Воронеж. 16.11.2021. ABIREG.RU – Аналитика – 15 ноября в Москве состоялся Федеральный девелоперский форум. Основной темой мероприятия было обсуждение Комплексного развития территорий (КРТ).
В ходе форума представители Министерства строительства и ЖКХ рассказали о своем видении ситуации в сфере КРТ. С их стороны картина выглядит так: в Москве жестко контролируются своевременная сдача социальных объектов, которые положены по новому закону – школ, детских садов и мест приложения труда. Все это должны ввести в эксплуатацию одновременно сдаче жилья. Напомним, что школу и детский сад требует строить, если в пешей доступности от строящегося комплекса нет государственных бесплатных учреждений. При этом такой объект необходимо передавать на баланс города.
Для реализации закона в Москве даже были приняты дополнительные административные меры, чтобы дать возможность застройщикам получать финансирование от банков на такие социальные проекты. Минстрой отмечает, что девелоперы говорят о подъеме спроса на такие объекты и повышение продаж.
В свою очередь, сами девелоперы жалуются на низкую квалификацию сотрудников администрации и банков. Компании просто не могут получить всю необходимую разрешительную документацию на строительство. Особенно этим грешат регионы. Препоны для федеральных строителей начинаются с администрации области. «Вам тут строить, а нам тут жить», – говорят во власти и отказывают по формальным признакам. При этом сотрудники банков не умеют работать с проектным финансированием, поскольку местные строители в банки практически не обращаются. Так что ждать федеральных застройщиков в ближайшее время в Воронежской области не приходится.
Однако есть инвестиционно-привлекательные регионы, куда перетекают жители из городов с населением меньше 500 тыс. человек. Такая тенденция уже формируется, но пока не в Воронеже.
Результатом пандемии стало развитие так называемой гибридной среды, которая оказывает значительное влияние на развитие рынка недвижимости. Эксперты отмечают, что в ближайшей перспективе будут актуальны многофункциональные жилые комплексы, построенные в соответствии с нормами КРТ. В связи с этим стоит особенно присмотреться к коммерческой недвижимости в таких комплексах. В целом этот сегмент сейчас растет в цене, хотя темпы роста немного отстают о жилой недвижимости.
Остро стоит вопрос применения закона о КРТ для недоиспользованной территории с хорошим потенциалом. Минстрой заявил, что теперь будут пытаться осваивать такие территории в кратчайшие сроки. Со стороны девелоперов и инвесторов это выглядит как «захват рейдеров», поскольку успеть со всеми согласованиями трудно. Конечно, здесь понять и государство. Не терпится закрыть все «Шанхаи», которые занимают место, а города ничего хорошего не дают.
На вопрос инвесторов, почему не реализовывать поэтапно освоение территории, Минстрой ответил, что землю под жилье продадут быстро, но потом инвесторы и власти будут бегать за теми, кто должен продать территорию под социальные объекты. Поэтому осваиваться все должно равномерно.
Интересно мнение строителей о том, что для ответа перед президентом Владимиром Путиным и требованием повысить объёмы строительства, в подсчёт включили ИЖС и теперь активно стимулируют эту тему. Например, в ДОМ.РФ так заинтересованы в развитии этого сегмента, что разработали стандарты объектов, на строительство которых будут выделяться льготные кредиты. Также банк предусмотрит и программы для покупки земельных участков для ИЖС. В планах у ДОМ.РФ реализовать эти проекты к весне.
Недвижимость почти всегда является инвестиционно-привлекательным активом в России. При этом если нет возможности покупать целиком объекты, можно инвестировать в ПАИ или компании, которые предлагают REIT-инвестирование, популярное в США. Это работает так: компания покупает объект недвижимости, берется за его управление и продаёт доли участия в обмен на ежемесячные или ежеквартальные проценты.
В общем, никто на жизнь и не жалуется. Банки, власть и девелоперы очень неплохо закрыли 2020 год. Строить будут и дальше. А вот будем мы жить в центре города или переберёмся в «город в городе», как во Владимирской области экологичный город Доброград, покажет история. Основатель города говорит, что у него очередь в 7 тыс. семей. Конечно, не совсем понятно, где они все работают. Но, возможно, они уже на «гибридной форме» работы и могут себе позволить жить где угодно.
