Воронеж. 31.01.2024. ABIREG.RU – Аналитика – Повышение ключевой ставки и увеличение размера первоначального взноса, бешеный рост цен на строительные материалы и, как следствие, подорожание жилья. «Абирег» пообщался с застройщиками и агентством недвижимости, чтобы узнать, как события ушедшего 2023-го скажутся на рынке в 2024 году.
С июля 2023 года Центробанк пять раз повышал ключевую ставку. В итоге с 7,5% ее подняли до 16% – больше чем в два раза. Немаловажную роль сыграло и постановление правительства, в котором говорится о повышении первоначального взноса до 30%.
Совладелица агентства недвижимости «Грани» Оксана Воронова рассказала, что спрос на покупку вторичного жилья действительно сильно упал. А также, что теперь люди стараются покупать жилье за наличные денежные средства. Это делается для того, чтобы уменьшить срок и проценты по кредиту: то есть квартира покупается частично за наличку, а на оставшуюся часть берется ипотека.
Генеральный директор ООО Специализированный застройщик «ОЛИМП+» Владимир Малявин заявил, что, в связи с повышением первоначального взноса по ипотечным программам, в текущей ситуации люди больше не могут рассматривать только материнский капитал как вариант для его оплаты: «Первоначальный взнос в 30% – это уже серьезная сумма вложений собственных средств в недвижимость на этапе заключения договора долевого участия. Надо копить деньги уже более длительный срок. Некоторое люди рассматривают даже вариант получения потребительского кредита на оплату первоначального взноса, а это, в свою очередь, увеличивает финансовую нагрузку на бюджет семьи, которая рассматривает покупку недвижимости. То есть берут потребительский кредит, а к нему еще и прибавится платеж по ипотеке. Конечно, это не самая позитивная тенденция.
Таким образом, у людей теряется комфорт. При покупке недвижимости люди начинают склоняться к маленьким площадям квартиры. То есть площадь недвижимости к покупке рассматривают в минимальных размерах, а это от 30 до 45 кв. м. Это всё связано с покупательной способностью. Люди не готовы сейчас покупать более комфортное для себя жилье. В этой связи застройщики пересматривают планировки квартир в строящихся домах в меньшую сторону для удовлетворения спроса в текущей ситуации».
Растут проценты по ипотеке, растет и цена на квартиры от застройщиков?
Нет, это не взаимовытекающие вещи. Проблема в том, что за последние несколько лет сильно подорожали строительные материалы. Председатель Союза строителей Воронежской области Владимир Астанин заявил, что некоторые строители якобы компенсируют цены на стройматериалы путем снижения маржинальности.
«Если раньше постановление правительства позволяло изменять стоимость (контракта) в связи с увеличением стоимости строительных материалов, то в 2023 году для тех объектов, которые начаты в 2023 году, это постановление не действует. Поэтому ряд подрядчиков на бюджетных объектах на сегодняшний день не понимают, как эта дыра финансовая будет закрыта. Потому что они заключали контракты на одну сумму, а к концу года та же сталь стала стоить на 60% больше. Ползучесть цен продолжается. Проблема будет уменьшаться за счет уменьшения прибыли», – рассказал господин Астанин.
Владелец ООО СК «Свобода-Строй» Азат Нагапетян заявил, что проблему с взлетевшими ценами пытаются решить путем перехода на отечественных производителей материалов, которые, в свою очередь, являются более лояльными контрагентами, нежели ушедшие с рынка зарубежные фирмы: «Это внутренний рынок, это поддержка малого бизнеса. Да и отечественный производитель не всегда производит всё плохо, как все думают, конечно. Мы же проверяем это всё. Они прекрасно понимают тенденции рынка и идут на какие-то условия, на какие-то уступки, чтобы сохранить рабочие места, сохранить свое производство. Новый игрок на рынке всегда будет заботиться о качестве и не задирать стоимость, чтобы защитить репутацию и место на большом рынке».
Совладелица агентства недвижимости Оксана Воронова отметила, что за последние полтора-два года цены буквально взлетели. «Если застройщики говорят, что это связано с ростом цен на строительные материалы, ну что ж, нам остается только в это поверить. Что касается наших прогнозов по рынку, то некоторые банки сохраняют прежние ставки по господдержке, по семейной ипотеке без увеличения стоимости квартиры, без взятия дополнительных комиссий, но остается один нюанс – маленькие лимиты у банков. Например, один из банков сообщил о том, что у нас есть 25 млн рублей. Ну, 25 млн – это пять квартир. Для города-миллионника это смешно», – поделилась Оксана Воронова.
Также, по ее словам, застройщики идут навстречу покупателям в плане продажи квартиры по госпрограмме, но при этом и цену в таком случае поднимают: «Есть застройщики, которые говорят, что с большой радостью продадут квартиру под прежнюю ставку, под семейную ипотеку и под господдержку, только квартира теперь будет стоить не 5 млн, а 6 млн рублей, что тоже не очень хорошо».
По данным сайта restate.ru, больше всего цены на вторичное жилье в Черноземье выросли в Воронеже, Орле и Курске. Так, с февраля 2023 по январь 2024 года цена за квадратный метр жилья в Воронеже выросла с 80 тыс. до 100 тыс., в Курске – с 66 тыс. до 80 тыс., а в Орле – с 68 тыс. до 82 тыс. рублей.
Чего ждут от 2024 года?
Строительное лобби надеется в 2024 году вернуться к прежним ценам на стройматериалы. Владимир Астанин связывает это с возможными кадровыми перестановками в Правительстве РФ: «Мы в 2023 году пытались бороться с ростом цен, обращаясь в правительство с жалобами на действия ФАС, которая, на наш взгляд, не реагирует на проявление монополизма на рынке, не регулирует ценовой беспредел. Пока ожидания такие, что в этом плане ничего не изменится, если президент не проведет серьезные кадровые замены. Наверное, после выборов президента, в исходе которых я не сомневаюсь, в ряде случаев будут приняты <...> жесткие меры в регулировании наших экономических параметров, которые очень сильно влияют на рынок, в том числе и на строительный. В команде президента появятся более государственного и созидательного настроя люди».
Что касается рынка недвижимости, совладелица «Граней» связывает свои ожидания с индивидуальным жилищным строительством. «Можно построить свой собственный дом по цене однокомнатной квартиры. Это космически. Если мы берем дом за заемные 6 млн рублей, то платеж будет в районе 25 тыс. в месяц. Это просто восхитительно и на это делаем ставки», – рассказала госпожа Воронова.
