Воронеж. 11.12.2020. ABIREG.RU – Аналитика – 2020 год стал проблемным для жилого строительства по всей России. Еще в середине года Росстат сообщал, что жилищное строительство стало единственным сектором экономики, показавшим снижение объемов. За девять месяцев в стране ввели 52 млн кв. м недвижимости, что на 5,6% ниже прошлогоднего показателя. В Воронежской области за три квартала было введено в эксплуатацию 828,9 тыс. кв. м жилья, что ниже уровня аналогичного периода прошлого года на целых 33%. Но в правительстве области настроены оптимистично. О том, какие инструменты имеются в руках у региональной власти для решения жилищных вопросов и насколько успешно Воронежская область с ними справляется, – в аналитическом материале «Абирега».
На темпы жилищного строительства в каждом регионе и в целом по стране влияют два серьезных инструмента: ипотечная ставка кредитования и наличие социально-жилищных программ. С помощью этих инструментов государство намерено решить основные жилищные вопросы и в Воронежской области.
Проекты, призванные помогать
В портфеле региональных и федеральных проектов каждый третий относится к развитию территорий и жилищному строительству: «Жилье и городская среда», «Благоустройство территорий муниципальных образований Воронежской области», «Комплексное развитие моногородов области».
Реализуемый в России нацпроект «Жилье и городская среда» призван помочь россиянам улучшить свои жилищные условия, обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком и молодые семьи, сделать строительную отрасль современной, а города и области – красивыми и комфортными, избавив их от аварийных домов. На реализацию проекта в Воронежской области в 2020 году из государственного бюджета было выделено почти 2 млрд рублей. Из них 1,5 млрд рублей – это деньги федерального бюджета, 456,3 млн рублей – из областной казны, еще 19 млн рублей взяты из муниципальных средств.
На рынок повлияла также всероссийская программа льготного ипотечного кредитования. Впервые в современной истории РФ мы можем наблюдать самое большое снижение кредитной ставки – до 6,5%. Программа в регионах России распространяется на жилищные займы до 3 млн рублей. За такую сумму в Воронеже можно приобрести 55-метровую двухкомнатную квартиру (при расчете по средней стоимости).
Ставка на молодых и семейных
В первую очередь государство нацелено помочь молодым семьям. Для этого была создана государственная программа «Обеспечение жильем молодых семей», согласно которой государство выплачивает почти треть (30-35%) среднерыночной стоимости жилья на его приобретение. На такую социальную выплату может претендовать нуждающаяся в жилом помещении молодая семья, возраст каждого из супругов которой не превышает 35 лет. При этом имеющихся средств семьи должно хватить на оплату оставшейся стоимости жилого помещения, ну или доходы должны позволять получить кредит. За 2 года реализации программы финансовая помощь 1,2 тыс. молодым семьям составила 609,6 млн рублей (порядка 500 тыс. рублей на семью).
На дополнительные 450 тыс. рублей могут претендовать многодетные молодые семьи с тремя и более детьми. Эти средства могут быть использованы для частичного досрочного погашения ипотеки.
Кризис привел к повышению качества работы
На особом контроле воронежских властей стоит ситуация с обеспечением квартирами детей-сирот. В 2020 году на эти цели, с учетом федерального финансирования, направлено более 640 млн рублей, в том числе 525 млн рублей – из областного бюджета. За эти средства департамент социальной защиты приобрел 377 квартир в Воронеже, а также в Рамонском, Семилукском, Хохольском, Новоусманском и Каширском районах.
Стоит отметить, что впервые за несколько лет удалось остановить рост очереди сирот на жилье. Об этом заявил на одном из совещаний губернатор Воронежской области Александр Гусев. «Что важно, в кризис у направления мы не срезали денег, а наоборот, добавили. Также мы готовы платить застройщикам больше, чем того требуют нормативы Минстроя. Ведь речь идет о людях, которым реально нужна помощь», – добавил глава региона.
Меняем старое на новое
На помощь от государства могут и рассчитывать жители аварийных домов. Благодаря нацпроекту «Жилье и городская среда» удастся переселить порядка 2,5 тыс. жителей аварийных домов в Воронеже, Семилуках, Каменском, Грибановском и Новоживотинном. На его семилетнюю реализацию, с 2019 по 2025 год включительно, для региона предусмотрели 1,35 млрд рублей: 1,32 млрд рублей будут выделены из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, а региональное софинансирование составит 27,5 млн рублей.
Аварийные дома, не попавшие в программу, будут расселяться за счет средств из областного и местных бюджетов. Для этого в 2018 году правительством Воронежской области была утверждена государственная программа «Обеспечение качественными жилищно-коммунальными услугами населения Воронежской области». С 2018 года переселено более 1,5 тыс. человек из 706 помещений площадью 21,5 тыс. кв. м, из них в текущем году было переселено 323 человека. Расселение продолжится и в 2021 году по мере выделения денежных средств из областного бюджета.
Реновация заброшенных и промышленных территорий
Для увеличения жилищного фонда в области ведется не только освоение новых земельных участков, но и работы по реновации заброшенных кварталов и промышленных территорий. На сегодня в Воронеже реализуются три таких проекта. Один из них ведется на территории бывшего завода «Воронежсельмаш». Там, на земельном участке площадью 13 га, возводится ЖК «Современник» от ДСК с общей площадью строительства жилья 429 тыс. кв. м. На территории в 5 га бывших мебельной и макаронной фабрик ДСК ведет освоение земли под ЖК «Европейский»; общая площадь строительства жилья составит 354 тыс. кв. м. Еще один ЖК от «Аксиомы» – «Высота» – строится на территории бывшей птицефабрики на улице Краснознаменная. В настоящее время уже введен в эксплуатацию встроенно-пристроенный детский сад на 100 мест.
К слову, Воронежская область не пошла по сценарию Москвы. В столице под реновацию в большей степени попали старые, но еще заселенные пятиэтажки. Воронежская область сделала упор на бывшие промзоны.
В пользу реновации старых промзон высказался главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов: «Московская реновация увязана с развитием рынка жилья, хотя ее экономическая целесообразность до конца неочевидна. Земельные участки, на которых сейчас находятся пятиэтажки, могут быть использованы под коммерческое жилищное строительство, а реновационные дома можно строить в том же районе, но на месте бывшей промышленной зоны или вне сложившихся кварталов».
Аналогичной позиции придерживаются и воронежские эксперты. Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова утверждает: «Расселение старых хрущевок – достаточно трудоемкий и длительный процесс. С собственниками промзон проще договориться о предоставлении альтернативной земли. На одно предприятие приходятся, как правило, 1-2 собственника. Это легче, чем расселить даже малоквартирный дом».
Сегодня общая тенденция направлена на перевод предприятий за город. Если раньше все они находились в зоне пешей доступности для рабочих и размещались в центре города, то сейчас почти в каждой семье есть машина, хорошо развита транспортная сеть – на работу можно поехать в любую точку. «Земли промышленных объектов в центре города представляют собой ценный резерв для обновления города, строительства новых территорий. Это достаточно дорогие земли, которые нужно застраивать красивыми жилыми зданиями. Жилье в центре города пользуется спросом, и это очень выгодно для воронежских застройщиков. Примеров таких ярких проектов очень много, например Воронеж-Сити, который очень украсит город вместо заводских зданий», – считает Галина Колокольникова.
Казалось бы, следует закономерный вопрос: повлияет ли реновация заброшенных и промышленных территорий на ценообразование в пользу покупателей? Увы, нет. «Революционного влияния на цены и рынок в целом реализация такой программы не оказывает, поскольку не сильно влияет на изменение спроса на рынке», – комментирует основатель международного агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Развитие сельских территорий
В планах у регионального правительства улучшить комфорт не только городской среды. На развитие сельских территорий Воронежской области выделили 1,4 млрд рублей в одном только 2020 году. Столь же решительно команда Гусева будет действовать и дальше. Средства позволят обеспечить сельчан доступным и комфортным жильем, развить сельскую инфраструктуру, в том числе проложить новые автодороги, а также обеспечить местных жителей рабочими местами за счет введения в работу новых предприятий. В программе развития больше 1,7 тыс. поселков, хуторов и сел. Вопрос стоит на личном контроле губернатора.
Предположительно, это позволит не только удержать в пригороде местных жителей, но и подвигнуть горожан к переезду за город. Доступные условия на покупку жилья, развитая инфраструктура, регулярный транспорт в город – подобные результаты мы уже можем заметить на примере сел Ямное и Новая Усмань, поселка Рамонь. Стоит отметить, что их неоспоримый плюс, безусловно, еще и в непосредственной близости к городу.
Имущественная безопасность – залог развития
Новая модель финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов начала функционировать только в июле прошлого года. Но уже в этом году Воронежская область оказалась на третьем месте в России по количеству использования счетов эскроу при покупке жилья.
Очевидно, что многочисленные инциденты с обманутыми дольщиками уже не повторятся. И это почувствовали люди. Количество договоров долевого участия в строительстве с использованием эскроу-счетов за последний год возросло в восемь раз. Можно с уверенностью сказать, что интерес жителей к долевому строительству сохранился и на сегодня он достаточно высок. Во многом это связано с уровнем доверия к новой системе финансирования. Не будем исключать и тот факт, что на сегодняшний день растет количество достойных предложений на рынке жилья.
Стремление не сбавлять обороты и наращивать темпы строительства, согласно установленным планам, обусловлено важной ролью строительной отрасли в экономике региона. Это часто отмечает в своих выступлениях и губернатор Воронежской области Александр Гусев. «Строительная отрасль дает мультипликативный эффект и тянет за собой еще ряд отраслей: транспорт, промышленность и производство стройматериалов. Существенную долю занимает жилищное строительство. Поэтому внимание к строительной отрасли очень высокое», – высказался глава области на одном из совещаний по вопросам жилищного строительства.
Стоит отметить, что такая устремленность приносит свои плоды: по уровню объема ввода общей площади жилья Воронежская область на протяжении последних восьми лет занимает третье место среди субъектов ЦФО, уступая лишь Москве и Московской области. В рейтинге субъектов РФ по итогам 2019 года Воронежская область заняла 11-е место; тогда ввод жилья составил 1,8 млн кв. м. В 2020 году на территории области запланировано ввести не менее 1,7 млн кв. м жилья. Так будут ли выполнены целевые показатели?
Зампредседателя правительства Воронежской области Сергей Честикин в своем недавнем интервью «Абирегу» уверенно заявил, что темпы строительства жилья восстанавливаются и ожидается, что к концу года объем жилищного строительства достигнет 1,8 млн кв. м, сравнявшись с прошлогодним показателем. Все целевые показатели по государственным и национальным программам в жилом секторе, уверяют в областном правительстве, также будут выполнены в полном объеме.
