Воронеж. 31.03.2023. ABIREG.RU – Аналитика – Как счастливый случай, природная любознательность и инженерное образование привели Эдуарда Краснова к реализации одного из самых масштабных на сегодня строительных проектов в ЦФО.
Эдуард Краснов – человек в Воронеже известный. Предприниматель, заработавший свой первый капитал не на приватизации заводов в 90-е и не на паленой водке, а на подсолнечном масле. Что само по себе мало удивляет. Чем только не приходилось заниматься бизнесу в 90-е в условиях тотального дефицита всего на свете! Сейчас в группе компаний, которую он возглавляет, с маслом связан только завод «Олсам» в Новой Усмани, остальные направления, за исключением коммерческого вуза ВЭПИ, больше ориентируются на строительство. Проектный институт «Гипрокоммундортранс», заводы по производству минерального порошка, используемого в дорожном строительстве, и Специализированный застройщик «КомфортСтрой».
Однако, несмотря на это, мало кто связывал до последнего времени имя Краснова со стройкой. Даже о том, что самый известный в Воронеже проектный институт «Гипрокоммундортранс» входит в состав Группы компаний Краснова, знают далеко не все. То ли это скромность, то ли нежелание привлекать внимание, но факт остается фактом. Как о строителе о Краснове известно совсем немного.
В прошлом году было объявлено о строительстве в Железнодорожном районе, на огромном участке рядом с «Метро» и будущей Остужевской развязкой, масштабного жилого комплекса «Экоквартал «Ключи», где главным бенефициаром и застрельщиком выступает Эдуард Валентинович Краснов. Проектированием, ясное дело, занимаются специалисты ГКДТ (сокращенное название «Гипрокоммундортранса» – прим. ред.), а строительством – вышеупомянутый «КомфортСтрой» и другие, аффилированные с Красновым застройщики.
В этой связи появилась необходимость выяснить, откуда взялась идея этого проекта и насколько его амбиции соответствуют реальным возможностям Группы компаний Краснова.
Чтобы это понять, мы задали несколько вопросов самому Эдуарду Валентиновичу.
– Какое отношение к сфере строительства имеет Группа компаний Краснова?
– Я вообще не строитель. Моя специальность после института – инженер-электрик. И мой первый бизнес был связан с изготовлением электрических тэнов для утюгов. Но через инвестиции можно войти в любую тему. Я согласен с известным тезисом, что если ты понимаешь принципы бизнеса, тебе всё равно, чем торговать. Сегодня ты продаешь расчески, а завтра – компьютеры.
Я в свое время купил квартиру на Театральной – это первое наше несъемное жилье в Воронеже. И познакомился с застройщиками. Им нужен был инвестор, и они предложили мне войти в их бизнес. Несколько лет я просто давал деньги и глубоко в их работу не вникал. Мы строили элитное жилье – 8-12-квартирные дома в центре города.
Моя задача – дать деньги и получить всю разрешительную документацию, а их – купить землю, построить дом и продать квартиры. Потом получилось так, что партнер мой эмигрировал, и я с его коллективом начал работать сам. Постепенно появились понимание и навыки, и мы стали строить большие проекты. Вот и всё. Просто так совпало. Случайность.
– Как от элитного штучного строительства вы перешли к сложным объектам?
– Постепенно. В строительство я пришел как инвестор, потом начал вникать, я же инженер, мне интересно, как всё работает. Потом в состав группы компаний вошел проектный институт «Гипрокоммундортранс» с двумя сотнями проектировщиков. Структура строительная начала разрастаться, появились классные специалисты.
Но из своего первоначального опыта работы с элитным жильем мы вынесли для себя один важный принцип. Строить надо максимально качественно, потому что жилье – это очень дорого и надолго, и доверием покупателей нужно дорожить.
Первая наша строительная компания называлась «ЭлитСтрой», а сейчас у нас «КомфортСтрой». Никогда у нас не было и, надеюсь, не будет «ЭкономСтроя». И слава богу.
До этапа «КомфортСтроя» было время накопления опыта. Назовем это так. Помимо элитного строительства я занимался точечными застройками многоквартирных домов в разных районах города. На Серафимовича, 9-го Января, и много еще где мы строили хорошие 9-этажные дома. И тут мне предложили войти в качестве инвестора в проект «Острова» на Хользунова.
Сделали «Острова». Получилось. Потом мы сделали уже по моей инициативе второй проект на Кривошеина – «Трамвай желаний». Проектирование делал наш институт ГКДТ. Сами проекты реализовывали мои давние партнеры и девелоперы, с которыми я продолжаю сотрудничать.
Отправной точкой, когда я понял, что могу взять на себя строительство большого дома и сделаю это хорошо, стал опыт работы с ДСК на моем участке на пересечении 9 Января и Революции 1905 года. У меня была земля, но не было опыта и компетенций. Я не был уверен в своих силах, поэтому строил этот комплекс Домостроительный комбинат. Это был их концепт, их работа. Может, я и зря перестраховался, но у меня от отца еще принцип – я не могу быть должным. Уж если взял деньги, будь любезен – отдай. Неважно кому – частнику или банку. И в тот момент я не был готов рисковать деньгами людей.
И вот после того, как ДСК сдал этот комплекс, я понял, что для меня в этой теме нет ничего сложного. От слова «абсолютно». А развил я свои компетенции на «Островах» и «Трамвае желаний», где мне уже не было страшно брать на себя ответственность за результат.
И сейчас я хочу построить реально лучший жилой комплекс в городе.
– Вы говорите об экоквартале «Ключи»?
– Именно. Я хочу воплотить в «Ключах» всё то, чему научился за эти годы в строительстве. Я лично объехал в свое время практически все комплексы Москвы. Со многими мы работаем как проектанты, но я инкогнито как покупатель мучил риелторов, выяснял все плюсы-минусы, чтобы понимать, как надо и как не надо строить. Я был в Питере, Сочи, Адлере, смотрел их проекты. Смотрел и учился. Наша задача – сделать лучше. Как-то так...
При этом мы понимаем прекрасно, что Воронеж не Москва и не Сочи. И здесь свои ограничения по цене за квадратный метр. Поэтому нам приходится свои идеи приземлять, чтобы себестоимость была адекватной и наш потребитель со своей воронежской зарплатой мог позволить себе такую покупку. Мы не будем делать облицовку уникальным дизайнерским кирпичом, как делают в Москве и Питере. Мы сделаем красивые фасады, но более экономичным способом. Так что это точно не ляжет на плечи жильцов при покупке.
Мы сделаем теплое, комфортное, хорошее жилье с учетом всех важных потребностей современного человека. Двор без машин, новая школа в шаговой доступности, детский сад, поликлиника, парковая зона...
По поводу школы. Понятно, что это выверенный расчет с нашей стороны, хорошо, когда школа уже есть на территории твоего ЖК. Но мы максимально вложились в то, чтобы она там появилась. Я лично оплатил из своего кармана проект школы, мы не взяли ни копейки бюджетных денег. Кстати, и проект садика мы сделали тоже за свой счет. Как и проект дороги. А это десятки миллионов рублей. И всё это для того, чтобы в районе было хорошо.
Мы не стали делать типовой проект школы, мы сделали его сами. Для понимания: типовой стоит около 6 млн, а мы сделали за 22 млн рублей. Но мы сделали очень красивую школу. Увидите!
– Разработчик проектов – «Гипрокоммундортранс»?
– Да. Всё делал наш институт, но для них я – такой же заказчик, как и все. Люди работали, получали зарплаты. Я оплачивал эту работу, как положено. Понятно, что была какая-то скидка, но не более того.
У нас просто обалденный проект детского сада. Он мне очень нравится!
Сейчас кроме частного медицинского центра, который мы проектируем, в планах разработка проекта и строительство спортивного центра. Мы наш квартал «Ключи» насыщаем по максимуму всем, что нужно. Чтобы людям здесь было хорошо. Я уверен, он станет центром притяжения для всех жителей левого берега. Люди будут ездить к нам гулять, заниматься спортом, своим здоровьем. Мы это хотим сделать, и мы это делаем.
Я говорю абсолютно искренне. Не для рекламы, не для интервью. У меня просто глаза горят, когда я представляю, что там будет!
– В чем вы считаете залог успешной реализации проекта экоквартала «Ключи»?
– Спросите у любого самого умного и продвинутого предпринимателя, какую цель он ставит перед своим бизнесом. И он вам ответит, что главная цель – прибыль. Не нужно строить из себя святошу. Мы все работаем, чтобы получить прибыль. Обеспечивать свои семьи, жить хорошо и т. д. и т. п. И у меня в этом проекте стоит цель – заработать денег. Бесспорно. Но! Это не сверхзадача. Я действительно хочу сделать такой проект, о котором будут говорить: мол, как же здорово, что у нас теперь есть в городе такой квартал.
Вот есть у нас корабль «Гото Предестинация». Красота! А ведь раньше не было, жили и без него. Но с ним-то как преобразилась набережная. Или «Град» Хамина. Та же история. Хорошо же, что он у нас есть. Вот у нас будет Остужевская развязка скоро, и, поверьте, мы будем этим проектом гордиться. А его, между прочим, разрабатывал наш проектный институт. К тому же он рядом с нашим кварталом, из которого будет комфортный выезд на полосы движения новой развязки. И любой житель за считанные минуты будет без пробок добираться до центра города.
Когда развязка будет готова, все из Москвы, если захотят попасть в центр Воронежа, будут ехать через Остужева. Московский проспект, как стоит, так и будет стоять. Так что тут альтернатива очевидна.
Так вот, смотрите: «Град» Хамина, «Солнечный олимп» Тростянецкого, завод мраморной говядины Ниценко, современный мясокомбинат, который построил Маслов, – всё это наши достопримечательности, то, чем можно гордиться. Мне бы очень хотелось, чтобы и мы со своим проектом встали в этот ряд. Такая сверхзадача перед нами стоит. Очень хочу это сделать!
Кстати, в подтверждение серьезности своих намерений мы планируем наш офис строительный перенести на территорию «Ключей». И это огромный плюс для всего квартала. Потому что, в случае чего, людям никуда бежать не надо. Если где-то недоработает управляющая компания, вмешаются строители. Мне нечего стесняться в этой ситуации. Я этот дом строил, и я в нем живу.
– Скажите, а кто целевая аудитория «Ключей?
– Мы изначально понимали, что на рынке экономжилья нам делать нечего. Тут есть кому строить, к тому же нам это не интересно. В бизнес-классе тоже не развернешься. А в том сегменте, который мы выбрали, всего 7-9% от общего числа покупателей в городе, но конкуренции почти нет. И мы понимаем, что на данный момент стоимость квадратного метра не должна превышать 120 тыс. рублей. Исходя из этой цены, ясно, что уровень должен быть не меньше комфорт-класса. И уже ориентируясь на это, считаем себестоимость. Обычная схема.
Наше отличие в том, что мы сразу вписываем в эту цену все преимущества прекрасно обеспеченной инфраструктуры. То, о чем я говорил, – в шаговой доступности школа, детский сад, поликлиника, спортивные объекты в изобилии, двор без машин, просторная парковка по периметру, облагороженный лесопарк, велодорожки и полная цифровизация по принципу «умного дома». Т. е. мы обеспечиваем безопасную, комфортную среду для жителей квартала. Ты по смартфону с помощью камер сможешь проследить, как твой ребенок дошел до школы, сможешь оплачивать коммуналку, заказывать слесаря в УК и многое другое.
Повторяю, у нас нет задачи получить сверхприбыль от этого проекта. Поэтому мы всё будем делать хорошо, но без фанатизма. У нас будет шикарная шумоизоляция, квартиры будут теплыми и комфортными, дворы чистыми и зелеными.
Сделаем красиво, но без излишеств. Для людей, которые отлично чувствуют соотношение цены и качества, сами знают себе цену и понимают, что дешево и сердито уже не для них. Умные, активные, современные люди, не желающие жить в каменных гетто и тратить свое время на стояние в пробках и споры с «управляшками».
– В реализации экоквартала «Ключи» как застройщик принимает участие не только ваша компания «КомфортСтрой», но и компании, не входящие в ГК Краснова. А в презентации квартала обозначены только два ЖК. «Джаз» и «Ключи Club», остальная территория – белые пятна. Есть ли тут какие-то риски для будущих жильцов?
– Нет там никаких белых пятен. У нас вся территория уже распланирована до деталей. Есть небольшие нюансы, но они связаны только с тем, что мы пока точно не понимаем конфигурации объектов. В плане начинки. На ППТ (проект планировки территории – прим. ред.) рядом с ЖК «Джаз» обозначен спортивный клуб, понятны его контуры, границы, что там обязательно будет бассейн, но вот какая будет планировка внутренних помещений, выяснится чуть позже. Идет проектирование.
Около 60% территории будет застраиваться уже в этом году. Остальные 40% начнем застраивать через пару лет. У нас уже сейчас всё проработано вплоть до посекционной планировки. Высотность зданий, их расположение, как будут выглядеть фасады – всё это мы уже знаем точно.
– Т. е. никто не сможет построить там 20-этажный дом, махнув на всё рукой?
– Это просто невозможно. Мы умышленно пошли на ППТ, утвердили его, прошли все стадии проверок и согласований, чтобы ни у кого не было искушения выйти за рамки утвержденного концепта. Более того (и это очень важный момент), мы сейчас планируем на верхнем участке территории небольшие переделки. И они связаны будут с уменьшением объема строительства примерно на 20 тыс. кв. м. Можете это ручкой записать в свой блокнот!
– А зачем?
– Объясняю. Всё это мы делаем не потому, что хотим меньше строить. У нас на этом участке были запланированы два комплекса, а мы хотим сделать один большой, сократив площадь застройки и освободив место для новых спортивных и детских площадок. Мы реально уменьшаем площадь застройки, чтобы было больше места для детей и занятий спортом. Кто-нибудь еще так делает?!
Я ответил на ваш вопрос по поводу белых пятен и рисков? Мы сделаем всё, чтобы людям было лучше, комфортнее у нас. Нет никаких рисков.
– А что касается других застройщиков?
– Чтобы сразу было понятно, принцип у нас простой. Везде собственник я – Эдуард Валентинович Краснов. Есть компании, входящие в состав группы компаний Краснова, а есть аффилированные, т. е. тесно со мной связанные. «КомфортСтрой» Александра Бражника – моя компания, строит ЖК «Джаз». ЖК «Ключи Club» реализует другая девелоперская компания – «Новый код» – в лице Константина Ашифина и Натальи Казенновой. Это как раз те девелоперы, которых я упоминал ранее. ЖК «Трамвай желаний» и ЖК «Острова» строили они. Компания с высококвалифицированными специалистами, которым я очень доверяю.
Другой ЖК – проект компании ГК «Инвестжилстрой» Максима Мороговского. Хочу отметить, что все застройщики придерживаются одной общей концепции – это высокий уровень цифровизации, привлекательная архитектура и повышенные требования к качеству.
– А что у вас с парковкой? А то у нас часто обещают кучу парковочных мест, свободный от машин двор, а потом смотришь – стоят машины, с коляской не пройдешь...
– У нас этого точно не будет. Для того мы и сделали ППТ. Где-то у нас подземные парковки, где-то – наземные. И ко всему прочему мы запроектировали на 500 машин красивую современную 4-этажную надземную парковку. В том числе из-за этой парковки мы сократили плотность застройки. Она будет выполнять функции отбойника, закрывая комплекс от трассы. Мы и так отодвинули дома прилично, чтобы не было шума, но еще и построим такой объект. Полезный во всех отношениях. И красивый. Открытая парковка с одной глухой стеной со стороны трассы и крышей. Места там будут продаваться только жильцам квартала.
А что касается двора без машин, то мы используем опыт наших друзей в «Солнечном олимпе». Там будет устроено всё так, что ты сможешь только подъехать к подъезду, высадить жену с ребенком и пакетами из магазина, а потом тут же вынужден будешь выехать со двора, иначе создашь проблемы для соседей. Отдельная дорожка только для пожарных и скорых.
Конечно, если оставить людям возможность бросить машину у подъезда, они тут же этим воспользуются. Так что мы такой возможности не оставляем принципиально. Исключительно для общей пользы!
– Вы не боитесь брать на себя такую ответственность? Вдруг что-то пойдет не так?
– Послушайте, когда мы только начали строительство в «Ключах», мне звонили каждый день с предложением о сотрудничестве кредитные организации. Нет ни одного серьезного банка в Воронеже, который бы не предложил мне работать с ними на выгодных для нас условиях. Это не мы их искали, они сами проявили инициативу. Вот это называется репутация.
Нас уже не проверяют. Мы заработали это отношение своей ответственностью и честностью. Я за всю свою жизнь ни разу не просрочил ни одной выплаты по кредитному договору. Ни одной!
Мы всегда делали только качественный продукт во всем, за что брались. Это не ради рекламы я говорю, это факт. И «Ключи» наши должны стать еще одной визитной карточкой города. Иначе бы я не взялся за этот проект.
И знаете что? У нас там пока еще ничего нет, идет стройка, а люди уже покупают квартиры. Честно говоря, в такой сезон даже я этого не ожидал. Значит, всё правильно мы делаем...
Фото - voronezh.domostroyrf.ru
Трамвай-желаний.рф
