бизнеса. Питьевые системы BRITA позволяют получить 3 вида воды: холодную, горячую и газированную.

Александр Бычков, финансовый директор ОАО «Березка в Лужниках» рассказал про современные возможности преобразования зданий в соответствии с требованиями экологичности и функциональности на примере реконструкции торгово-бытового центра «БЕРЕЗКА В ЛУЖНИКАХ»: «С самого начала подход заключался в том, что это должно быть экологически чистое строительство. Сертифицировалось не готовое здание, а весь процесс строительства, по завершению которого в этом году мы получили оценку EXCELLENT по результатам проверки. Были соблюдены все основные экологические требования стандарта BREEAM. Здание представляет из себя три этажа и подземный паркинг. Оно может быть использовано в качестве как офисного, так и торгового помещения». ОАО «Березка в Лужниках» провело реконструкцию торгово-бытового центра «Березка в Лужниках». Здание построено с учетом стандартов международной сертификации BREEAM, подтверждающих высокую социальную ориентированность компании.

В качестве модератора ключевой сессии «Устойчивость офисного рынка: сбалансированный подход» выступил Александр Иванов, управляющий партнер компании «Российская оценка».

Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate (ex.JLL), начала сессию с проведения аналитики офисной недвижимости 2022: «2022 год стал уникальным и непростым в жизни офисов. Что ожидается дальше? Прогнозы не так оптимистичны, как нам бы хотелось. На 2023 год закладывается негативная динамика, и это означает продолжение снижения бизнеса в сравнении с текущим годом. Положительная динамика начнется во второй половине 2023 года, но в цифрах она сможет отразиться только в 2024 году. Такой позиции придерживаются все наши регуляторы, и это базовый сценарий, который не закладывает различных рисков и кардинальных изменений ситуаций, которые мы сейчас наблюдаем».

Обсуждение ситуации на рынке коммерческой недвижимости продолжил Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям Компании «Пионер»: «Сегодня я расскажу про новый сегмент коммерческой недвижимости, который сформировался буквально четыре года назад – рынок офисов на продажу. Изначально первая попытка формирования сегмента рынка была «Москва-Сити». Однако, полноценное развитие сегмент получил в период 2019-2020 гг. В ноябре 2022 г. на рынке в экспозиции находится порядка 370 тыс. кв. м офисов на продажу. При этом пул игроков исчисляется десятью застройщиками, из которых на три ключевых застройщика приходится 75% всего объёма. За счет того, что данный сегмент только формируется, идёт его активное развитие – с начала года на рынок вышло семь новых проектов и объем предложений вырос на 70%. Рост средней цены с начала года составил +30%. Одним из трендов уходящего года стала децентрализация сегмента (5 из 7 новых проектов расположены за ТТК)». Компания «Пионер» – один из лидирующих девелоперов России, регулярно входит в рейтинги лучших застройщиков страны.

Далее слово взял Сергей Назаров, основатель и генеральный директор Group of Companies Times: «Разговор о трендах и драйверах сейчас имеет скорее философский характер. Однако, по большому счету и к сожалению, основные тренды уходящего года не совсем позитивные. Их всего четыре: уход международных компаний, сжатие бизнеса, снижение девелоперской активности и рынок арендатора. Драйверами 2022 года стали востребованность качественных офисов, повышение устойчивости компаний, клиентский сервис, технологии и устойчивое развитие».

Про изменения портрета арендатора различных типов офисов рассказала Анна Филиппова, заместитель директора по стратегии и продажам Multispace: «Иностранные компании покидают наш рынок, и основной спрос формируют российские компании и компании с государственным участием. Кончено, требования к рабочим пространствам меняются в ногу со временем. К приоритетным требованиям арендаторов офисов 2022 года можно отнести гибкость и оптимизацию: готовое офисное пространство со всем необходимым, с гибкими сроками аренды и возможностью увеличить или уменьшить количество рабочих мест; трансформацию и гибридный формат работы (agile-подход); качество, эффективность и технологии: продуманные планировочные решения вместе с технологиями (площадь меньше, качество выше); человекоцентризм: офис как HR-инструмент (эргономичная мебель, свободная рассадка и так далее)». Multispace – это гибкий и технологичный офис с комплексным решением, обеспечивающим увеличение уровня эффективности, комфорта и удобства организации работы сотрудника.

Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia, затронул тему сохранения успешности и замены уходящих арендаторов: «Я не хочу разбивать тот оптимизм, который царит сегодня в зале, но хочу добавить немного реалистичной картины: мы никогда не сталкивались с подобным кризисом по двум причинам – арендаторы не уходили в таком большом количестве, и остается открытый вопрос – поддержат ли нас банки. Непонятно, как сейчас все будет происходить, и все цифры, которые показывают аналитики, не отражают до конца реалистичную картину. Скорее всего мы увидим ее в следующем году, когда закончатся все текущие процессы и изменения. Тогда мы поймем, где находимся. Возвращаясь к оптимизму, я хочу сказать, что это не означает, что все плохо. Еще во времена COVID было доказано, что рынок офисов не может умереть, и рост происходит при любом кризисе. Офисная недвижимость выстоит, но будут очень серьезные изменения, и не всем повезет». PPF Real Estate Russia является девелопером Comcity – делового центра класса А, воплощенного в формате европейского офисного парка. Проект объединяет современные офисные пространства и развитую инфраструктуру.

Следующий спикер, Татьяна Шараева, Президент Национальной Ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов (НАОК), рассмотрела результаты мировых исследований коворкингов на конец 2022 года и их будущее: «Большой спрос будет на готовые помещения. Кризис быстро не закончится, и, конечно, выживет сильнейший. Чтобы быть сильным, нужно иметь знания и опыт. Кто будет диктовать условия, какой формат нужен и какие площадки следует открывать? Уже вышло последнее исследование Coworking Space Marketing Report 2021-2022 гг. Несмотря ни на что, коворкинги имеют устойчивый рост – порядка 12% в год. Средний возраст аудитории коворкингов в мире – 36 лет, 41% аудитории – фрилансеры, и, соответственно, более 45% – корпоративные клиенты. Средняя площадь – 800 кв. м, на которых размещается порядка 70 рабочих мест. Это мировые цифры на конец 2022 года. Исследователи считают, что целевой аудиторией коворкингов будет поколение Z. Это те, кому сейчас от 12 до 27 лет».

Закрыл конференцию Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, докладом на тему «Тренд на российскую экосертификацию в офисном сегменте»: «Я считаю, что рынок Москвы очень сильно развит с точки зрения экодевелопмента, в отличие от регионов и даже Санкт-Петербурга. В России уже около восьми лет существует несколько систем зеленой сертификации, среди которых «РУСО», Green Office Club, СТО НОСТРОЙ 2.35.4-2011, также разрабатываются системы сертификаций от ДОМ.РФ и ВЭБ.РФ. Кроме того, появились новые стандарты: eco smart office – система добровольной сертификации объектов офисных центров и green house – система добровольной сертификации объектов жилой недвижимости, основанная на LEEDV4, BREEAM. Мы прекрасно понимаем, что в текущей ситуации, пока нет льгот от ДОМ.РФ и ВЭБ.РФ, хотя эти вопросы прорабатываются, эти системы конкуренты. Как только поедет история с льготным кредитованием от государства, «зеленым» финансированием, я буду сидеть на входящих звонках». EST Group занимается комплексным повышением энергоэффективности и экологичности недвижимости в соответствии с международными стандартами LEED и BREEAM.

Организатор – E.EVENTS. Соорганизатор – «Объединение АХП». Мероприятие прошло при поддержке НАОК. Премия-партнер – WORKSPACE AWARDS. Генеральный партнер – Multispace. Партнеры – компания «Пионер», Comcity, EST Group, Terra, компания Business Water Solutions, Simple Office, ОАО «БЕРЕЗКА В ЛУЖНИКАХ».

Фото: E.Events