Региональным застройщикам предрекли падение рентабельности до 3–5% в 2027 году

Рентабельность девелоперских проектов в России в 2027 году может снизиться до 3–5%. Наиболее уязвимыми в этой ситуации окажутся региональные застройщики, тогда как крупные федеральные игроки смогут удерживать маржу на уровне 12–14% благодаря масштабу бизнеса, скидкам от поставщиков, собственным производственным мощностям и земельному банку, сформированному до подорожания участков. Об этом сообщили опрошенные «Движение.ру» эксперты и участники рынка.

Девелоперский бизнес проходит период резкого сжатия прибыльности. Если в 2011–2014 годах рентабельность отрасли оценивалась в 25–35%, то в 2015–2018 годах она снизилась до 15–22% на фоне кризиса и подготовки реформы долевого строительства. В 2019–2024 годах показатель вновь поднимался до 20–30%: рынок поддержали переход на эскроу-счета, льготная ипотека и рост цен на новостройки. Однако в 2025–2026 годах рентабельность, по оценкам отраслевых собеседников, сократилась до 5–15%.

Основными факторами давления стали отмена массовой льготной ипотеки, ослабление спроса, высокая стоимость проектного финансирования, рост расходов на рабочую силу и стройматериалы. По словам заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, средняя норма рентабельности российских застройщиков в момент раскрытия эскроу-счетов сейчас не превышает 7–8% без учета налоговой нагрузки.

Для части девелоперов критическим может стать дальнейшее снижение нормы доходности проектов. Представители отрасли называют два условных порога: при рентабельности ниже 15% бизнес теряет привлекательность для собственников с учетом градостроительных, юридических и операционных рисков; при внутренней норме доходности проекта менее 10% банки могут отказаться от его финансирования, оценивая риск недостроя как слишком высокий.

Региональные компании имеют меньше возможностей компенсировать падение доходности. В отличие от крупных холдингов, они, как правило, не обладают сопоставимым объемом закупок для получения дисконтов, не располагают собственной производственной базой и чаще вынуждены приобретать землю уже по выросшим ценам. В результате именно региональный сегмент может столкнуться с переносом или заморозкой части новых проектов.

В «Эксперт РА» считают, что финансовый запас прочности, сформированный застройщиками в сильные для рынка 2020–2023 годы, был исчерпан к концу 2025 года. В агентстве ожидают, что ситуация в отрасли начнет стабилизироваться при снижении ключевой ставки примерно до 10%: это должно сделать рыночную ипотеку доступнее и уменьшить процентную нагрузку по кредитам девелоперов.

При этом в ближайшей перспективе застройщикам придется работать в условиях слабого спроса и дорогого финансирования. Для региональных рынков это может означать сокращение числа запусков, более осторожную земельную политику и дальнейшую концентрацию отрасли вокруг крупнейших игроков.