Воронеж. 05.02.2024. ABIREG.RU – Аналитика – В начале 2024 года крупнейшие отечественные банки изменили условия выдачи льготной ипотеки. Речь о введении комиссионных для застройщиков. Представители банков утверждают, что подобная схема поможет им компенсировать потери, которые они несут после изменений правил выдачи льготной ипотеки. В декабре 2023 года предельный размер субсидий банками по госпрограммам снизился на 0,5 п. п. Размер комиссионных колеблется от 8 до 13%. А вот ЦБ увидел в банковских комиссиях для застройщиков за льготную ипотеку определенные риски. «Абирег» разбирался в плюсах и минусах нововведения.
«Негативно отразится на объеме выдачи ипотечных кредитов»
В конце 2023 года Сбербанк разослал застройщикам уведомления о новых условиях сотрудничества с 11 января 2024 года. Согласно тексту, банк ввел комиссию 7,5-11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными программами при оформлении жилья. Если дольщик приобретает квартиру по «Госпрограмме-2020» с базовой ставкой 8% годовых, то девелопер должен заплатить банку комиссию в размере 7,5% от суммы кредита. По программе «Семейная ипотека» под 6% вознаграждение составит 8,4%, по IT-ипотеке под 5% – 8,9%, по дальневосточной и арктической программам под 2% годовых – 11,5%. Выдавать льготную ипотеку на покупку квартиры будут только у аккредитованных банком застройщиков.
Подобные правила действуют и в других крупных банках, например ВТБ и Альфа-Банке. Однако ряд финансовых организаций отказался от того, чтобы брать дополнительный процент по льготным программам. Среди них – «ДОМ РФ», Россельхозбанк, Газпромбанк и другие. «Абирег» поинтересовался у директора Воронежского филиала Россельхозбанка Галины Абричкиной, почему их финансовая организация не ужесточила условия для заемщиков и не ввела требования по субсидированию ипотеки.
«Причина – поддержка интересов потребителя и отрасли строительства в целом. Очень важно, чтобы максимальное количество семей из сельской местности могли воспользоваться льготными программами. Кроме того, строительство – ключевая отрасль экономики, важно поддерживать появление инфраструктуры и социальных объектов. А комиссионные для застройщиков за выдачу кредитов по госпрограмме – это дополнительная нагрузка, которая впоследствии приведет к росту цен, что отразится на конечном потребителе».
Банк России уже прокомментировал введение банками комиссий для застройщиков. По мнению регулятора, данная практика создает риски, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Чтобы завышенные цены на первичную недвижимость не приводили к системным рискам, ЦБ РФ будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов.
Руководитель отдела продаж липецкого агентства недвижимости «Владис» Маргарита Лукина поделилась с «Абирегом» мнением о том, что введение комиссии банками по льготной ипотеке окажет негативное влияние как на объем продаж застройщиков, так и на объем выдачи ипотечных кредитов.
«Рано судить о перераспределении клиентов от лидеров рынка к банкам из Топ-20, которые не ввели комиссию, но, безусловно, такая тенденция будет. Клиентам теперь необходимо более тщательно выбирать и банк, и застройщика, так как часть из них возлагают обязательство по компенсации комиссии финансовой организации на клиента, значительно увеличивая стоимость квартиры. Необходимо обращаться к квалифицированным специалистам по ипотечному кредитованию, которые смогут грамотно просчитать выгоду. Возможно, дешевле для клиента будет отказаться от льготной ипотеки и оформить ипотеку по базовой программе», – рассказала Маргарита Лукина.
Риелтор считает, что будет наблюдаться тенденция снижения выдачи ипотечных кредитов по льготной программе, так как банки, не вводившие комиссии для застройщиков, не смогут обеспечить прежний объем выдачи ипотечных кредитов.
«В данных банках имеются дополнительные ограничения для заемщиков по подтверждению дохода и занятости, а также размеру первоначального взноса. В случае если допускается одобрение заемщика без подтверждения дохода и занятости (по двум документам), требуется первоначальный взнос от 40%», – пояснила госпожа Лукина.
Эксперт отметила, что застройщики уже подняли цены для клиентов, приобретающих жилье в ипотеку, – и цены будут продолжать расти.
Контроль со стороны властей
Между тем в конце января стало известно, что Минфин РФ готовит комплексное предложение по всем льготным программам ипотеки. Замминистра финансов Иван Чебесков заявил журналистам, что подконтрольное ему ведомство мониторит ситуацию вокруг застройщиков, с которых начали брать комиссии за каждый выданный льготный кредит.
«Таких дисбалансов на рынке тоже не должно быть, то есть не должно быть и проблем у застройщиков с банками с этой комиссией. Мы этот вопрос будем решать комплексно. Мы ситуацию держим на контроле, и вопрос будет решен», – сказал господин Чебесков.
«Застройщики не закладывали в бюджет такие дополнительные расходы, которые им придется нести при заключении дополнительного соглашения с банками. Откуда эти деньги брать? [В итоге это приведет к] увеличению стоимости жилья на 8-10% – в соответствии с размером вводимых комиссионных», – рассказал «Абирегу» генеральный директор ООО СЗ «Олимп+» Владимир Малявин.
Бизнесмен видит три варианта выхода из ситуации с учетом нововведений: увеличение стоимости жилья; вынужденный отказ от скидок, которые ранее застройщики предоставляли покупателям; активизация сотрудничества с банками, которые не ввели данную комиссию.
«Мы строим коттеджный поселок «Олимп» в Липецком районе. Дома находятся за городом, поэтому попадают под сельскую ипотеку. Соответственно, ключевой банк для нас – Россельхозбанк. И он как раз пока не вводил комиссию», – привел в качестве примера третьего варианта господин Малявин.
В воронежском отделении Россельхозбанка нам сообщили, что по итогам января количество заявок на выдачу кредитов находится на уровне показателей прошлого года.
«Действие программ льготной и семейной ипотеки заканчивается 1 июля 2024 года. Возможно, перед завершением программ мы увидим некоторое повышение спроса, невзирая на текущие изменения условий. В конце прошлого года правительство анонсировало продление некоторых льготных программ, надеюсь, эти инициативы будут реализованы, так как адресная помощь государства очень важна, особенно для жителей малонаселенных городов, районов и сельских территорий», – сказала Галина Абричкина.
Между тем 31 января стало известно, что Федеральная антимонопольная служба (ФАС) оценит обоснованность установления комиссии банками для застройщиков.
«В связи с информацией в СМИ и поступившими в ведомство жалобами граждан и застройщиков на действия банков ФАС России направила запросы в кредитные организации с целью анализа обоснованности решений об установлении такой комиссии», – говорится в сообщении ФАС.
