Воронеж. 02.08.2023. ABIREG.RU – Спецпроект – Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области 18 июля разместил на сайте проект отчета государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января всех учтенных в Едином государственном реестре объектов недвижимого имущества на территории региона. Речь идет о зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства и машино-местах.
«Абирег» вместе с экспертами изучил проектные значения кадастровой стоимости сегмента многоквартирных жилых домов и составил рейтинг из 100 самых дорогих объектов недвижимости города. Для удобства выделим Топ-10 самых дорогих по Воронежу. Кроме того, попробуем выявить ошибки при оценке, которые ведут к переплатам (для собственников жилья среднего класса) и, наоборот, недоплатам (для владельцев элитного жилья).
Рейтинг самых дорогих объектов жилой недвижимости по результатам проведения кадастровой оценки в Воронеже
|
Место в рейтинге
|
Адрес
|
Площадь квартиры, кв. м
|
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.
|
Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб./ кв. м
|
УПКС объекта недвижимости, руб./кв. м
|
Застройщик
|
|---|---|---|---|---|---|---|
|
1-е место
|
пл. Ленина, д. 6 («Дом на площади»)
|
48,3
|
11 109 000
|
230 000
|
110 949,25
|
ООО Специализированный застройщик «Выбор»
|
|
2-е место
|
ул. Дзержинского, д. 4
|
42,8
|
6 000 000
|
140 186
|
108 519,24
|
ВАПСК
|
|
3-е место
|
ул. Чернышевского, д. 41
|
66,2 107,8 |
9 500 000 20 000 000
|
142 965 185 528
|
108 250,37
|
ГК «Развитие» |
|
4-е место
|
пер. Бауманский, д. 15
|
55,8
|
5 100 000
|
127 240
|
107 753,66
|
ГК «Развитие» |
|
5-е место
|
ул. Станкевича, д. 45
|
40,4
|
5 700 000
|
141 676
|
107 220,11
|
ООО «СЗ «Энергоавтомат»
|
|
6-е место
|
ул. Революции 1905 года, д. 31ю
|
43,5
|
5 000 000
|
114 943
|
106 367,46
|
ООО «СУ-8»
|
|
7-е место
|
ул. Моисеева, д. 9б (ЖК «Петровский квартал»)
|
79,6
|
7 900 000
|
99 246
|
100 410,19
|
ООО Специализированный застройщик «Выбор»
|
|
8-е место
|
ул. 9 Января, д.68/2, корп. 3 (ЖК «Современник»)
|
27,6
|
3 627 192
|
131 420
|
105 390,29 |
ООО «Специализированный застройщик «ДСК-1»
|
|
9-е место
|
ул. Таранченко, д. 26
|
37,9
|
5 539 160
|
146 152
|
105 294,09
|
«Главоблстройресурс» |
|
10-е место
|
ул. 9 Января, д. 32
|
42,5
|
7 100 000
|
168 700
|
105 000,92
|
ФК «Аксиома»
|
Отметим, что застройщиками 10 домов с самой высокой кадастровой стоимостью стали ДСК, «Выбор» и «Развитие».
Первую строчку рейтинга возглавляет самый дорогой ЖК «Дом на площади» строительной компании «Выбор», класс жилья – элитный. В соответствии с результатами кадастровой оценки удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) квартиры площадью 48,3 кв. м составляет 110,95 тыс. рублей за кв. м при рыночной стоимости 230 тыс. рублей.
Удивительный факт, что один из самых элитных жилых комплексов «Солнечный олимп» в Топ-10 не попал и находится только на 77-м месте с УПКС квартиры в 35 кв. м 98,14 тыс. рублей за кв. м. При этом квартира площадью 41,6 кв. м на улице Карла Маркса, 56, находится на девять позиций выше и имеет УПКС 98,56 тыс. рублей за кв. м.
В сотню не попал и ЖК «Петровский пассаж». Квартира площадью 66,4 кв. м имеет УПКС 93,9 тыс. рублей за кв. м, в отличие от квартир на ул. МОПРа, д.19/1, которые замыкают рейтинг самых дорогих объектов с УПКС – 96,27 тыс. рублей за кв. м.
У собственников жилых помещений, включенных в реестр аварийного жилья и подлежащих сносу, при получении налогового извещения, по всей видимости, возникнет вопрос: «Почему так дорого? Откуда взялась такая цифра?»
Например, следуя логике специалистов центра кадастровой оценки, удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м квартиры по пер. Солнечный, 13 (аварийное жилье, подлежащее сносу), соотносится с современным жильем на Московском проспекте.
|
№ п/п выборки |
Адрес |
Площадь квартиры, кв. м |
УПКС объекта недвижимости, руб./кв. м |
Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб. |
Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб. |
|---|---|---|---|---|---|
|
266651 |
г. Воронеж, пер. Солнечный, д.13 |
52,3 |
59 886,95 |
2 136 442,97 |
3 132 087,49 |
|
163445 |
г. Воронеж, пр-кт Московский, д.197 |
64,5 |
59 887,32 |
2 859 141,00 |
3 862 732,14 |
А выявленные факты снижения кадастровой стоимости квартир по сравнению с предыдущим туром определения кадастровой стоимости на 77-78% свидетельствуют о наличии в расчетах систематической ошибки при определении кадастровой стоимости. Не совсем понятна логика специалистов бюджетного учреждения.
|
№ п/п выборки
|
Адрес
|
Площадь квартиры, кв. м |
УПКС объекта недвижимости, руб./кв. м |
Кадастровая стоимость на 01.01.2021 г., руб.
|
Кадастровая стоимость на 01.01.2023 г., руб. |
% снижения
|
|---|---|---|---|---|---|---|
|
928610
|
г. Воронеж, ул. Большая Манежная, д. 10
|
53,4
|
10 040,16
|
2 375 180,2
|
536 144,54
|
77
|
|
582278
|
г. Воронеж, ул. Красноармейская, д. 33, корп. 4
|
72,9
|
9 931,5
|
3 243 197,8
|
724 006,35
|
78
|
|
906467 |
г. Воронеж, ул. Революции 1905 года, д. 4
|
49,6
|
9 944,53
|
2 253 368,67
|
493 248,69
|
78
|
|
571681
|
г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д. 87, кв. 1
|
71,8
|
9 999,64
|
3 244 192,53
|
717 974,15
|
78
|
И таких примеров множество, а проверить правильность использования сведений и материалов для построения эталонной модели и выявить сложные методологические ошибки неспециалисту в области оценочной деятельности или методологии определения кадастровой стоимости самостоятельно практически невозможно. Доступ ограничен, и данные не подлежат включению в основную часть отчета и приложения к ней (пп. 1-4 п. 2 Требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки).
Каждый собственник, правообладатель ориентировочно понимает, какова рыночная стоимость его объекта недвижимости. Согласно логике законодательства, кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методом массовой оценки. То есть расхождение кадастровой и рыночной стоимости не должно быть существенным. Если кадастровая стоимость не укладывается в рыночный диапазон, скорее всего, была допущена методологическая или техническая ошибка.
Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости жилых помещений, приводят к переплатам (для собственников среднего класса жилья) или, наоборот, недоплатам (для собственников элитных квартир) по налогу на имущество, рассчитываемому от кадастровой стоимости. Данное обстоятельство ведет не всегда к справедливому распределению налоговой нагрузки.
Рекомендуем владельцам недвижимости (зданий, помещений и т. д.) отслеживать проведение очередной оценки и участвовать в процедуре кадастровой оценки принадлежащих им объектов. Всё это можно сделать еще до утверждения результатов ГКО в рамках представления замечаний к проекту отчета об оценке.
