За 99 миллионов рублей частная компания получила право снести четыре здания в центре Воронежа на улице Никитинской, построить на их месте жилой комплекс и отреставрировать два объекта культурного наследия — при том, что один из них фигурирует в уголовном деле, а владелец шесть лет не мог получить разрешение на строительство. Что изменилось, кто за этим стоит и почему такие проекты уже идут в четырнадцати исторических городах России.
К октябрю 2033 года в квартале между Никитинской, Куколкина, 9 Января и Фридриха Энгельса появится многосекционный дом переменной этажности — от двух до семи этажей. Общая площадь новой застройки составит 6,3 тысячи квадратных метров. Под землей — подземный паркинг. На фасадах — архитектура, которая, как обещает мэрия, «впишется в исторический облик».
Рядом с этим домом будут стоять два отреставрированных здания. Одно — Дом агронома Вагнера, начала XX века, региональный памятник. Второе — Усадьба Клочковых, середины XIX века, связанная с поэтом Иваном Никитиным и педагогом Николаем Бунаковым.
Оба объекта культурного наследия сохранятся. Но все остальное в квартале — четыре здания, включая два бывших объекта культурного наследия и три нежилых строения — пойдет под снос.
Так выглядит самый обсуждаемый проект комплексного развития территории в Воронеже. Победитель аукциона — ООО СЗ «Никитинская», которая предложила за право застройки 99,4 миллиона рублей при стартовой цене в 23,1 миллиона. Это в 4,3 раза больше начальной ставки. Конкуренция была серьезной — на торги пришли пять компаний, и победитель опередил ближайшего конкурента всего на 1,16 миллиона.
Почему раньше никто не строил
Чтобы понять, что изменилось, нужно вернуться к 2013 году. Тогда известный воронежский бизнесмен Владимир Бубнов встретился с мэром Александром Гусевым и выразил готовность отреставрировать Дом Вагнера. В 2015 году он рассказал, что на участке планировалось построить дом. Но в областной администрации тогда пояснили «Абирегу»: согласно федеральному законодательству, на прилегающей к памятнику земле нельзя возводить объекты капитального строительства. «Видимо, этот факт и умерил «благотворительный пыл» Владимира Бубнова», — заключили в ведомстве.
Проект заглох. Дом Вагнера в итоге выкупил в 2018 году другой бизнесмен — Антон Евсеев, сын экс-депутата облдумы. За 10,1 миллиона рублей по программе «Дом за рубль». Условия были просты: реставрация, первый этап — до 2020 года, второй — до октября 2024-го.
Ничего из этого не случилось.
Летом 2021 года подрядчик Евсеева — ООО «Терра» — демонтировал второй этаж здания. Без разрешения. «Работы проводились по утвержденному проекту, — объяснял тогда директор «Терры» Руслан Тюрин. — Ничего нового строиться на территории не будет, только восстановится былой объем, то есть Дом Вагнера. Если кто-то, тот же Антон Евсеев, захочет построить там что-то другое, ему надо будет заказывать другой проект. Действующий утвержденный госэкспертизой проект висит на самой площадке. На данный момент на территории ничего нового построить нельзя».
Эта цитата — ключ к пониманию шестилетнего тупика. У Евсеева был один объект. Старый, разрушенный, в охранной зоне. Восстановить его — десятки миллионов рублей. А заработать — никак. Построить рядом новое жилье нельзя, потому что участок маленький, соседние дома чужие, а процедура согласования в историческом центре — отдельная история.
В сентябре 2021 года управление по охране ОКН отменило разрешение на строительство. Причина: отсутствие положительного заключения государственной экспертизы. Евсеев судился до кассации — и проиграл во всех трех инстанциях. Последнее решение — февраль 2023 года. Параллельно висело уголовное дело по части 1 статьи 243 УК РФ — уничтожение объекта культурного наследия. Строить без разрешения означало рисковать свободой.
Шесть лет Дом Вагнера стоял в руинах. Евсеев платил штрафы. Администрация требовала 507,8 тысячи рублей неустойки — суд снизил до 50,7 тысяч. Но главное: проект был экономически тупиковым. Один памятник, нет права на новое строительство, нет масштаба.
Что изменил закон
Все перевернулось, когда в 2020–2025 годах Госдума приняла пять законов, которые превратили КРТ из бумажного механизма в рабочий инструмент.
Первый — ФЗ-494 от 30 декабря 2020 года. Заменил разрозненные схемы единым механизмом. Но этого было мало.
Ключевой стал ФЗ-627, вступивший в силу 1 января 2024 года. Он ввел понятие «оператор КРТ» и, главное, разрешил вести проектную документацию параллельно с изъятием объектов. Экономия — минимум год. Также отменили обязательное межевание при наличии утвержденного проекта планировки.
Затем — ФЗ-486, действующий с 1 марта 2025 года. В договор о КРТ обязательно включается перечень объектов инфраструктуры, этапность строительства и благоустройство. Но главное для исторических центров: закон закрепил возможность вносить изменения в решение о КРТ вместо его полной отмены. Раньше, если в границы попадал ОКН или федеральный объект, решение приходилось отменять и начинать с нуля. Теперь — можно скорректировать. В упрощенном порядке — если изменения в пределах 10 процентов.
ФЗ-181 от июня 2025 года уточнил правила переселения. Регионы получили право самостоятельно определять порядок включения в КРТ домов без общего собрания собственников. В феврале 2026-го Госдума приняла в первом чтении законопроект № 1129255-8. Он закрывает последнюю лазейку: даже если территория не была определена в ПЗЗ как зона КРТ, в решение все равно включаются обязательные расчетные показатели по инфраструктуре.
Эти законы создали новую реальность. Инвестор получил ускоренные процедуры, масштаб и понятные правила. Администрация — механизм избавления от аварийного жилья без затрат из бюджета.
Как это работает на Никитинской
Законодательная конструкция позволила объединить семь объектов в один проект. Два ОКН — на реконструкцию. Четыре — на снос. Один — на благоустройство.
Это дало застройщику то, чего у Евсеева не было: масштаб. 6,3 тысячи квадратных метров новой недвижимости в центре города. При цене в новых элитных домах в центре Воронежа под 300 тысяч рублей за метр потенциальная выручка застройщика может составить порядка 1,9 миллиарда рублей. Цена аукциона — 99,4 миллиона — это 5,2 процента от потенциальной выручки. Дешевый входной билет.
Рентабельность появилась именно за счет масштаба. Реставрация двух ОКН — затратная история. Но если она входит в проект, где рядом строится 6,3 тысячи квадратных метров жилья, подземный паркинг и коммерция — цифры складываются.
По условиям аукциона сносимые объекты включают: подземную автостоянку (Никитинская, 47/3), нежилое здание 43 корп. 2, многоквартирный дом 47/2 (признан аварийным постановлением администрации от 2 июля 2025 года), нежилое здание 41/2 и нежилое здание 45 корп. 2. Дом 47/2 еще заселен — город должен переселить жильцов на равнозначное жилье.
Структура победителя — ООО СЗ «Никитинская» — тоже интересна. 50 процентов принадлежит Ярославе Бубновой (связана с бизнесменом Владимиром Бубновым). По 25 процентов — у ООО «СК Атом Строй» (Павел Шереметов, Андрей Анисимов) и ООО СЗ «АИВ» (Илья Анохин и Антон Евсеев). На аукционе компанию представлял Владимир Бубнов.
Бубнов — не случайный инвестор. По данным Росреестра, он фигурирует как заказчик государственной историко-культурной экспертизы по объектам на Никитинской. В 2013-м он хотел строить здесь и получил отказ. В 2026-м, спустя тринадцать лет, вернулся через механизм КРТ — уже с правом не только реставрировать, но и строить новое жилье.
Евсеев тоже остался в проекте. Но теперь не как владелец одного рухлядного дома, а как совладелец застройщика с правом строить на семи тысячах квадратных метров.
Конкуренция на аукционе показала, что рынок оценивает этот проект высоко. Второе место заняло ООО СЗ «Квартал» (структура ВДК Евгения Хамина) со ставкой 98,3 миллиона. Также участвовали УК «Стройком», СЗ «Практика Регион» из Екатеринбурга и «Гарантстрой». Торги проходили в очном формате — редкость в эпоху электронных площадок.
Строительная карьера Владимира Бубнова ранее «состояла из двух многоквартирных домов», а несколько заявлявшихся проектов — реставрация дома купца Гарденина, бизнес-центр на Пушкинской — «загнулись». Теперь у него проект весомее — 16,7 тысячи квадратных метров в центре Воронежа и семь лет на реализацию.
Воронеж — не первый
Масштаб явления шире, чем кажется. По данным Минстроя, в 14 исторических поселениях России реализуются 72 проекта КРТ. Воронеж — не пионер, а последователь.
Самый близкий аналог — Нижний Новгород. Там федеральный девелопер GloraX реализует проект на Черниговской набережной: 125 тысяч квадратных метров, 13 объектов культурного наследия подлежат реставрации, две высотные башни по 117 метров. Разрешение на строительство получено в 2025 году. Инвестиции в ОКН — 325 миллионов рублей.
В том же Нижнем Новгороде по КРТ полностью снесена Новосолдатская слобода — застройка XIX — начала XX века. К историческим зданиям «не успели присвоить защитный статус». От квартала не осталось ни домов, ни среды.
В Санкт-Петербурге по схожей схеме реконструируется Апраксин двор — 172 тысячи квадратных метров, инвестиции не менее 50 миллиардов рублей, соглашение до 2029 года.
В марте 2024 года Комиссия по сохранению ОКН Общественного совета при Минстрое обсудила именно эту проблему. Вывод: необходимо разработать методические рекомендации применения КРТ для реновации исторических территорий. Потому что раньше к участкам с максимальной концентрацией ОКН механизм КРТ не применялся.
Трюмная карта
В декабре 2024 года Управление по охране ОКН Воронежской области исключило адреса 41/2 и 43 корп. 2 из состава ОКН «Усадьбы Клочковых». Приказ № 71-01-07-663. Два здания, ранее входившие в охраняемый комплекс, перестали быть памятниками.
Это не случайность. В марте 2026 года Госдума приняла в первом чтении законопроект № 827867-8, который передает право исключать ОКН из реестра от Правительства РФ к региональным властям. В стране 86,5 тысяч объектов регионального значения — 84,5 процента от всех памятников. Градозащитники говорят о «колоссальных рисках утрат».
В Воронеже этот механизм опробовали заранее.
Как отмечают эксперты портала «Хранители наследия», «КРТ защищает отдельные объекты, если они признаны памятниками, но не защищает историческую среду как целое». В Воронеже сохранят Дом Вагнера и Усадьбу Клочковых как экспонаты. Но историческая среда квартала — пойдет под новое строительство.
Что должна сделать администрация
По условиям КРТ обязанности города четко разделены с обязанностями застройщика. Администрация должна переселить жильцов аварийного дома 47/2, изъять муниципальные объекты (41/2, 43 корп. 2, 45 корп. 2), передать земельный участок в границах КРТ без дополнительных торгов и контролировать сроки реализации проекта — до октября 2033 года.
Застройщик должен снести аварийные объекты, построить жилой комплекс, отреставрировать два ОКН, возвести подземный паркинг минимум на 150 машин и обеспечить благоустройство территории. Все это — за счет инвестора.
ООО СЗ «Никитинская» зарегистрировано в Воронеже в декабре 2024 года (ул. 9 Января, 36/1). Уставный капитал — 100 тысяч рублей. Основной вид деятельности — заказчик-застройщик и генеральный подрядчик. По итогам 2025 года компания отчиталась о нулевой выручке и убытке в 354 тысячи рублей.
Учредители: Ярослава Бубнова — 50 процентов, ООО «СК Атом Строй» — 25 процентов (учредители Павел Шереметов и Андрей Анисимов), ООО СЗ «АИВ» — 25 процентов (учредители Илья Анохин и Антон Евсеев). Бенефициарный владелец — Ярослава Бубнова (50 процентов). На аукционе интересы компании представлял бизнесмен Владимир Бубнов.
Ближайший конкурент на аукционе — ООО СЗ «Квартал», предложившее 98,3 миллиона рублей. Единственный собственник — Дмитрий Осипов, управляет организацией Воронежская девелоперская компания (ВДК), входящая в структуру ГК Евгения Хамина.
Договор о КРТ заключается на срок до октября 2033 года. Мэр Сергей Петрин сообщил, что идет подготовка документов для заключения договора. Проект благоустройства рассмотрен на градостроительном совете при воронежском губернаторе Александре Гусеве.
